전세금을 안전하게 지키는 전세보증금 반환보증 제도

몇 십년간 성공불패라고 여겨지던 부동산 시장의 하락세와 함께 부동산 사기도 급증하는 시기인듯합니다. 몇년전만하더라도 부동산이 한창 오름세와 함께 저금리 기조로 부동산 매입 및 투기 세력으로 이상적인 급등이었다가 한순간에 매입부동산의 손실과 이자비용부담으로 인해 이러한 현상이 나타나고 있는듯 합니다.

 

과거에도 전세사기는 종종 있었지만, 최소한의 보호막으로 부동산 실소유주와의 확인, 공인중개사의 중개, 등기부등본 확인으로도 신뢰가 있었지만, 최근 발생하는 전세사기는 어느것하나 믿을 수 없는 사회가 된 듯합니다. 

전세보증금 보증사고 건수

 

대표적인 전세 사기유형은 신축빌라를 전세계약 후 임대인 변경, 임대인의 개인회생 및 파산신청, 대항력 취득전 대출, 다른 집으로 전입신고 하게한 후 대출실행, 위조된 전입세대열람원 등 이 있습니다. 항시 좋은 조건으로 이자를 지원해주겠다, 이사비를 주겠다 등으로 제안하는 경우 의심을 해야 합니다.

 

이러한 전세사기를 방지하기 위해서는 반드시 전세보증보험형태로 전세금을 보호할 수 있는 장치를 마련하여야 합니다. HUG, HF, SGI서울보증보험에서 이러한 제도를 운용중이지만 , HUG(주택도시보증공사)의 보증금액 규모가 크고, 보증료가 낮아 부담이 적어 선호도가 높은 편입니다.

 

기본적인 보증요건 및 보증내용 부분에 대해서 확인하시기 바라며, 보증료/신청방법/제출서류 등은 하단의 HUG-개인보증- 전세금반환 보증 페이지를 참고하시기 바랍니다.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

전세보증금 반환보증 상품 개요

보증신청기한	(신규 전세계약) 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 (갱신 전세계약) 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
보증대상 주택	단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 ※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
보증채권자 (보증신청인)	전세계약서 상의 임차인 ※ 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
보증금액	보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
보증한도	주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등 * 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용) ※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 ☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요. - 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
보증조건	신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 - 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것 * 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용) EX) 주택가격 1억원인 경우 - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과) 등기부등본상 확인사항 ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요. ② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항 ① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 건축물대장 확인사항 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항 - 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
위탁 금융기관	신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능 네이버부동산, 카카오페이 및 KB국민카드에서 비대면으로 가입 가능
기타 유의사항	위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함