부동산 임의경매절차에 대해서
대표적으로 우리가 은행에서 부동산 대출을 받게되면 해당 은행에서는 근저당권을 설정합니다.
별탈없이 갚으면 상관 없지만 힘든 경제사정으로 장기 연체시에는 부동산 임의경매가 진행됩니다.
연체시작 후 통상적으로 3~5개월 정도가 지속되면 독촉장 발부 후 부동산 임의경매가 진행됩니다.
먼저 부동산 등기부등본에 임의경매개시결정이 결정됩니다.
개시가 결정되면 법원에서 서류가 송달되고 한달안에 법원에서 집행관이 방문하여 부동산 현황조사를 하게 되고 현황조사서를 작성합니다.
또한 집행관은 주거용 부동산인 경우 주민센터에 가서 전입세대열람과 세대주의 주민등록등본 발급하여 현황조사서를
정확하게 작성합니다.
또한 감정평가사는 거래사래비교법이라는 감정평가 방식으로 해당 경매 부동산의 감정을 합니다.
경매감정은 경매개시결정일로부터 한달 전후로 해서 감정됩니다.
경매개시결정일로부터 3개월 이내에 배당요구종기일이 결정되고 돈을 받아야하는 근저당 설정 채권자 및 임차인은 기간안에 법원에 배당요구 신청을 해야합니다.
경매 소요기간은 각 법원마다 조금씩 다르지만 보통 배당요구종기일로부터 3~5개월 후 경매개시결정일로부터는 5~7개월 후에 공고되고 매각기일은 법원경매정보사이트에서 확인할 수 있으며 매각기일로부터 2주전에 확인할수 있습니다.
경매진행시 입찰응시자가 없을 경우 해당 물건은 유찰됩니다.
유찰된 물건은 금액이 차감되어약 한달 후 다시 경매가 진행됩니다.
보통 서울은 20% 그 외지역은 30% 정도 가격이 떨어집니다.
입찰시 입찰보증금은 최저가의 10%를 보증금으로 준비하면 됩니다.
입찰결과후 낙찰받지 못한 사람은 그 자리에서 입찰보증금을 돌려받을수 있습니다.
낙찰받은자의 보증금은 바로 계약금으로 입금되고 영수증을 받으시면 됩니다.
낙찰을 받게되면 약 일주일후에 매각허가결정이 진행되며 혹여 물건에 이상이 있거나 채무자들의 이의신청으로 매각불허가가 결정될 수 는 있으나 그런 경우는 많지 않습니다.
만약 해당물건이 농지일 경우에는 매각허가결정이내에 농지취득증명원을 제출해야 합니다.
미제출시 입찰보증금을 돌려 받지 못할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.
매각허가결정이후에 일주일간 이해관계인의 이의제기를 위한 항고기간이 주어지고 항고가 없었다면 낙찰받은 날로부터 약 2주 후에 매각허가가 확정 된다.
그리고 대금납부통지서가 발송되고 매각허가확정으로부터 30일 이내에 잔금 납부하면 됩니다.
대금납부가 완료되면 소유권이전과 명도가 가능합니다.
채무자와 이사협의가 되지않으면 인도명령을 신청할 수 있고 보통 이사비용 지급으로 이사문제를 해결하는게 대부분으로 기간은 2개월 정도 소요됩니다.
대금납부후 30일 이내 배당기일이 확정되고 채권자, 임차인(낙찰자에게 명도확인서 및 인감증명서를 받아야함) 배당금 수령하면 되구요. 경매받으신 분은 잘~~사시면 됩니다^^
이상 부동산임의경매 진행 절차에 대해 알아보았습니다.
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