양도소득세 비과세에 해당하는 글 1

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

Finance|2018. 8. 27. 20:54

안녕하세요. 오늘은 유형 및 무형자산을 타인에게 소유권의 이전 및 매매 시에 부과되는 양도소득세 중에서 부동산 자산의 1세대 1주택 시 양도세가 비과세 되는 요건에 대해서 살펴볼까해요.


문재인 정부의 8.2부동산 대책에 따라서 반영된 2017.8.3일 이후 취득한 주택에 2년이상 보유/양도가액 9억원이하/2년이상 거주요건을 반영하였습니다.



1세대가 1주택을 2년이상 보유하고 거주하고 있는 경우에 양도를 하는 경우 비과세가 됩니다. 여기서 1세대란 동일한 주소에서 거주자 및 배우자가 생계를 하는 가족과 함께 사는 경우를 말합니다.


가족중에 주소가 다르더라도 1세대를 구성할 수 있는 요건은 ① 만 30세 이상의 독신이거나, ② 만 30세 미만이어도 따로 살고 소득이 있을때, ③ 배우자가 사망했거나 이혼한 경우에는 1세대를 구성할 수 있습니다.


1세대 1주택이라고 하더라도 9억원 초과하는 고가 주택에 대해서는 9억원의 초과분 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 이는 부동산 투기를 방지하여, 건전한 부동산 시장을 육성하기 위한 세법적 규제입니다.


★ 주택의 범위


주택이란 용도 구분에 상관없이 사실상 거주하고 있는 건물로서, 단독주택/다가구주택/아파트/연립주택/빌라/다세대주택 등을 말합니다. 


용도가 불분명한 경우에는 건축물 대장이나 등기부 등본상의 용도에 따르며, 예를들어 상가와 주택이 함께 있는 복합건물은 연면적의 비교를 통해서 주택연면적이 넓은 경우 주택으로 간주합니다. 


오피스텔의 경우에는 사업용 오피스텔, 주거용 오피스텔, 복합용도가 있는데 사실상 주거목적임이 분명한 주거용과 복합용도는 주택으로 의제합니다.


★ 보유 및 거주기간


2년 이상 보유 및 거주기간은 주택의 취득일로부터 양도일까지의 기간으로 대금청산일/소유권이전등기/등기접수일 중에 빠른날로 부터 기간을 계산합니다.


♣ 1세대 2주택 비과세되는 경우


① 이사로 인한 2주택이 되는 경우 : 직장 및 학업 등의 이유로 이사를 하게 되는 경우 2년 이상을 보유 및 거주한 기존 주택을 3년내에 양도하게 되는 경우 비과세 대상이 됩니다. 다만, 이사갈 주택은 기존 주택을 1년이상 보유 및 거주한 이후에 취득하여야 합니다. 


② 결혼으로 인해 2주택이 되는 경우 : 결혼으로 인해 각자 보유 및 거주하고 있는 2년 이상 보유 및 거주하고 있는 주택으로 2주택이 되는 경우, 결혼일로부터 5년 이내에 양도하게 되는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 


③ 부모 봉양을 목적으로 세대합가로 2주택이 되는 경우 : 60세 이상의 부모를 봉양할 목적으로 자녀세대와 부모세대가 합치게 되는 경우 2년 이상 보유 및 거주하고 있는 주택을 5년 이내에 팔면 비과세 요건에 해당합니다.


④ 상속으로 2주택이 되는 경우 : 부모님의 상속으로 주택을 받게 되는 경우, 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 기간제한 없이 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


※ 상기 요건에 해당하더라도 3주택 이상이 되는 경우에는 양도세의 부과대상에 해당합니다.


♣ 2년 미만 보유 및 거주시 비과세되는 경우


① 취학으로 인한 이사 : 고등학교를 다른 시/군으로 세대전원이 이사가게되는 경우 취학으로 1년 이상만 보유(거주)하더라도 비과세됩니다.(초/중학교 제외)


② 치료 및 요양 목적의 이사 : 부모님의 질병 치료 및 요양을 위해 다른 시/군으로 세대전원이 이사를 가게 되는 경우 1년 이상만 보유(거주)하더라도 비과세 대상입니다. 


③ 직장으로 인한 이사 : 직장에서 타지역으로 발령 및 이직 시, 다른 시/군으로 세대전원이 이사를 가게되는 경우 1년 이상만 보유(거주)하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


④ 해외이민으로 인한 이사 : 직장 및 학업 등의 목적으로 해외로 세대전원이 이민 시에 2년 이내 양도시에 비과세 대상에 해당하게 됩니다.


♣ 1세대 1주택이더라도 양도소득세를 신고하는 경우


통상적으로 비과세 요건에 해당하는 경우, 양도소득세를 신고납부를 하지 않으나, 다음의 경우에 해당하는 경우 양도소득세를 신고하여야 합니다.


① 9억원 초과주택의 양도시 : 1세대 1주택과 2년이상 거주를 하더라도 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대한 양도소득세를 납부하여야 합니다.



② 소유권 미등기 주택의 양도시 : 주택을 양도받은 이후 소유권 이전등기를 하지 않은 경우 양도소득세 최고 세율인 70%가 부과됩니다. 미등기 전매의 경우 장기보유특별공제, 양도소득세 기본공제, 그리고 양도소득세 비과세 및 감면혜택을 받을 수 없습니다.


③ 허위계약서로 주택의 양도시 : 세금탈루를 위해 부동산 거래가액을 사실과 다르게 기재한 계약서 체결 시, 거래당사자 모두에게 비과세되지 않습니다. 비과세 되지 않는 금액은 비과세를 적용하지 않은 경우의 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액중에 적은 금액이 부과됩니다.


이상으로, 1세대 1주택 양도세 비과세요건에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

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