규제지역 지정현황(투기과열지구/조정대상지역/토지거래허가구역)

정부의 부동산 대책에 따라 현재 수도권 핵심 지역은 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 삼중 규제를 받고 있습니다.

• 조정대상지역: 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 주택보급률 등을 고려하여 주택 시장의 과열을 관리하기 위해 지정하는 지역을 의미합니다.
• 투기과열지구: 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중, 청약 경쟁률 등을 종합하여 투기 수요 차단이 필요한 지역을 지정한 지구입니다.
• 토지거래허가구역: 개발 예정지나 투기 우려 지역의 비합리적인 지가 형성 및 투기적 거래를 예방하기 위해 지정하는 구역입니다.

수도권 주요 입지가 규제지역으로 지정되면서 대출 한도 축소는 물론 실거주 의무까지 겹치고 있습니다.

 

기존 아파트 매매뿐만 아니라 신규 청약아파트 분양시 대출에도 영향을 미치기 때문에 해당지역이 규제지역인지 여부는 매우 중요합니다.

 

규제지역 지정 현황(2026.7.1)

투기과열지구는 서울특별시 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕)이 지정되어 있으며, 화성동탄, 용인기흥, 구리 등 3개 지역이 신규 지정되었습니다.

조정대상지역은 서울특별시 25개 자치구 전체와 경기도 13개 지역(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕, 화성 의왕)이 대상이며, 화성동탄, 용인기흥, 구리 등 3개 지역이 신규 지정에 포함되었습니다.

 

1. 가계대출 관련 규제

주택구입목적 주택담보대출

무주택자(처분조건부 1주택 포함)는 LTV 40%가 적용

다주택자는 대출이 불가능(LTV 0%)대출 최대한도는 6억 원으로 제한

 6개월 이내 전입 의무와 최대 만기 30년 이내 조건이 부과

(단, 생애최초 주택구입자는 LTV 70%와 6개월 이내 전입 의무가 적용됩니다.)

생활안정자금목적 주담대

1주택자에 한해 최대 1억 원 한도 내에서만 대출이 가능하며, 다주택자는 대출이 금지

전세대출 

소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고 보증비율이 80%로 강화되며, 1주택자의 대출한도는 2억 원으로 일원화됩니다.

 

또한, 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득하거나 전세대출 보유 차주가 해당 아파트를 취득할 경우 전세대출이 제한됩니다.

신용대출

1억 원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.

중도금 및 이주비 대출

규제지역 내 1주택자가 재건축·재개발로 중도금이나 이주비 대출을 받을 경우 추가 주택 구입이 제한되며, 중도금대출 보증발급 요건(분양가격의 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)이 강화됩니다.

 

 

2. 세제 관련 규제

취득세

다주택자에 대한 취득세율이 중과되어 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 세율이 적용됩니다.

양도소득세

다주택자 양도세 중과세율이 적용되어 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되며 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건

양도세 비과세를 받기 위해 기존의 2년 보유 요건 외에 2년 거주 요건이 추가로 요구됩니다.

종합부동산세

민간매입임대주택에 대한 종부세 합산배제 혜택 대상에서 제외됩니다.

 

 

3. 전매제한 규제

주택

수도권의 경우 3년, 지방의 경우 1년 동안 전매가 제한됩니다.

오피스텔

100실 이상인 오피스텔은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매가 제한됩니다.

 

 

4. 청약 관련 규제

우선공급 및 우선분양

해당 지역 2년 이상 거주자에게 주택이 우선 공급되며, 오피스텔 분양 시 20% 이내 범위에서 해당 지역 거주자에게 우선 분양됩니다.

1순위 자격 요건

청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 조건, 과거 5년 이내 당첨자의 세대 구성원이 아닐 것 등 1순위 자격 요건이 대폭 강화됩니다.

민영주택 가점제 비율
조정대상지역은 60㎡ 이하 및 60~85㎡ 가점제 70%(추첨제 30%), 85㎡ 초과 가점제 50%(추첨제 50%)가 적용됩니다.
투기과열지구는 60㎡ 이하 가점제 40% 이하, 60~85㎡ 가점제 100%, 85㎡ 초과 가점제 80%(추첨제 20%)가 적용됩니다.

추첨제 및 기타 요건

추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정되며, 무순위 청약 시 청약홈 활용이 최소 2회 이상 의무화됩니다.

재당첨 및 부적격 제한

재당첨 제한 기간은 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년이 적용되며, 부적격 당첨 시 1년간 재당첨이 제한됩니다.

 

분양아파트 청약가점제 적용기준과 청약순위확인서 발급방법