부동산등기법상 등기는 등기의 진정성을 확보하기 위해 대립하는 당사자가 함께 신청하는 공동신청주의를 대원칙으로 삼고 있습니다.
다만, 법률관계의 성질상 상대방이 존재하지 않거나 판결·공적 장부 등에 의해 진정성이 객관적으로 증명되는 경우에는 단독신청이 허용되며, 등기 절차의 완결성과 공적 공시의 정확성을 유지하기 위해 법률이 특별히 규정한 경우에는 등기관의 직권으로 등기가 이루어집니다.
1. 공동신청
공동신청은 등기가 실행됨으로써 실체법 또는 절차법상 권리를 얻거나 유리한 지위에 서게 되는 등기권리자와, 권리를 상실하거나 제한을 받아 불리한 지위에 서게 되는 등기의무자가 대립할 때 적용됩니다.
소유권이전등기(매매·교환·증여), 소유권 외의 권리(지상권·지역권·전세권·저당권·임차권)의 설정 및 변경등기는 원칙적으로 공동신청 대상입니다.
피담보채권의 소멸이나 기간 만료 등으로 기존 등기를 지우는 말소등기 역시 소유자와 해당 권리자가 공동으로 신청해야 합니다.
원인무효인 소유권이전등기를 말소할 때도 승소 판결을 받지 않고 당사자 간 합의로 처리할 때는 반드시 공동신청에 의해야 한다고 봅니다.
특정유증: 상속인에게 포괄승계되지 않고 유언집행자(또는 상속인)가 등기의무자가 되며, 수증자가 등기권리자가 되어 공동신청해야 합니다.
사인증여: 증여자의 사망으로 효력이 발생하지만 본질이 계약이므로 상속인과 수증자의 공동신청에 의합니다.
지분 및 합유: 합유자 중 일부가 사망한 경우, 합유물에 대한 지분은 상속인에게 승계되지 않고 잔존 합유자들에게 귀속되므로, 잔존 합유자들의 공동신청으로 합유명의인 변경등기를 실행합니다. 한편, 공동상속인 중 1인이 자신의 상속지분만을 목적으로 상속등기를 신청하는 것은 허용되지 않으며, 상속인 전원 명의로 전원 또는 1인이 신청해야 합니다.
2. 단독신청
단독신청은 대립 당사자가 없어 공동신청을 요구할 실익이 없거나, 등기의 진정성이 고도로 담보되어 허위 등기의 위험이 배제된 예외적인 경우에 허용됩니다.
소유권보존등기 및 그 말소등기: 최초로 권리관계를 창설하거나 이를 원시적으로 무효화하는 절차이므로 대장상 소유명의인이나 진정한 소유자가 단독으로 신청합니다.
표제부의 등기: 부동산의 물리적 현황을 공시하는 토지·건물 표시변경·경정등기 및 멸실등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청합니다. 건물이 멸실되었음에도 소유자가 1개월 내에 등기를 해태하면 대지소유자가 대위하여 단독신청할 수 있습니다.
등기명의인 표시변경·경정등기: 개명, 전출에 따른 주소 이전, 등록번호 정정 등 권리 내용과 무관한 동일성 유지 등기는 해당 명의인이 단독으로 처리합니다.
포괄승계에 의한 등기: 상속, 포괄유증, 법인의 합병은 피승계인의 권리의무가 포괄적으로 이전되므로 상속인, 포괄수증자, 합병 존속법인이 피승계인의 관여 없이 단독으로 등기를 마칩니다.
이행판결 원칙과 신청 적격: 원칙적으로 "소유권이전등기절차를 이행하라"는 내용의 확정된 이행판결이어야 하며, 신청권은 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자에게만 인정됩니다. 판례는 패소한 자는 직접 판결문을 가지고 단독신청할 수 없다고 엄격히 제한합니다.
공유물분할판결(형성판결)의 특례: 공유물분할판결은 형성판결이지만 확정되면 기존 공유관계가 해소되므로, 승소·패소나 원고·피고를 불문하고 각 공유자가 판결정본을 첨부하여 단독신청할 수 있습니다.
특별 규정 및 이해관계인 보호
공익사업을 위한 토지수용 시 기업자가 단독으로 이전등기를 신청합니다.
등기의무자가 행방불명되어 영수증이나 담보소멸을 입증할 수 없을 때는 공시최고 절차를 거친 제권판결을 얻어 권리자가 단독으로 말소신청을 할 수 있습니다.
가등기명의인의 승낙서를 첨부한 등기상 이해관계인은 가등기의무자의 협조 없이도 직접 가등기를 단독 말소할 수 있습니다.
3. 등기관의 직권등기
직권등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁이 없음에도, 공시 절차의 통일성을 기하고 이미 완료된 법률행위의 완결적 후속 조치를 위해 등기관이 직무상 권한으로 기입하거나 말소하는 행위입니다.
가등기에 기한 본등기 후 중간처분등기: 소유권이전청구권가등기에 기해 본등기가 경료되면 본등기의 순위는 가등기 순위에 의하므로, 가등기 이후 본등기 전에 이루어진 중간처분의 등기(양립할 수 없는 물권등기, 압류·가압류 등)는 등기관이 직권으로 말소합니다. 다만, 판례에 따라 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·강제경매에 기한 경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가임차권등기, 가등기 자체를 목적으로 한 가처분등기는 직권말소할 수 없습니다.
수용으로 인한 이전등기 후 종전 권리말소: 수용은 원시취득이므로 목적물에 존재하던 소유권, 저당권 등 기존 제한물권은 등기관이 직권으로 말소합니다. 단, 목적 부동산을 위하여 존재하는 지역권등기와 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리는 직권말소 대상에서 제외됩니다.
주등기 말소 시 이해관계 있는 부기등기: 1번 저당권을 주등기 말소 절차로 지울 때, 그 저당권에 부기등기된 저당권부 질권 등은 별도 신청 없이 등기관이 직권으로 말소합니다.
절대적 무효 등기의 직권말소 : 등기관이 착오로 등기를 마쳤더라도 관할을 위반한 등기이거나 사건이 등기할 것이 아닌 경우(예: 공유지분만의 보존등기, 저당권의 피담보채권과 분리양도 등기)에는 실체관계 부합 여부를 불문하고 절대적 무효이므로 등기관이 1개월 이내의 이의신청 공고 절차를 거쳐 직권말소합니다. 신청서 양식 결함, 세금 미납 등 의 하자는 완료 후 실체관계에 부합하면 유효하므로 직권말소할 수 없습니다.
직권 소유권보존등기: 미등기 부동산에 대해 법원으로부터 가압류, 가처분, 경매개시결정, 임차권등기명령 등의 처분제한 촉탁이 오면, 등기관은 공시의 원칙을 세우기 위해 직권으로 소유권보존등기를 경료한 후 처분제한등기를 기입합니다. 대법원 판례는 이후 가압류나 가처분이 취하되거나 취소되어 집행등기가 말소되더라도, 이미 직권으로 유효하게 이루어진 소유권보존등기는 말소되지 않고 존속한다고 판시합니다.
