부동산 가격원칙은 부동산의 가격이 어떠한 법칙성과 인과관계에 따라 형성되고 유지되는지를 규명한 행동지침입니다.
최유효이용의 원칙
합법적·물리적·재정적 타당성을 갖춘 대안 중 최고의 가치를 창출하는 이용
균형의 원칙
토지, 건물, 시설 등 내부 구성요소 간의 결합 비율이 균형을 이루어야 함
고급 주택 내 저급 마감재, 엘리베이터 없는 고층 빌딩 등 내부 결함 판정
기여의 원칙
부동산 가치는 생산비 합계가 아니라 구성요소의 기여도(공헌도)에 의해 결정
증·개축(리모델링) 추가 투자 타당성 판정(투입비용 vs 가치상승분)
수익배분의 원칙
총수익 중 노동·자본·경영 대가를 먼저 배분하고 남은 잔여수익이 토지에 최종 귀속
수익환원법 적용 시 토지 귀속 잉여수익 산정
수익체증·체감의 원칙
토지에 자본·노동 투입을 늘리면 단위당 수익이 증가하다가 일정 한계를 넘으면 체감
토지의 입체적 이용 및 최적 건물 층수(최유효 건물 규모) 결정
적합의 원칙
부동산의 용도와 이용이 인근 지역의 환경 및 특성에 어울려야 가치가 최고가 됨
공장지대 한가운데 위치한 고급 단독주택 등 주변 환경 부조화 판정
외부성의 원칙
부동산 가치는 인접 환경, 공공시설 등 외부 요인의 정(+)·부(-) 영향을 직접 받음
혐오시설 인접 감가(부의 외부성), 역세권·공원 인접 프리미엄(정의 외부성)
경쟁의 원칙
초과이윤은 경쟁을 유발하고, 유발된 경쟁은 다시 초과이윤을 소멸시킴
일시적인 초과이윤 배제, 장기적 정상수익(정상이윤) 기반 현금흐름 추정
예측의 원칙
부동산 가치는 과거 비용이 아닌 장래 기대되는 수익·효용의 예측치에 의해 결정
장래 현금흐름의 현재가치 할인 및 미래 편익 추정
변동의 원칙
부동산을 둘러싼 자연·사회·경제·행정적 요인은 시간 경과에 따라 끊임없이 변화함
가치평가의 기준 날짜 확정 및 거래 시점과 평가 시점 간 격차 수정 기준시점 확정, 시점수정
대체의 원칙
가격이 같으면 효용이 큰 것, 효용이 같으면 가격이 낮은 것을 선택함
비교표준지 선정, 사례 비교, 대체 가능한 원가·수익 산정의 공통 토대
기회비용의 원칙
어떤 용도를 선택함으로써 포기한 차선책의 대안 가치를 감안하여 가치가 형성됨
공공용지(학교, 도로) 및 특수목적 부동산의 적정 이용 가치 평가
