분양가 상한제는 공동주택의 분양가격을 택지비 + 건축비(기본형 건축비 + 가산비)이하로 제한하는 제도로, 크게 공공택지와 민간택지로 구분하여 적용 조건을 규정합니다.
1. 적용 대상 및 기본 조건
공공택지: 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 등이 개발하는 신도시, 공공주택지구 등에서 공급되는 공동주택은 별도의 지정 절차 없이 전면 의무 적용됩니다.
민간택지: 민간이 보유·개발하는 부지 중 주택가격 상승 우려가 높아 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역에 한해 적용됩니다.
2. 민간택지 분양가 상한제 법정 지정 요건
민간택지에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 기본적으로 투기과열지구로 지정되어 있어야 하며, 아래 3가지 정량 요건 중 하나 이상을 충족해야 국토교통부 지정 심의 대상이 됩니다.
(1) 분양가격 상승률: 직전 12개월간의 아파트 분양가격 상승률이 해당 기간 물가상승률의 2배를 초과한 지역
(2) 청약경쟁률: 직전 2개월간 해당 지역에서 공급된 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나, 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역
(3) 주택 거래량: 직전 3개월간의 주택 매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역
※ 현재 민간택지 분양가 상한제는 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 구에 한정되어 유지되고 있습니다.
3. 적용 제외 대상
다음 주택은 분양가 상한제 지정 지역 내에 있더라도 적용에서 제외됩니다.
(1) 도시형 생활주택
(2) 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진 등을 위해 인정·심의한 주택
(3) 관광특구 내 50층 이상 또는 높이 150m 이상인 초고층 공동주택
(4) 재개발·재건축 등 정비사업의 조합원 공급분 (일반분양 물량만 적용)
(5) 주택법상 사업계획승인 대상이 아닌 30세대 미만 주택
(6) 소규모주택정비사업(가로주택정비사업 등) 및 공공재개발 중 요건을 충족한 사업장
4. 청약 당첨 규제
분양가 상한제가 적용되는 주택은 시세 대비 저렴하게 분양되는 만큼 아래의 사후 의무가 따릅니다.
(1) 전매제한: 분양권 전매가 일정 기간(수도권 공공택지/규제지역 최대 3년 등) 금지됩니다.
(2) 실거주 의무: 인근 지역 주택 매매가격 대비 분양가 수준에 따라 2~5년의 거주의무기간이 부과됩니다 (단, 실거주 유예 등 개정 법률에 따라 최초 입주 가능일부터 최대 3년간 실거주 개시를 유예받을 수 있습니다).
