[2019년 30회 공인중개사] 공인중개사법령 및 실무 기출문제&해설

 

1. 공인중개사법령에 관한 내용으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자는 소속공인중개사이다.

2개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사는 소속공인중개사이다.

3무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 무등록 중개업자의 중개행위에 대하여 무등록 중개업자와 공동정범으로 처벌된다.

4개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 될 수 없다.

5거래당사자간 지역권의 설정과 취득을 알선하는 행위는 중개에 해당한다.

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정답 : ③번

①, ② ｢공인중개사법｣ 제2조 제5호에 따른 소속공인중개사의 법정 정의입니다. 법인의 사원·임원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사도 소속공인중개사에 포함됩니다.
③ (틀림): 대법원 판례에 따르면, ｢공인중개사법｣은 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자(무등록 개업자)만을 처벌하도록 규정하고 있을 뿐, 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 처벌 규정이 없어 공동정범이나 방조범으로 처벌할 수 없습니다.
④ ｢공인중개사법｣ 제12조 제2항에 따라 개업공인중개사는 다른 개공의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인의 임원·사원이 될 수 없습니다(이중소속 금지).
⑤ 지역권은 부동산에 설정되는 용익물권으로서 중개대상권리에 해당하므로, 지역권의 설정·취득을 알선하는 행위는 법정 중개에 해당합니다.

2. 공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하지 않는 자는?

1공인중개사법을 위반하여 200만원의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

2금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자

3공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

4업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자

5공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자

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정답 : ①번

① (결격사유 아님): ｢공인중개사법｣ 위반으로 벌금형을 받아 결격사유가 되려면 ‘300만원 이상’의 벌금형을 선고받아야 합니다. 따라서 200만원의 벌금형을 선고받은 자는 결격사유에 해당하지 않습니다.
② 금고 이상의 실형 선고를 받고 집행 종료(종료 의제 포함) 또는 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자는 결격사유에 해당합니다. (법 제10조 제1항 제4호)
③ 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자는 결격사유에 해당합니다. (동 항 제3호)
④ 법인의 업무정지 처분 당시가 아니라 '업무정지 사유 발생 당시'의 임원·사원이었던 자는 해당 법인의 업무정지기간 동안 결격사유에 해당합니다. (동 항 제9호)
⑤ 공인중개사 자격정지처분을 받은 자는 그 자격정지기간 중 결격사유에 해당합니다. (동 항 제10호)

3. 공인중개사법령상 공인중개사 자격시험 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

1국토교통부장관이 직접 시험을 시행하려는 경우에는 미리 공인중개사 정책심의위원회의 의결을 거치지 않아도 된다.

2공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 재교부신청서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.

3국토교통부장관은 공인중개사시험의 합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 한다.

4시험시행기관장은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지한다.

5시험시행기관장은 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험시행에 관한 개략적인 사항을 전년도 12월 31일까지 관보 및 일간신문에 공고해야 한다.

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정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제4조 제2항에 따라 국토교통부장관이 직접 시험을 시행하거나 출제하려는 경우에는 미리 공인중개사 정책심의위원회의 의결을 거쳐야 합니다.
②, ③ 공인중개사 자격증의 교부 및 재교부 권한자는 시험시행기관장이나 국토교통부장관이 아니라 ‘시·도지사’입니다. (재교부 신청서도 교부한 시·도지사에게 제출함)
④ (옳음): ｢공인중개사법｣ 제4조의3에 따라 시험시행기관장은 부정한 행위를 한 응시자에 대하여 그 시험을 무효로 하고, 처분이 있은 날부터 5년간 응시자격을 정지합니다.
⑤ 시험시행기관장이 시험시행에 관한 개략적인 사항(예정공고)을 공고할 때에는 매년 2월 28일까지 관보 및 일간신문에 공고해야 합니다. (전년도 12월 31일까지가 아님)

4. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 미채굴광물
ㄴ. 온천수
ㄷ. 금전채권
ㄹ. 점유

1ㄱ, ㄴ

2ㄷ, ㄹ

3ㄱ, ㄴ, ㄹ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ⑤번

ㄱ (중개대상물 아님): 미채굴의 광물은 광업법상 국가의 광업권 부여 대상으로서 개인의 토지 소유권 효력이 미치지 않으므로 거래 및 중개의 대상이 되지 않습니다.
ㄴ (중개대상물 아님): 온천수는 토지의 일부(지하수)에 불과하며 독립된 물건이나 중개대상물로 인정되지 않습니다.
ㄷ (중개대상물 아님): 금전채권은 부동산이 아닌 동산형 금전 채권이므로 공인중개사법상 법정 중개대상물(토지·건물·입목·공장/광업재단)에 해당하지 않습니다.
ㄹ (중개대상물 아님): 점유는 물건을 사실상 지배하는 '사실상 상태'에 불과하며, 양도·중개의 대상이 되는 독립된 중개대상권리가 아닙니다.
따라서 제시된 보기 모두 중개대상물에 해당하지 않습니다.

5. 공인중개사법령상 중개사무소의 설치 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1개업공인중개사는 그 등록관청의 관할구역 안에 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다.

2개업공인중개사는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다.

3법인이 아닌 개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 없다.

4개업공인중개사는 등록관청의 관할구역 외의 지역에 있는 중개대상물을 중개할 수 없다.

5법인인 개업공인중개사는 등록관청에 신고하고 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.

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정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제13조 제1항에 따라 1등록 1사무소 원칙(등록관청 관할구역 내 1개 사무소 설치)이 적용됩니다.
② 동 법 제13조 제2항에 따라 이동이 용이한 임시 중개시설물(파라솔, 떴다방 천막 등) 설치는 금지됩니다.
③ 분사무소(지점)는 법인인 개업공인중개사만 설치할 수 있으며, 공인중개사인 개공이나 중개인은 설치할 수 없습니다.
④ (틀림): 개업공인중개사의 업무지역은 원칙적으로 전국입니다. (부칙 제6조 제2항의 중개인은 관할 시·도 범위 제한이 있으나 부동산거래정보망을 통해 전국 중개 가능). 따라서 등록관청 관할구역 외의 부동산이라도 자유롭게 중개할 수 있습니다.
⑤ 법인은 주된 사무소 관할 등록관청에 신고하고, 주된 사무소가 속한 시·군·구를 제외한 시·군·구에 분사무소를 둘 수 있습니다.

6. 공인중개사법령상 “공인중개사협회”(이하 ‘협회’라 함)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1협회는 영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 공제사업을 할 수 있다.

2협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 등록관청에게 보고하고 등기하여야 한다.

3협회가 그 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 지부는 시ㆍ도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하여야 한다.

4협회는 개업공인중개사에 대한 행정제재처분의 부과와 집행의 업무를 할 수 있다.

5협회는 부동산 정보제공에 관한 업무를 직접 수행할 수 없다.

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정답 : ③번

① ｢공인중개사법｣ 제42조에 따른 협회의 공제사업은 영리사업이 아니라 회원 간의 상호부조를 목적으로 하는 비영리사업입니다.
② 협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 등록관청이 아니라 국토교통부장관에게 보고하여야 합니다.
③ (옳음): ｢공인중개사법｣ 제41조에 따라 협회가 정관으로 정하는 바에 따라 지부를 설치한 때에는 시·도지사에게 신고하고, 지회를 설치한 때에는 등록관청(시장·군수·구청장)에 신고하여야 합니다.
④ 개업공인중개사에 대한 행정제재(등록취소, 업무정지, 자격정지 등)의 부과·집행은 행정관청(국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청)의 고유 권한이며 협회가 할 수 없습니다.
⑤ 협회는 ｢공인중개사법｣ 제42조에 따라 부동산거래정보망의 구축·운영 등 부동산 정보제공에 관한 업무를 고유업무로서 직접 수행할 수 있습니다(예: 한방 망).

7. 공인중개사법령상 인장등록 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1법인인 개업공인중개사의 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

2소속공인중개사가 등록하지 아니한 인장을 중개행위에 사용한 경우, 등록관청은 1년의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있다.

3인장의 등록은 중개사무소 개설등록신청과 같이 할 수 있다.

4소속공인중개사의 인장등록은 소속공인중개사에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.

5개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우, 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

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정답 : ②번

① 법인의 주된 사무소 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서 제출로 갈음합니다.
② (틀림):
소속공인중개사가 등록하지 않은 인장을 사용한 경우 처분권자는 등록관청이 아니라 시·도지사입니다.
또한 소속공인중개사에게 부과되는 처분은 업무정지가 아니라 6개월의 범위 안에서 자격정지 처분입니다. (업무정지는 개업공인중개사 대상 행정처분임)
③ 인장등록은 원칙적으로 업무 개시 전까지 하여야 하나, 개설등록 신청 시 함께 할 수 있습니다.
④ 소속공인중개사의 인장등록 역시 고용신고 시 함께 처리할 수 있습니다.
⑤ 등록한 인장을 변경한 때에는 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 합니다.

8. 공인중개사법령상 “공인중개사 정책심의위원회”(이하 ‘심의위원회’라 함)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1국토교통부에 심의위원회를 둘 수 있다.

2심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다.

3심의위원회의 위원이 해당 안건에 대하여 자문을 한 경우 심의위원회의 심의ㆍ의결에서 제척된다.

4심의위원회의 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.

5심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

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정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제2조의2 제1항에 따라 공인중개사의 자격취득 등 정책 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 둘 수 있는 임의설치 기관입니다.
② 동 법 시행령 제4조 제1항에 따라 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성합니다.
③ 위원이 해당 안건에 관하여 연구·용역·감정·자문을 한 경우에는 심의·의결에서 제척됩니다.
④ (틀림): 공인중개사 정책심의위원회에는 부위원장 제도가 없습니다. 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 ‘위원장이 미리 지명한 위원’이 그 직무를 대행합니다. (부위원장이 대행한다고 하여 틀림)
⑤ 심의위원회 회의는 일반의결정족수 원칙(재적위원 과반수 출석으로 개의, 출석위원 과반수 찬성으로 의결)을 따릅니다.

9. 공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음)

ㄱ. 상업용 건축물 및 주택의 분양대행
ㄴ. 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담
ㄷ. 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
ㄹ. 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄷ

3ㄱ, ㄷ, ㄹ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ⑤번

｢공인중개사법｣ 제14조 제1항에 규정된 법인의 겸업제한 업무(6가지):
ㄱ (가능): 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 (토지 분양대행은 제외)
ㄴ (가능): 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(컨설팅)
ㄷ (가능): 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공(프랜차이즈) (공인중개사나 일반인 대상 프랜차이즈는 불가)
ㄹ (가능): 주거이전에 부수되는 용역의 알선(소개) (용역업 자체 운영은 불가하나 알선은 허용)
따라서 제시된 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 법인의 법정 겸업업무에 해당합니다.

10. 공인중개사법령상 개업공인중개사의 고용인에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

2개업공인중개사는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 14일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

3중개보조원이 중개업무와 관련된 행위를 함에 있어서 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 그를 고용한 개업공인중개사 뿐만 아니라 중개보조원도 손해배상책임이 있다.

4개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우에는 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본을 중개사무소에 게시하여야 한다.

5중개보조원의 고용신고는 전자문서에 의해서도 할 수 있다.

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정답 : ②번

① ｢공인중개사법｣ 제15조 제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(의제규정).
② (틀림): 개업공인중개사는 소속공인중개사나 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 14일이 아니라 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 합니다.
③ 고용인의 불법행위로 손해가 발생한 경우 개업공인중개사는 무과실책임을 지지만, 불법행위를 직접 저지른 고용인(중개보조원) 자신도 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상책임을 함께 집니다(부진정연대채무 관계).
④ 사무소 게시사항에는 등록증 원본뿐만 아니라 당해 사무소에 소속된 모든 공인중개사(개공 및 소공)의 자격증 원본이 포함됩니다.
⑤ 고용신고 및 고용관계종료신고는 정부24 등을 통한 전자문서로 처리할 수 있습니다.

11. 공인중개사법령상 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고를 하려는 경우 ‘중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항’으로서 명시해야 하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 중개사무소의 연락처
ㄴ. 중개사무소의 명칭
ㄷ. 소속공인중개사의 성명
ㄹ. 개업공인중개사의 성명

1ㄱ, ㄴ

2ㄴ, ㄷ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ④번

｢공인중개사법｣ 제18조의2 제1항에 따른 중개대상물 표시·광고 시 명시사항(성명 및 사무소 정보):
명시해야 하는 사항:
- 중개사무소의 명칭 (ㄴ)
- 중개사무소의 소재지
- 중개사무소의 연락처 (전화번호) (ㄱ)
- 중개사무소의 등록번호
- 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명) (ㄹ)
ㄷ (명시 불가/의무 없음): 소속공인중개사의 성명은 명시 의무사항이 아닐 뿐만 아니라, 개업공인중개사 외의 자가 표시·광고를 하거나 소공을 개공으로 오인하게 기재해서는 안 되므로 명시사항에 해당하지 않습니다.
따라서 명시해야 할 사항은 ㄱ, ㄴ, ㄹ입니다.

12. 공인중개사법령상 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.

22명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 중 1인만 서명ㆍ날인하면 된다.

3개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명을 중개가 완성된 후 해야 한다.

4중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 진다.

5개업공인중개사는 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 5년간 보존하여야 한다.

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정답 : ①번

① (옳음): 대법원 판례에 따르면, 개업공인중개사는 유상 위임계약의 수임인과 마찬가지로 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)로 중개대상물의 권리관계 등을 면밀히 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
② 공동중개인 경우 중개대상물 확인·설명서에는 공동중개에 참여한 모든 개업공인중개사(법인의 대표자 또는 분사무소 책임자 포함)가 함께 서명 및 날인하여야 합니다.
③ 확인·설명은 중개가 완성된 후가 아니라 중개가 완성되기 전에(의뢰를 받은 경우) 미리 성실·정확하게 행하여야 합니다. (중개가 완성된 때에는 확인·설명서를 작성하여 교부함)
④ 중개보조원은 공인중개사가 아니므로 현장안내 등 단순한 보조업무만 가능하며, 확인·설명 권한 및 의무가 없습니다.
⑤ 확인·설명서(사본 또는 전자문서)의 법정 보존기간은 5년이 아니라 3년입니다. (5년 보존은 거래계약서)

13. 공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

1국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다.

2부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자로 지정을 받을 수 있는 자는 전기통신사업법의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자이다.

3거래정보사업자는 지정받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

4거래정보사업자가 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 변경하고자 하는 경우 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

5거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개할 수 있다.

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정답 : ⑤번

① ｢공인중개사법｣ 제24조 제1항에 따라 부동산거래정보망 지정 권한권자는 국토교통부장관입니다.
② 전기통신사업법에 따른 부가통신사업자로서 가입 개공 수(전국 500명 이상, 2개 이상 시·도에서 각 30명 이상) 등의 요건을 충족해야 합니다.
③, ④ 지정을 받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 하며, 이를 변경할 때에도 승인을 받아야 합니다.
⑤ (틀림): ｢공인중개사법｣ 제24조 제5항에 따라 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 이를 정보망에 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로도 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 됩니다. (차별적으로 공개할 수 있다고 하여 틀림)

14. 공인중개사법령상 금지행위에 관한 설명으로 옳은 것은?

1법인인 개업공인중개사의 사원이 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것은 금지되지 않는다.

2개업공인중개사가 거래당사자 쌍방을 대리하는 것은 금지되지 않는다.

3개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 금지된다.

4법인인 개업공인중개사의 임원이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지되지 않는다.

5중개보조원이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지되지 않는다.

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정답 : ③번

｢공인중개사법｣ 제33조 제1항의 금지행위 규정은 개업공인중개사뿐만 아니라 소속공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원·임원을 모두 포함하는 "개업공인중개사등" 전원에게 적용됩니다.
① 법인의 사원·임원도 '개업공인중개사등'에 포함되므로 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것은 엄격히 금지됩니다.
② 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위는 법 제33조 제1항 제6호에 따라 금지됩니다.
③ (옳음): ｢공인중개사법｣ 제33조 제1항 제6호에 따라 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 금지됩니다. (위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)
④ 법인의 임원 역시 '개업공인중개사등'이므로 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지됩니다.
⑤ 중개보조원 역시 '개업공인중개사등'에 해당하므로 중개의뢰인과의 직접 거래는 금지됩니다.

15. 공인중개사법령상 개업공인중개사의 휴업과 폐업 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1부동산중개업휴업신고서의 서식에 있는 ‘개업공인중개사의 종별’란에는 법인, 공인중개사, 법 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사가 있다.

2개업공인중개사가 부동산중개업폐업신고서를 작성하는 경우에는 폐업기간, 부동산중개업휴업신고서를 작성하는 경우에는 휴업기간을 기재하여야 한다.

3중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 않은 개업공인중개사라도 3월을 초과하는 휴업을 하고자 하는 때에는 부동산중개업휴업신고서에 중개사무소등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

4개업공인중개사가 등록관청에 폐업사실을 신고한 경우에는 지체없이 사무소의 간판을 철거하여야 한다.

5개업공인중개사가 취학을 하는 경우 6월을 초과하여 휴업을 할 수 있다.

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정답 : ②번

① 법정 서식인 휴업·폐업 등 신고서의 '개업공인중개사의 종별'에는 법인, 공인중개사, 부칙에 따른 개업공인중개사(중개인)가 구분되어 있습니다.
② (틀림): 폐업신고는 중개업을 완전히 영구적으로 그만두는 것이므로 '폐업기간'이라는 개념 자체가 존재하지 않으며, 서식에도 '폐업일'만 기재합니다. 휴업신고서를 작성할 때에는 '휴업기간'을 기재하는 것이 맞습니다.
③ 개설등록을 한 후 업무를 개시하지 않고 3개월을 초과하여 휴업하려는 경우에도 등록증을 첨부하여 미리 신고하여야 합니다.
④ 폐업신고, 등록취소처분, 사무소 이전신고 시에는 '지체 없이' 간판을 철거하여야 합니다.
⑤ 원칙적으로 휴업은 6개월을 초과할 수 없으나, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 취학, 임신 또는 출산 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 6개월을 초과할 수 있습니다.

16. 공인중개사법령상 계약금등의 반환채무이행의 보장 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 계약금등을 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

2예치대상은 계약금ㆍ중도금 또는 잔금이다.

3보험업법에 따른 보험회사는 계약금등의 예치명의자가 될 수 있다.

4개업공인중개사는 거래당사자에게 공인중개사법에 따른 공제사업을 하는 자의 명의로 계약금등을 예치하도록 권고할 수 없다.

5개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제31조 제1항에 따른 계약금등의 예치 권고 제도입니다.
② 예치 대상이 되는 '계약금등'에는 계약금, 중도금, 잔금이 모두 포함됩니다.
③ 계약금등의 예치명의자가 될 수 있는 자는 개업공인중개사, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 에스크로 전문회사입니다. (암기코드: 개·은·보·신·체·공·전) 따라서 보험회사도 명의자가 될 수 있습니다.
④ (틀림): ｢공인중개사법｣ 제42조에 따른 '공제사업을 하는 자(공인중개사협회)'도 법정 예치명의자에 명시되어 포함되므로, 그 명의로 예치하도록 권고할 수 있습니다.
⑤ 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우, 거래당사자의 동의 없이 인출할 수 없도록 자신의 예치금과 철저히 분리하여 관리해야 할 의무가 있습니다.

17. 중개의뢰인 甲은 자신 소유의 X부동산에 대한 임대차계약을 위해 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 체결하였다. X부동산에 기존 임차인 丙, 저당권자 丁이 있는 경우 乙이 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개해야만 하는 중개대상물에 관한 정보를 모두 고른 것은? (단, 중개의뢰인이 비공개 요청을 하지 않음)

ㄱ. 丙의 성명
ㄴ. 丁의 주소
ㄷ. X부동산의 공시지가
ㄹ. X부동산에 대한 일조(日照)ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

1ㄹ

2ㄱ, ㄴ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ①번

전속중개계약 체결 시 중개대상물 정보공개 사항 판단 기준:
- ㄱ (공개 금지): 권리자의 인적사항(성명, 주소, 주민등록번호 등)은 권리침해 및 개인정보 보호를 위해 절대 공개하여서는 아니 됩니다. (丙의 성명은 비공개)
- ㄴ (공개 금지): 마찬가지로 저당권자 丁의 주소 등 인적사항도 절대 공개 금지 사항입니다.
- ㄷ (공개 의무 없음): 공시지가는 원칙적으로 공개사항이나, 임대차계약의 경우에는 공시지가를 "공개하지 아니할 수 있다(임의사항)"로 규정되어 있습니다. 문제에서 '공개해야만 하는(필수)' 정보를 찾으라 했으므로 제외됩니다.
- ㄹ (공개 필수): 중개대상물의 벽면·도배의 상태, 수도·전기 등의 상태, 도로·대중교통 등 입지조건, 일조·소음·진동 등 환경조건은 예외 없이 반드시 공개해야 하는 필수 정보입니다.
따라서 '공개해야만 하는' 정보는 ㄹ 하나뿐입니다.

18. 공인중개사법령상 조례가 정하는 바에 따라 수수료를 납부해야 하는 경우를 모두 고른 것은?

ㄱ. 분사무소설치신고필증의 재교부 신청
ㄴ. 국토교통부장관이 시행하는 공인중개사자격시험 응시
ㄷ. 중개사무소의 개설등록 신청
ㄹ. 분사무소설치의 신고

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄴ, ㄹ

3ㄱ, ㄷ, ㄹ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

- ㄱ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
- ㄴ (해당 안 됨): 공인중개사 자격시험은 원칙적으로 시·도지사가 시행하며 이 경우 시·도 조례의 수수료를 냅니다. 하지만 국토교통부장관이 직접 시험을 시행하는 경우에는 지자체 조례가 아니라 국토교통부장관이 결정·공고하는 수수료를 납부합니다.
- ㄷ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
- ㄹ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
따라서 '조례가 정하는 바에 따라' 수수료를 납부하는 항목은 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다.

19. 무주택자인 甲이 주택을 물색하여 매수하기 위해 개업공인중개사인 乙과 일반중개계약을 체결하고자 한다. 이 경우 공인중개사법령상 표준서식인 일반중개계약서에 기재하는 항목을 모두 고른 것은?

ㄱ. 소유자 및 등기명의인
ㄴ. 희망 지역
ㄷ. 취득 희망가격
ㄹ. 거래규제 및 공법상 제한사항

1ㄷ

2ㄱ, ㄴ

3ㄴ, ㄷ

4ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

일반중개계약서 서식은 '매도·임대용(처분 의뢰)'과 '매수·임차용(취득 의뢰)'으로 구분되어 기재사항이 다릅니다:
- 매수의뢰인(취득 의뢰): 아직 물건을 특정하여 소유한 상태가 아니므로 취득 희망가격(ㄷ), 희망 지역(ㄴ), 희망 조건(주택의 종류 등)을 기재합니다.
- 매도의뢰인(처분 의뢰): 이미 특정 물건을 보유하고 있으므로 소유자 및 등기명의인(ㄱ), 거래규제 및 공법상 제한사항(ㄹ), 중개대상물의 위치·면적 등을 기재합니다.
따라서 매수의뢰를 위한 계약서 기재 항목은 ㄴ, ㄷ입니다.

20. 공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 절대적 취소사유가 아닌 것은?

1개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

2자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

3거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

4법인이 아닌 개업공인중개사가 파산선고를 받고 복권되지 아니한 경우

5공인중개사법령을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ⑤번

① 개인 개업공인중개사의 사망 또는 법인의 해산: 절대적 등록취소
② 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나, 자격정지처분을 받은 소공으로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우: 절대적 등록취소
③ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우: 절대적 등록취소
④ 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자는 결격사유에 해당하며, 결격사유에 해당하게 된 개공은 절대적 등록취소
⑤ (절대적 취소사유 아님): 둘 이상의 중개사무소를 두거나 천막 등 임시 중개시설물을 설치한 행위는 절대적 등록취소가 아니라 임의적(상대적) 등록취소 사유입니다.

21. 공인중개사법 시행령 제30조(협회의 설립)의 내용이다. ( )에 들어갈 숫자를 올바르게 나열한 것은?

○ 공인중개사협회를 설립하고자 하는 때에는 발기인이 작성하여 서명ㆍ날인한 정관에 대하여 회원 ( ㄱ )인 이상이 출석한 창립총회에서 출석한 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 한다.
○ 창립총회에는 서울특별시에서는 ( ㄴ )인 이상, 광역시ㆍ도 및 특별자치도에서는 각각 ( ㄷ )인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

1ㄱ: 300, ㄴ: 50, ㄷ: 20

2ㄱ: 300, ㄴ: 100, ㄷ: 50

3ㄱ: 600, ㄴ: 50, ㄷ: 20

4ㄱ: 600, ㄴ: 100, ㄷ: 20

5ㄱ: 800, ㄴ: 50, ㄷ: 50

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ④번

협회 설립 절차의 법정 요건 (｢공인중개사법 시행령｣ 제30조):
- 발기인: 300인 이상
- 창립총회 출석회원 수(ㄱ): 회원 600인 이상
- 서울특별시에 분산 참여해야 하는 회원 수(ㄴ): 100인 이상
- 광역시·도 및 특별자치도별 참여 회원 수(ㄷ): 각각 20인 이상
따라서 순서대로 들어가야 할 숫자는 600, 100, 20입니다.

22. 공인중개사법령상 중개업무를 수행하는 소속공인중개사의 자격정지사유에 해당하지 않는 것은?

1고객을 위하여 거래내용에 부합하는 동일한 거래계약서를 4부 작성한 경우

22 이상의 중개사무소에 소속된 경우

3고객의 요청에 의해 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 경우

4권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전까지 등기사항증명서 등 확인ㆍ설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우

5법인의 분사무소의 책임자가 서명 및 날인 하였기에 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우

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정답 : ①번

① (자격정지사유 아님): 거래계약서 작성 시 금지되는 행위는 '서로 다른 2 이상의 거래계약서(이중계약서, 다운/업계약서)'를 작성하는 것입니다. 거래내용에 부합하는 동일한 계약서를 당사자 및 대출기관 보관용 등으로 4부 작성하여 교부하는 행위는 합법적이며 자격정지 사유가 아닙니다.
② 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우(이중소속): 자격정지 6개월
③ 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우: 자격정지 6개월
④ 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우: 자격정지 3개월
⑤ 당해 중개행위를 한 소속공인중개사는 개공(또는 분사무소 책임자)과 함께 확인·설명서에 서명 및 날인해야 하므로, 날인을 누락한 경우: 자격정지 3개월

23. 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1공인중개사협회는 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

2금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.

3공인중개사협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

4책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10이상으로 정한다.

5공인중개사협회는 회계연도 종료 후 6개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ⑤번

① 공제사업 운영을 위한 공제규정 제정 및 변경은 국토교통부장관의 승인 사항입니다.
② 금융감독원장은 독자적으로 검사할 수 없으나, 국토교통부장관의 요청이 있는 경우 공제사업에 관하여 조사·검사할 수 있습니다.
③ 책임준비금의 타 용도 전용은 국토교통부장관의 승인을 얻어야 합니다.
④ 책임준비금 적립비율은 공제료 수입액(협회 총수입액이 아님)의 100분의 10 이상이어야 합니다.
⑤ (틀림): ｢공인중개사법 시행령｣ 제27조에 따라 협회는 매 회계연도 종료 후 6개월이 아니라 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문 또는 협회보에 공시하고 협회 홈페이지에 게시하여야 합니다.

24. 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?

1공인중개사의 자격취소처분은 공인중개사의 현주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 행한다.

2시ㆍ도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시ㆍ도지사에게 통지하여야 한다.

3자격 취소사유가 발생한 경우에는 청문을 실시하지 않아도 해당 공인중개사의 자격을 취소할 수 있다.

4공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 7일 이내에 한국산업인력공단에 반납하여야 한다.

5공인중개사 자격이 취소되었으나 공인중개사자격증을 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 자는 신규발급절차를 거쳐 발급된 공인중개사자격증을 반납하여야 한다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ②번

① 자격취소 처분권자는 시장·군수·구청장이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사입니다.
② (옳음): ｢공인중개사법｣ 제35조 제2항에 따라 시·도지사는 자격취소 처분을 한 때에는 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지하여야 합니다.
③ 자격취소는 중대한 불이익 처분이므로 취소하기 전에 반드시 청문을 거쳐야 합니다.
④ 자격취소 처분을 받은 자는 7일 이내에 한국산업인력공단이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사에게 자격증을 반납하여야 합니다.
⑤ 자격증을 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 때에는 신규 발급을 받는 것이 아니라, 반납할 수 없는 사유를 적은 사유서(사유서명서)를 시·도지사에게 제출하여야 합니다.

25. 공인중개사법령상 포상금 지급에 관한 설명으로 옳은 것은?

1포상금은 1건당 150만원으로 한다.

2검사가 신고사건에 대하여 기소유예의 결정을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.

3포상금의 지급에 소요되는 비용 중 시ㆍ도에서 보조할 수 있는 비율은 100분의 50이내로 한다.

4포상금지급신청서를 제출받은 등록관청은 그 사건에 관한 수사기관의 처분내용을 조회한 후 포상금의 지급을 결정하고, 그 결정일부터 1월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

5등록관청은 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고가 접수된 경우, 공동으로 신고한 것이 아니면 포상금을 균등하게 배분하여 지급한다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ④번

① 공인중개사법상 포상금은 1건당 50만원입니다. (부동산거래신고법상 포상금과 구별)
② 포상금은 검사가 공소제기(기소) 또는 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 지급하므로, 기소유예 시에도 포상금이 지급됩니다.
③ 포상금 지급에 소요되는 비용 중 일부를 보조할 수 있는 주체는 시·도가 아니라 국고이며, 국고에서 보조할 수 있는 비율이 100분의 50 이내입니다.
④ (옳음): ｢공인중개사법 시행령｣ 제26조의2 제3항에 따라 등록관청은 수사기관 처분내용을 조회하여 지급을 결정하고, 지급결정일부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 합니다.
⑤ 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고·고발이 각각 접수된 경우에는 균등 배분이 아니라 최초로 신고·고발한 자에게만 포상금을 지급합니다. (공동으로 신고한 경우에 한하여 균등 배분)

26. 다음 중 공인중개사법령상 과태료를 부과할 경우 과태료의 부과기준에서 정하는 과태료 금액이 가장 큰 경우는?

1공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우

2휴업한 중개업의 재개 신고를 하지 않은 경우

3중개사무소의 이전신고를 하지 않은 경우

4중개사무소등록증을 게시하지 않은 경우

5휴업기간의 변경 신고를 하지 않은 경우

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ①번

① (가장 큼): 공인중개사협회가 국토교통부장관의 공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우는 ｢공인중개사법｣ 제51조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 부과 대상이며, 시행령 [별표 2]의 개별 부과기준 금액은 400만원입니다.
②: 휴업한 중개업의 재개신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 20만원)
③: 중개사무소의 이전신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 30만원)
④: 중개사무소등록증 등을 게시하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 30만원)
⑤: 휴업기간의 변경신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 20만원)

27. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등의 부동산 취득 등에 관한 특례에 대한 설명으로 옳은 것은? (단, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우는 고려하지 않음)

1국제연합의 전문기구가 경매로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 3개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

2외국인등이 부동산 임대차계약을 체결하는 경우 계약체결일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

3특별자치시장은 외국인등이 신고한 부동산등의 취득ㆍ계속보유 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

4외국인등의 토지거래 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다.

5외국인등이 법원의 확정판결로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 신고하지 않아도 된다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

① 국제연합(UN) 및 그 산하기구, 전문기구도 '외국인등'의 정의에 포함되며, 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 취득한 경우에는 취득일부터 3개월이 아니라 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 합니다.
② 외국인 부동산 취득 특례 규정은 소유권 이전을 목적으로 하는 부동산등의 '취득' 및 '계속보유'에 한정하여 적용되므로, 단순 임대차계약은 특례 신고 대상이 아닙니다.
③ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제6조 제3항에 따라 시장·군수·구청장은 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 시·도지사에게 제출하여야 하나, 특별자치시장(세종특별자치시장)은 관할 광역자치단체장이 없으므로 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 합니다.
④ 외국인 토지거래허가구역(군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태·경관보전지역 등) 내 허가신청을 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일이 아니라 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 합니다.
⑤ 법원의 확정판결은 계약 외의 원인에 의한 취득에 해당하므로, 면제되는 것이 아니라 확정일부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 합니다.

28. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약 불허가처분 토지에 대하여 매수청구를 받은 경우, 매수할 자로 지정될 수 있는 자를 모두 고른 것은?

ㄱ. 지방자치단체
ㄴ. 한국은행법에 따른 한국은행
ㄷ. 지방공기업법에 따른 지방공사
ㄹ. 한국석유공사법에 따른 한국석유공사
ㅁ. 항만공사법에 따른 항만공사
ㅂ. 한국관광공사법에 따른 한국관광공사

1ㄴ, ㅁ

2ㄱ, ㄹ, ㅂ

3ㄴ, ㄷ, ㅁ

4ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ⑤번

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제16조 제2항 및 동법 시행령 제13조 제2항에 따르면, 시장·군수·구청장으로부터 불허가처분을 받은 토지에 대해 매수청구를 받은 때에는 다음 주체 중에서 매수할 자를 지정하여 매수하게 할 수 있습니다:
- 국가 또는 지방자치단체 (ㄱ)
- 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 (시행령 제11조 제1항 각 호에 규정된 공공기관):
· 한국은행 (ㄴ)
· 지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단 (ㄷ)
· 한국석유공사 (ㄹ)
· 항만공사 (ㅁ)
· 한국관광공사 (ㅂ)
· 그 외 한국토지주택공사, 한국농어촌공사, 한국수자원공사, 한국도로공사, 한국철도공사, 한국전력공사 등
따라서 보기의 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ 모두 매수할 자로 지정될 수 있습니다.

29. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 신고포상금에 관한 설명으로 옳은 것은?

1포상금의 지급에 드는 비용은 국고로 충당한다.

2해당 위반행위에 관여한 자가 신고한 경우라도 신고포상금은 지급하여야 한다.

3익명으로 고발하여 고발인을 확인할 수 없는 경우에는 당해 신고포상금은 국고로 환수한다.

4부동산등의 거래가격을 신고하지 않은 자를 수사기관이 적발하기 전에 수사기관에 1건 고발한 경우 1천 5백만원의 신고포상금을 받을 수 있다.

5신고관청 또는 허가관청으로부터 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인은 포상금을 받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ⑤번

① ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제25조의2 제3항에 따라 포상금의 지급에 드는 비용은 국고가 아니라 시ㆍ군 또는 구의 재원(지방자치단체 재원)으로 충당합니다. (공인중개사법상 포상금이 국고 50% 이내 보조인 점과 구별)
② 동 법 시행령 제21조 제4항에 따라 위반행위를 하거나 위반행위에 관여한 자가 신고·고발한 경우에는 포상금을 지급하지 아니할 수 있습니다.
③ 익명이나 가명으로 신고·고발하여 신고인·고발인을 확인할 수 없는 경우에는 국고 환수가 아니라 포상금을 지급하지 아니합니다.
④ 부동산등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에 대한 신고포상금 한도는 과태료 부과액의 20%(상한 1천만원)이며, 단순히 거래가격을 신고하지 아니한 자는 포상금 지급 대상 위반행위에 해당하지 않습니다.
⑤ (옳음): 동 법 시행규칙 제23조에 따라 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인 또는 고발인이 포상금을 지급받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.

30. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 이행강제금에 대하여 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

1군수는 최초의 의무이행위반이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.

2시장은 토지의 이용 의무기간이 지난 후에도 이행명령 위반에 대해서는 이행강제금을 반복하여 부과할 수 있다.

3시장ㆍ군수 또는 구청장은 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우라도 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

4토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 20에 상당하는 금액을 이행강제금으로 부과한다.

5이행강제금 부과처분을 받은 자가 국토교통부장관에게 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 14일 이내에 하여야 한다.

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정답 : ③번

① 시장·군수 또는 구청장은 의무위반일 기준이 아니라 ‘최초의 이행명령이 있었던 날’을 기준으로 하여 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다.
② 토지 이용 의무기간(2년~5년)이 경과한 후에는 이행명령을 내릴 수 없으며, 의무기간이 지난 후에는 새로운 이행강제금을 부과할 수 없습니다.
③ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제18조 제5항에 따라, 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우 시장·군수 또는 구청장은 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 합니다.
④ 허가받은 목적대로 이용하지 아니하고 임대한 경우의 이행강제금은 취득가액의 100분의 7입니다. (방치: 100분의 10, 임대: 100분의 7, 무단변경: 100분의 5)
⑤ 이행강제금 부과처분에 불복하여 이의를 제기하려는 자는 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 이의를 제기하여야 합니다. (국토교통부장관에게 14일 이내가 아님)

31. X대지에 Y건물이 있고, X대지와 Y건물은 동일인의 소유이다. 개업공인중개사가 Y건물에 대해서만 매매를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. Y건물에 대한 철거특약이 없는 경우, Y건물이 건물로서의 요건을 갖추었다면 무허가건물이라도 관습상의 법정지상권이 인정된다.
ㄴ. 관습상의 법정지상권이 성립한 후 Y건물을 증축하더라도 구 건물을 기준으로 관습상의 법정지상권은 인정된다.
ㄷ. Y건물 취득 시 Y건물을 위해 X대지에 대한 임대차계약을 체결하더라도 관습상의 법정지상권을 포기한 것은 아니다.
ㄹ. 대지소유자가 Y건물만을 매도하여 관습상의 법정지상권이 인정되면 Y건물 매수인은 대지소유자에게 지료를 지급할 의무가 없다.

1ㄱ, ㄴ

2ㄴ, ㄷ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ①번

- ㄱ (옳음): 대법원 판례에 따르면 관습상의 법정지상권이 인정되기 위한 건물은 반드시 등기된 건물이거나 적법한 건물일 필요가 없으며, 무허가건물이나 미등기건물이라 하더라도 건물로서의 실체를 갖추고 있다면 관습상의 법정지상권이 성립합니다.
- ㄴ (옳음): 관습상 법정지상권이 성립한 후 건물을 개축·증축하거나 신축한 경우에도 법정지상권은 소멸하지 않고 유지되며, 그 범위는 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 필요한 대지 범위에 한합니다.
- ㄷ (틀림): 대법원 판례에 따르면 동일인 소유의 토지와 건물 중 건물만을 매수하면서 토지소유자와 사이에 토지에 관한 임대차계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 봅니다.
- ㄹ (틀림): 관습상 법정지상권이 성립하더라도 이는 유상 지상권이 원칙이므로, 지상권자는 토지소유자에게 법원 판결이나 협의를 통해 결정된 지료를 지급할 법적 의무가 있습니다.
따라서 옳은 지문은 ㄱ, ㄴ입니다.

32. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고 내용의 정정신청사항이 아닌 것은?

1거래대상 건축물의 종류

2개업공인중개사의 성명ㆍ주소

3거래대상 부동산의 면적

4거래 지분 비율

5거래당사자의 전화번호

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정답 : ②번

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙｣ 제3조에 규정된 정정신청 대상(단순 오기 등 경미한 사항 수정):
- 거래당사자의 주소, 전화번호, 휴대전화번호 (⑤)
- 거래 지분 비율 (④)
- 개업공인중개사의 전화번호, 상호 또는 중개사무소 소재지
- 거래대상 건축물의 종류 (①)
- 거래대상 부동산등의 지목, 면적, 거래지분 및 대지권 비율 (③)
② (정정신청사항 아님): 개업공인중개사의 정보 중 정정신청이 가능한 것은 '전화번호, 상호, 중개사무소 소재지'에 한합니다. 개업공인중개사의 '성명'이나 '주민등록번호(법인은 등록번호)'는 거래의 동일성을 흔드는 본질적 사항이므로 정정신청할 수 없습니다.

33. 법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?

1甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다.

2최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다.

3甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다.

41억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.

5甲이 차순위매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다.

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정답 : ④번

① ｢민사집행법｣상 기일입찰의 매수신청보증금은 응찰가(1억 2천만원)의 10%가 아니라, 법원이 정한 최저매각가격(1억원)의 10분의 1인 1,000만원입니다.
② 최고가매수신고인이 2명 이상인 때에는 모든 사람이 아니라 그 동점자들만을 상대로 추가 입찰을 실시합니다.
③ 동점자 추가 입찰 시에는 전의 입찰가격에 못 미치는(낮은) 금액으로는 응찰할 수 없습니다.
④ (옳음): 차순위매수신고는 '최고가매수신고액 - 매수신청보증금'을 넘는(초과하는) 금액으로 응찰한 자만 할 수 있습니다.
1억 5,000만원 - 1,000만원 = 1억 4,000만원. 따라서 甲의 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 유효하게 차순위매수신고를 할 수 있습니다.
⑤ 차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 대금을 모두 납부할 때까지 보증금이 묶이며, 최고가매수인이 대금을 완납하기 전에는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. (즉시 반환 불가)

34. 개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

1乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

2차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

3甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.

4상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.

5乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.

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정답 : ⑤번

환산보증금 계산: 5,000만원 + (100만원 × 100) = 1억 5,000만원
① ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의8에 따라 임대인의 계약 해지 사유가 되는 차임 연체액은 2기가 아니라 3기의 차임액(300만원)에 달하는 때입니다.
② 경제사정 변동에 따른 차임 등의 감액청구는 제한 규정이 없습니다. (1년 이내 재증액 제한은 증액청구에만 적용됨)
③ 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 거절 등의 통지를 하지 않으면 계약이 해지되는 것이 아니라 동일한 조건으로 다시 묵시적 갱신(1년 연장)됩니다.
④ 서울시 기준 소액임차인 최우선변제 적용 상한은 환산보증금 9천만원 이하(본 건은 1억 5천만원)이므로, 乙은 소액임차인에 해당하지 않아 선순위 담보권자보다 최우선변제를 받을 수 없습니다.
⑤ (옳음): 임차권등기나 사업자등록(대항요건)을 갖추지 아니한 채권적 임차인은 새로운 양수인(물권 취득자 丙)에게 대항할 수 없으므로, "매매는 임대차를 깨뜨린다"는 민법의 대원칙에 따라 丙의 인도청구에 대항할 수 없습니다.

35. 개업공인중개사가 묘소가 설치되어 있는 임야를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1분묘가 1995년에 설치되었다 하더라도 장사 등에 관한 법률이 2001년에 시행되었기 때문에 분묘기지권을 시효취득할 수 없다.

2암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 묘소에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

3아직 사망하지 않은 사람을 위한 장래의 묘소인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다.

4분묘기지권이 시효취득된 경우 특별한 사정이 없는 한 시효취득자는 지료를 지급할 필요가 없다.

5분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.

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정답 : ①번

① (틀림): 대법원 전원합의체 판결에 따르면, ｢장사 등에 관한 법률｣ 시행일(2001년 1월 13일) 이전에 이미 설치된 분묘는 종전의 관습법이 그대로 적용되어 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 분묘기지권을 시효로 취득할 수 있습니다. (2001년 1월 13일 이후 새로 설치된 분묘부터 시효취득이 배제됨)
② 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추어야 성립하므로, 평장이나 암장의 경우에는 성립하지 않습니다.
③ 유골이 안치되지 아니한 가묘(장래의 묘소)는 분묘에 해당하지 않아 분묘기지권이 인정되지 않습니다.
④ 해당 시험 출제 당시의 종전 판례 기준 지문입니다. (참고: 2021년 대법원 전원합의체 판결로 시효취득의 경우에도 '토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 지급하여야 한다'로 변경됨)
⑤ 분묘기지권의 범위 내라 하더라도 단분 또는 쌍분 형태의 새로운 분묘를 신설할 권능(신설권)은 인정되지 않습니다.

36. 甲은 乙과 乙 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하고, 친구 丙과의 명의신탁약정에 따라 乙로부터 바로 丙 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이와 관련하여 개업공인중개사가 甲과 丙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 甲과 丙간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다.
ㄴ. 丙이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 丙은 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다.
ㄷ. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
ㄹ. 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.

1ㄱ, ㄷ

2ㄱ, ㄹ

3ㄴ, ㄷ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ③번

매수인 甲(신탁자), 매도인 乙, 등기명의인 丙(수탁자) 간의 관계는 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)입니다.
- ㄱ (틀림): 부동산실명법상 유효로 인정되는 특례는 종중, 배우자, 종교단체에 한합니다. 친구 사이인 甲과 丙의 명의신탁약정은 탈세 목적 유무와 관계없이 무조건 무효입니다.
- ㄴ (옳음): 대법원 전원합의체 판결에 따르면, 중간생략등기형 명의신탁에서 수탁자 丙이 신탁 부동산을 임의로 처분하더라도 甲 또는 乙에 대한 횡령죄가 성립하지 않습니다.
- ㄷ (옳음): 丙 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인 乙에게 남아 있으나, 매수인 甲과 매도인 乙 사이의 매매계약은 여전히 유효합니다. 따라서 甲은 乙을 대위하여 丙 명의 등기를 말소시키고, 乙을 상대로 매매에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
- ㄹ (틀림): 丙 명의 등기는 무효이므로 丙은 소유권을 취득하지 못하며, 甲이 丙에게 직접 부당이득반환청구를 하는 구조가 아닙니다.
따라서 옳은 항목은 ㄴ, ㄷ입니다.

37. 甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

2丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.

3乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.

4X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.

5X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.

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정답 : ②번

권리 효력 발생 시점 비교:
- 임차인 乙: 주택 인도 + 주민등록(2019. 6. 3.) → 대항력 발생은 익일인 2019. 6. 4. 00:00에 발생 (우선변제권도 6. 4. 00:00에 취득)
- 근저당권자 丙: 2019. 6. 3. 16:00 등기 완료 → 2019. 6. 3. 당일 효력 발생 (최선순위 말소기준권리)
- 근저당권자 丁: 2019. 6. 4. 16:00 등기 완료
순위 관계: 丙(선순위 저당권) > 乙(후순위 임차권) > 丁(후순위 저당권)
①, ② 말소기준권리인 丙의 근저당권(2019. 6. 3.)보다 늦게 대항력을 갖춘 乙의 임차권은 경매 매각 시 무조건 소멸합니다.
② (옳음): 丙 또는 丁 중 누가 경매를 신청하든 간에 그보다 늦게 대항력을 갖춘 乙의 임차권은 매각으로 인하여 모두 소멸합니다.
③ 丙이 乙보다 선순위이므로 乙이 丙보다 우선하여 배당받을 수 없습니다.
④ 보증금 수령을 위해서는 법원이 아니라 매수인(낙찰자)에게 주택을 인도해야 합니다.
⑤ 임차인이 스스로 강제경매를 신청한 경우에는 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연배당권자에 해당합니다.

38. 부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

1시ㆍ도지사는 부동산거래의 계약ㆍ신고ㆍ허가ㆍ관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

2부동산 거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다.

3정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다.

4개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

5거래계약서 작성 시 확인ㆍ설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 보존하여야 한다.

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정답 : ④번

① 정보체계를 구축·운영하여야 하는 주체는 시·도지사가 아니라 국토교통부장관입니다.
② 전자문서로 거래신고 시 전자서명 등 전자인증의 방법으로 신분 증명이 가능합니다.
③ 정보처리시스템을 통해 주택임대차계약을 체결한 경우 자동으로 확정일자 부여 신청이 처리됩니다.
④ (옳음): 개업공인중개사가 부동산거래계약시스템(전자계약)을 통하여 계약을 체결한 때에는 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다.
⑤ 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 별도의 서면을 작성·보존하지 않아도 됩니다.

39. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고의 대상이 되는 계약이 아닌 것은?

1주택법에 따라 공급된 주택의 매매계약

2택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약

3도시개발법에 따른 부동산에 대한 공급계약

4체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 등록된 시설이 있는 건물의 매매계약

5도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

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정답 : ②번

부동산 거래신고(실거래가 신고) 대상은 원칙적으로 '매매계약'과 '공급계약(최초 분양)' 및 '분양권·입주권 매매계약'입니다.
② (대상이 아님): 택지개발촉진법에 따른 토지의 ‘임대차계약’은 부동산 거래신고 대상이 아닙니다.

40. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.

2소속공인중개사 및 중개보조원은 부동산거래신고를 할 수 있다.

3지방공기업법에 따른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신고해야 한다.

4거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산거래계약 신고서의 기재사항이다.

5매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 아니할 부분의 토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 조건을 당사자가 약정한 경우 그 사항은 신고사항이다.

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정답 : ⑤번

① 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 중개거래는 개업공인중개사가 신고해야 하며, 신고기한은 30일 이내입니다.
② 소속공인중개사는 신고 제출 대행이 가능하나 중개보조원은 대행할 수 없습니다.
③ 국가·지방자치단체 또는 지방공기업 등 국가등이 일방 당사자인 경우 국가등이 단독으로 신고해야 합니다.
④ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항은 확인·설명서 기재사항일 뿐 신고서 기재사항이 아닙니다.
⑤ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항 제5호에 따라 거래계약 내용에 ‘계약의 조건이나 기한을 붙인 경우 그 조건 또는 기한’은 법정 신고사항입니다.

로서 회원간의 상호부조를 목적으로 공제사업을 할 수 있다.

2협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 등록관청에게 보고하고 등기하여야 한다.

3협회가 그 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 지부는 시ㆍ도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하여야 한다.

4협회는 개업공인중개사에 대한 행정제재처분의 부과와 집행의 업무를 할 수 있다.

5협회는 부동산 정보제공에 관한 업무를 직접 수행할 수 없다.

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정답 : ③번

① ｢공인중개사법｣ 제42조에 따른 협회의 공제사업은 영리사업이 아니라 회원 간의 상호부조를 목적으로 하는 비영리사업입니다.
② 협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 등록관청이 아니라 국토교통부장관에게 보고하여야 합니다.
③ (옳음): ｢공인중개사법｣ 제41조에 따라 협회가 정관으로 정하는 바에 따라 지부를 설치한 때에는 시·도지사에게 신고하고, 지회를 설치한 때에는 등록관청(시장·군수·구청장)에 신고하여야 합니다.
④ 개업공인중개사에 대한 행정제재(등록취소, 업무정지, 자격정지 등)의 부과·집행은 행정관청(국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청)의 고유 권한이며 협회가 할 수 없습니다.
⑤ 협회는 ｢공인중개사법｣ 제42조에 따라 부동산거래정보망의 구축·운영 등 부동산 정보제공에 관한 업무를 고유업무로서 직접 수행할 수 있습니다(예: 한방 망).

7. 공인중개사법령상 인장등록 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1법인인 개업공인중개사의 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

2소속공인중개사가 등록하지 아니한 인장을 중개행위에 사용한 경우, 등록관청은 1년의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있다.

3인장의 등록은 중개사무소 개설등록신청과 같이 할 수 있다.

4소속공인중개사의 인장등록은 소속공인중개사에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.

5개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우, 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

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정답 : ②번

① 법인의 주된 사무소 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서 제출로 갈음합니다.
② (틀림):
소속공인중개사가 등록하지 않은 인장을 사용한 경우 처분권자는 등록관청이 아니라 시·도지사입니다.
또한 소속공인중개사에게 부과되는 처분은 업무정지가 아니라 6개월의 범위 안에서 자격정지 처분입니다. (업무정지는 개업공인중개사 대상 행정처분임)
③ 인장등록은 원칙적으로 업무 개시 전까지 하여야 하나, 개설등록 신청 시 함께 할 수 있습니다.
④ 소속공인중개사의 인장등록 역시 고용신고 시 함께 처리할 수 있습니다.
⑤ 등록한 인장을 변경한 때에는 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 합니다.

8. 공인중개사법령상 “공인중개사 정책심의위원회”(이하 ‘심의위원회’라 함)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1국토교통부에 심의위원회를 둘 수 있다.

2심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다.

3심의위원회의 위원이 해당 안건에 대하여 자문을 한 경우 심의위원회의 심의ㆍ의결에서 제척된다.

4심의위원회의 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.

5심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

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정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제2조의2 제1항에 따라 공인중개사의 자격취득 등 정책 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 둘 수 있는 임의설치 기관입니다.
② 동 법 시행령 제4조 제1항에 따라 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성합니다.
③ 위원이 해당 안건에 관하여 연구·용역·감정·자문을 한 경우에는 심의·의결에서 제척됩니다.
④ (틀림): 공인중개사 정책심의위원회에는 부위원장 제도가 없습니다. 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 ‘위원장이 미리 지명한 위원’이 그 직무를 대행합니다. (부위원장이 대행한다고 하여 틀림)
⑤ 심의위원회 회의는 일반의결정족수 원칙(재적위원 과반수 출석으로 개의, 출석위원 과반수 찬성으로 의결)을 따릅니다.

9. 공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음)

ㄱ. 상업용 건축물 및 주택의 분양대행
ㄴ. 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담
ㄷ. 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
ㄹ. 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄷ

3ㄱ, ㄷ, ㄹ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ⑤번

｢공인중개사법｣ 제14조 제1항에 규정된 법인의 겸업제한 업무(6가지):
ㄱ (가능): 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 (토지 분양대행은 제외)
ㄴ (가능): 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(컨설팅)
ㄷ (가능): 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공(프랜차이즈) (공인중개사나 일반인 대상 프랜차이즈는 불가)
ㄹ (가능): 주거이전에 부수되는 용역의 알선(소개) (용역업 자체 운영은 불가하나 알선은 허용)
따라서 제시된 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 법인의 법정 겸업업무에 해당합니다.

10. 공인중개사법령상 개업공인중개사의 고용인에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

2개업공인중개사는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 14일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

3중개보조원이 중개업무와 관련된 행위를 함에 있어서 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 그를 고용한 개업공인중개사 뿐만 아니라 중개보조원도 손해배상책임이 있다.

4개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우에는 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본을 중개사무소에 게시하여야 한다.

5중개보조원의 고용신고는 전자문서에 의해서도 할 수 있다.

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ②번

① ｢공인중개사법｣ 제15조 제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(의제규정).
② (틀림): 개업공인중개사는 소속공인중개사나 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 14일이 아니라 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 합니다.
③ 고용인의 불법행위로 손해가 발생한 경우 개업공인중개사는 무과실책임을 지지만, 불법행위를 직접 저지른 고용인(중개보조원) 자신도 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상책임을 함께 집니다(부진정연대채무 관계).
④ 사무소 게시사항에는 등록증 원본뿐만 아니라 당해 사무소에 소속된 모든 공인중개사(개공 및 소공)의 자격증 원본이 포함됩니다.
⑤ 고용신고 및 고용관계종료신고는 정부24 등을 통한 전자문서로 처리할 수 있습니다.

11. 공인중개사법령상 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고를 하려는 경우 ‘중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항’으로서 명시해야 하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 중개사무소의 연락처
ㄴ. 중개사무소의 명칭
ㄷ. 소속공인중개사의 성명
ㄹ. 개업공인중개사의 성명

1ㄱ, ㄴ

2ㄴ, ㄷ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ④번

｢공인중개사법｣ 제18조의2 제1항에 따른 중개대상물 표시·광고 시 명시사항(성명 및 사무소 정보):
명시해야 하는 사항:
- 중개사무소의 명칭 (ㄴ)
- 중개사무소의 소재지
- 중개사무소의 연락처 (전화번호) (ㄱ)
- 중개사무소의 등록번호
- 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명) (ㄹ)
ㄷ (명시 불가/의무 없음): 소속공인중개사의 성명은 명시 의무사항이 아닐 뿐만 아니라, 개업공인중개사 외의 자가 표시·광고를 하거나 소공을 개공으로 오인하게 기재해서는 안 되므로 명시사항에 해당하지 않습니다.
따라서 명시해야 할 사항은 ㄱ, ㄴ, ㄹ입니다.

12. 공인중개사법령상 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.

22명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 중 1인만 서명ㆍ날인하면 된다.

3개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명을 중개가 완성된 후 해야 한다.

4중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 진다.

5개업공인중개사는 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 5년간 보존하여야 한다.

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정답 : ①번

① (옳음): 대법원 판례에 따르면, 개업공인중개사는 유상 위임계약의 수임인과 마찬가지로 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)로 중개대상물의 권리관계 등을 면밀히 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
② 공동중개인 경우 중개대상물 확인·설명서에는 공동중개에 참여한 모든 개업공인중개사(법인의 대표자 또는 분사무소 책임자 포함)가 함께 서명 및 날인하여야 합니다.
③ 확인·설명은 중개가 완성된 후가 아니라 중개가 완성되기 전에(의뢰를 받은 경우) 미리 성실·정확하게 행하여야 합니다. (중개가 완성된 때에는 확인·설명서를 작성하여 교부함)
④ 중개보조원은 공인중개사가 아니므로 현장안내 등 단순한 보조업무만 가능하며, 확인·설명 권한 및 의무가 없습니다.
⑤ 확인·설명서(사본 또는 전자문서)의 법정 보존기간은 5년이 아니라 3년입니다. (5년 보존은 거래계약서)

13. 공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

1국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다.

2부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자로 지정을 받을 수 있는 자는 전기통신사업법의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자이다.

3거래정보사업자는 지정받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

4거래정보사업자가 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 변경하고자 하는 경우 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

5거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개할 수 있다.

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정답 : ⑤번

① ｢공인중개사법｣ 제24조 제1항에 따라 부동산거래정보망 지정 권한권자는 국토교통부장관입니다.
② 전기통신사업법에 따른 부가통신사업자로서 가입 개공 수(전국 500명 이상, 2개 이상 시·도에서 각 30명 이상) 등의 요건을 충족해야 합니다.
③, ④ 지정을 받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 하며, 이를 변경할 때에도 승인을 받아야 합니다.
⑤ (틀림): ｢공인중개사법｣ 제24조 제5항에 따라 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 이를 정보망에 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로도 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 됩니다. (차별적으로 공개할 수 있다고 하여 틀림)

14. 공인중개사법령상 금지행위에 관한 설명으로 옳은 것은?

1법인인 개업공인중개사의 사원이 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것은 금지되지 않는다.

2개업공인중개사가 거래당사자 쌍방을 대리하는 것은 금지되지 않는다.

3개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 금지된다.

4법인인 개업공인중개사의 임원이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지되지 않는다.

5중개보조원이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지되지 않는다.

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정답 : ③번

｢공인중개사법｣ 제33조 제1항의 금지행위 규정은 개업공인중개사뿐만 아니라 소속공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원·임원을 모두 포함하는 "개업공인중개사등" 전원에게 적용됩니다.
① 법인의 사원·임원도 '개업공인중개사등'에 포함되므로 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것은 엄격히 금지됩니다.
② 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위는 법 제33조 제1항 제6호에 따라 금지됩니다.
③ (옳음): ｢공인중개사법｣ 제33조 제1항 제6호에 따라 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 금지됩니다. (위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)
④ 법인의 임원 역시 '개업공인중개사등'이므로 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지됩니다.
⑤ 중개보조원 역시 '개업공인중개사등'에 해당하므로 중개의뢰인과의 직접 거래는 금지됩니다.

15. 공인중개사법령상 개업공인중개사의 휴업과 폐업 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1부동산중개업휴업신고서의 서식에 있는 ‘개업공인중개사의 종별’란에는 법인, 공인중개사, 법 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사가 있다.

2개업공인중개사가 부동산중개업폐업신고서를 작성하는 경우에는 폐업기간, 부동산중개업휴업신고서를 작성하는 경우에는 휴업기간을 기재하여야 한다.

3중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 않은 개업공인중개사라도 3월을 초과하는 휴업을 하고자 하는 때에는 부동산중개업휴업신고서에 중개사무소등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.

4개업공인중개사가 등록관청에 폐업사실을 신고한 경우에는 지체없이 사무소의 간판을 철거하여야 한다.

5개업공인중개사가 취학을 하는 경우 6월을 초과하여 휴업을 할 수 있다.

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정답 : ②번

① 법정 서식인 휴업·폐업 등 신고서의 '개업공인중개사의 종별'에는 법인, 공인중개사, 부칙에 따른 개업공인중개사(중개인)가 구분되어 있습니다.
② (틀림): 폐업신고는 중개업을 완전히 영구적으로 그만두는 것이므로 '폐업기간'이라는 개념 자체가 존재하지 않으며, 서식에도 '폐업일'만 기재합니다. 휴업신고서를 작성할 때에는 '휴업기간'을 기재하는 것이 맞습니다.
③ 개설등록을 한 후 업무를 개시하지 않고 3개월을 초과하여 휴업하려는 경우에도 등록증을 첨부하여 미리 신고하여야 합니다.
④ 폐업신고, 등록취소처분, 사무소 이전신고 시에는 '지체 없이' 간판을 철거하여야 합니다.
⑤ 원칙적으로 휴업은 6개월을 초과할 수 없으나, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 취학, 임신 또는 출산 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 6개월을 초과할 수 있습니다.

16. 공인중개사법령상 계약금등의 반환채무이행의 보장 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 계약금등을 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

2예치대상은 계약금ㆍ중도금 또는 잔금이다.

3보험업법에 따른 보험회사는 계약금등의 예치명의자가 될 수 있다.

4개업공인중개사는 거래당사자에게 공인중개사법에 따른 공제사업을 하는 자의 명의로 계약금등을 예치하도록 권고할 수 없다.

5개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.

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정답 : ④번

① ｢공인중개사법｣ 제31조 제1항에 따른 계약금등의 예치 권고 제도입니다.
② 예치 대상이 되는 '계약금등'에는 계약금, 중도금, 잔금이 모두 포함됩니다.
③ 계약금등의 예치명의자가 될 수 있는 자는 개업공인중개사, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 에스크로 전문회사입니다. (암기코드: 개·은·보·신·체·공·전) 따라서 보험회사도 명의자가 될 수 있습니다.
④ (틀림): ｢공인중개사법｣ 제42조에 따른 '공제사업을 하는 자(공인중개사협회)'도 법정 예치명의자에 명시되어 포함되므로, 그 명의로 예치하도록 권고할 수 있습니다.
⑤ 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우, 거래당사자의 동의 없이 인출할 수 없도록 자신의 예치금과 철저히 분리하여 관리해야 할 의무가 있습니다.

17. 중개의뢰인 甲은 자신 소유의 X부동산에 대한 임대차계약을 위해 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 체결하였다. X부동산에 기존 임차인 丙, 저당권자 丁이 있는 경우 乙이 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개해야만 하는 중개대상물에 관한 정보를 모두 고른 것은? (단, 중개의뢰인이 비공개 요청을 하지 않음)

ㄱ. 丙의 성명
ㄴ. 丁의 주소
ㄷ. X부동산의 공시지가
ㄹ. X부동산에 대한 일조(日照)ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

1ㄹ

2ㄱ, ㄴ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ①번

전속중개계약 체결 시 중개대상물 정보공개 사항 판단 기준:
- ㄱ (공개 금지): 권리자의 인적사항(성명, 주소, 주민등록번호 등)은 권리침해 및 개인정보 보호를 위해 절대 공개하여서는 아니 됩니다. (丙의 성명은 비공개)
- ㄴ (공개 금지): 마찬가지로 저당권자 丁의 주소 등 인적사항도 절대 공개 금지 사항입니다.
- ㄷ (공개 의무 없음): 공시지가는 원칙적으로 공개사항이나, 임대차계약의 경우에는 공시지가를 "공개하지 아니할 수 있다(임의사항)"로 규정되어 있습니다. 문제에서 '공개해야만 하는(필수)' 정보를 찾으라 했으므로 제외됩니다.
- ㄹ (공개 필수): 중개대상물의 벽면·도배의 상태, 수도·전기 등의 상태, 도로·대중교통 등 입지조건, 일조·소음·진동 등 환경조건은 예외 없이 반드시 공개해야 하는 필수 정보입니다.
따라서 '공개해야만 하는' 정보는 ㄹ 하나뿐입니다.

18. 공인중개사법령상 조례가 정하는 바에 따라 수수료를 납부해야 하는 경우를 모두 고른 것은?

ㄱ. 분사무소설치신고필증의 재교부 신청
ㄴ. 국토교통부장관이 시행하는 공인중개사자격시험 응시
ㄷ. 중개사무소의 개설등록 신청
ㄹ. 분사무소설치의 신고

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄴ, ㄹ

3ㄱ, ㄷ, ㄹ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

- ㄱ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
- ㄴ (해당 안 됨): 공인중개사 자격시험은 원칙적으로 시·도지사가 시행하며 이 경우 시·도 조례의 수수료를 냅니다. 하지만 국토교통부장관이 직접 시험을 시행하는 경우에는 지자체 조례가 아니라 국토교통부장관이 결정·공고하는 수수료를 납부합니다.
- ㄷ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
- ㄹ (해당): 시·군·구 조례가 정하는 수수료를 납부합니다.
따라서 '조례가 정하는 바에 따라' 수수료를 납부하는 항목은 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다.

19. 무주택자인 甲이 주택을 물색하여 매수하기 위해 개업공인중개사인 乙과 일반중개계약을 체결하고자 한다. 이 경우 공인중개사법령상 표준서식인 일반중개계약서에 기재하는 항목을 모두 고른 것은?

ㄱ. 소유자 및 등기명의인
ㄴ. 희망 지역
ㄷ. 취득 희망가격
ㄹ. 거래규제 및 공법상 제한사항

1ㄷ

2ㄱ, ㄴ

3ㄴ, ㄷ

4ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

일반중개계약서 서식은 '매도·임대용(처분 의뢰)'과 '매수·임차용(취득 의뢰)'으로 구분되어 기재사항이 다릅니다:
- 매수의뢰인(취득 의뢰): 아직 물건을 특정하여 소유한 상태가 아니므로 취득 희망가격(ㄷ), 희망 지역(ㄴ), 희망 조건(주택의 종류 등)을 기재합니다.
- 매도의뢰인(처분 의뢰): 이미 특정 물건을 보유하고 있으므로 소유자 및 등기명의인(ㄱ), 거래규제 및 공법상 제한사항(ㄹ), 중개대상물의 위치·면적 등을 기재합니다.
따라서 매수의뢰를 위한 계약서 기재 항목은 ㄴ, ㄷ입니다.

20. 공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 절대적 취소사유가 아닌 것은?

1개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

2자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

3거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

4법인이 아닌 개업공인중개사가 파산선고를 받고 복권되지 아니한 경우

5공인중개사법령을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우

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정답 : ⑤번

① 개인 개업공인중개사의 사망 또는 법인의 해산: 절대적 등록취소
② 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나, 자격정지처분을 받은 소공으로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우: 절대적 등록취소
③ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우: 절대적 등록취소
④ 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자는 결격사유에 해당하며, 결격사유에 해당하게 된 개공은 절대적 등록취소
⑤ (절대적 취소사유 아님): 둘 이상의 중개사무소를 두거나 천막 등 임시 중개시설물을 설치한 행위는 절대적 등록취소가 아니라 임의적(상대적) 등록취소 사유입니다.

21. 공인중개사법 시행령 제30조(협회의 설립)의 내용이다. ( )에 들어갈 숫자를 올바르게 나열한 것은?

○ 공인중개사협회를 설립하고자 하는 때에는 발기인이 작성하여 서명ㆍ날인한 정관에 대하여 회원 ( ㄱ )인 이상이 출석한 창립총회에서 출석한 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 한다.
○ 창립총회에는 서울특별시에서는 ( ㄴ )인 이상, 광역시ㆍ도 및 특별자치도에서는 각각 ( ㄷ )인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

1ㄱ: 300, ㄴ: 50, ㄷ: 20

2ㄱ: 300, ㄴ: 100, ㄷ: 50

3ㄱ: 600, ㄴ: 50, ㄷ: 20

4ㄱ: 600, ㄴ: 100, ㄷ: 20

5ㄱ: 800, ㄴ: 50, ㄷ: 50

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정답 : ④번

협회 설립 절차의 법정 요건 (｢공인중개사법 시행령｣ 제30조):
- 발기인: 300인 이상
- 창립총회 출석회원 수(ㄱ): 회원 600인 이상
- 서울특별시에 분산 참여해야 하는 회원 수(ㄴ): 100인 이상
- 광역시·도 및 특별자치도별 참여 회원 수(ㄷ): 각각 20인 이상
따라서 순서대로 들어가야 할 숫자는 600, 100, 20입니다.

22. 공인중개사법령상 중개업무를 수행하는 소속공인중개사의 자격정지사유에 해당하지 않는 것은?

1고객을 위하여 거래내용에 부합하는 동일한 거래계약서를 4부 작성한 경우

22 이상의 중개사무소에 소속된 경우

3고객의 요청에 의해 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 경우

4권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전까지 등기사항증명서 등 확인ㆍ설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우

5법인의 분사무소의 책임자가 서명 및 날인 하였기에 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우

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정답 : ①번

① (자격정지사유 아님): 거래계약서 작성 시 금지되는 행위는 '서로 다른 2 이상의 거래계약서(이중계약서, 다운/업계약서)'를 작성하는 것입니다. 거래내용에 부합하는 동일한 계약서를 당사자 및 대출기관 보관용 등으로 4부 작성하여 교부하는 행위는 합법적이며 자격정지 사유가 아닙니다.
② 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우(이중소속): 자격정지 6개월
③ 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우: 자격정지 6개월
④ 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우: 자격정지 3개월
⑤ 당해 중개행위를 한 소속공인중개사는 개공(또는 분사무소 책임자)과 함께 확인·설명서에 서명 및 날인해야 하므로, 날인을 누락한 경우: 자격정지 3개월

23. 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1공인중개사협회는 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

2금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.

3공인중개사협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

4책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10이상으로 정한다.

5공인중개사협회는 회계연도 종료 후 6개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다.

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정답 : ⑤번

① 공제사업 운영을 위한 공제규정 제정 및 변경은 국토교통부장관의 승인 사항입니다.
② 금융감독원장은 독자적으로 검사할 수 없으나, 국토교통부장관의 요청이 있는 경우 공제사업에 관하여 조사·검사할 수 있습니다.
③ 책임준비금의 타 용도 전용은 국토교통부장관의 승인을 얻어야 합니다.
④ 책임준비금 적립비율은 공제료 수입액(협회 총수입액이 아님)의 100분의 10 이상이어야 합니다.
⑤ (틀림): ｢공인중개사법 시행령｣ 제27조에 따라 협회는 매 회계연도 종료 후 6개월이 아니라 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문 또는 협회보에 공시하고 협회 홈페이지에 게시하여야 합니다.

24. 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?

1공인중개사의 자격취소처분은 공인중개사의 현주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 행한다.

2시ㆍ도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시ㆍ도지사에게 통지하여야 한다.

3자격 취소사유가 발생한 경우에는 청문을 실시하지 않아도 해당 공인중개사의 자격을 취소할 수 있다.

4공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 7일 이내에 한국산업인력공단에 반납하여야 한다.

5공인중개사 자격이 취소되었으나 공인중개사자격증을 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 자는 신규발급절차를 거쳐 발급된 공인중개사자격증을 반납하여야 한다.

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정답 : ②번

① 자격취소 처분권자는 시장·군수·구청장이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사입니다.
② (옳음): ｢공인중개사법｣ 제35조 제2항에 따라 시·도지사는 자격취소 처분을 한 때에는 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지하여야 합니다.
③ 자격취소는 중대한 불이익 처분이므로 취소하기 전에 반드시 청문을 거쳐야 합니다.
④ 자격취소 처분을 받은 자는 7일 이내에 한국산업인력공단이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사에게 자격증을 반납하여야 합니다.
⑤ 자격증을 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 때에는 신규 발급을 받는 것이 아니라, 반납할 수 없는 사유를 적은 사유서(사유서명서)를 시·도지사에게 제출하여야 합니다.

25. 공인중개사법령상 포상금 지급에 관한 설명으로 옳은 것은?

1포상금은 1건당 150만원으로 한다.

2검사가 신고사건에 대하여 기소유예의 결정을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.

3포상금의 지급에 소요되는 비용 중 시ㆍ도에서 보조할 수 있는 비율은 100분의 50이내로 한다.

4포상금지급신청서를 제출받은 등록관청은 그 사건에 관한 수사기관의 처분내용을 조회한 후 포상금의 지급을 결정하고, 그 결정일부터 1월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

5등록관청은 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고가 접수된 경우, 공동으로 신고한 것이 아니면 포상금을 균등하게 배분하여 지급한다.

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정답 : ④번

① 공인중개사법상 포상금은 1건당 50만원입니다. (부동산거래신고법상 포상금과 구별)
② 포상금은 검사가 공소제기(기소) 또는 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 지급하므로, 기소유예 시에도 포상금이 지급됩니다.
③ 포상금 지급에 소요되는 비용 중 일부를 보조할 수 있는 주체는 시·도가 아니라 국고이며, 국고에서 보조할 수 있는 비율이 100분의 50 이내입니다.
④ (옳음): ｢공인중개사법 시행령｣ 제26조의2 제3항에 따라 등록관청은 수사기관 처분내용을 조회하여 지급을 결정하고, 지급결정일부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 합니다.
⑤ 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고·고발이 각각 접수된 경우에는 균등 배분이 아니라 최초로 신고·고발한 자에게만 포상금을 지급합니다. (공동으로 신고한 경우에 한하여 균등 배분)

26. 다음 중 공인중개사법령상 과태료를 부과할 경우 과태료의 부과기준에서 정하는 과태료 금액이 가장 큰 경우는?

1공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우

2휴업한 중개업의 재개 신고를 하지 않은 경우

3중개사무소의 이전신고를 하지 않은 경우

4중개사무소등록증을 게시하지 않은 경우

5휴업기간의 변경 신고를 하지 않은 경우

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정답 : ①번

① (가장 큼): 공인중개사협회가 국토교통부장관의 공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우는 ｢공인중개사법｣ 제51조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 부과 대상이며, 시행령 [별표 2]의 개별 부과기준 금액은 400만원입니다.
②: 휴업한 중개업의 재개신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 20만원)
③: 중개사무소의 이전신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 30만원)
④: 중개사무소등록증 등을 게시하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 30만원)
⑤: 휴업기간의 변경신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하 과태료 (기준금액 20만원)

27. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등의 부동산 취득 등에 관한 특례에 대한 설명으로 옳은 것은? (단, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우는 고려하지 않음)

1국제연합의 전문기구가 경매로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 3개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

2외국인등이 부동산 임대차계약을 체결하는 경우 계약체결일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

3특별자치시장은 외국인등이 신고한 부동산등의 취득ㆍ계속보유 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

4외국인등의 토지거래 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다.

5외국인등이 법원의 확정판결로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 신고하지 않아도 된다.

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정답 : ③번

① 국제연합(UN) 및 그 산하기구, 전문기구도 '외국인등'의 정의에 포함되며, 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 취득한 경우에는 취득일부터 3개월이 아니라 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 합니다.
② 외국인 부동산 취득 특례 규정은 소유권 이전을 목적으로 하는 부동산등의 '취득' 및 '계속보유'에 한정하여 적용되므로, 단순 임대차계약은 특례 신고 대상이 아닙니다.
③ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제6조 제3항에 따라 시장·군수·구청장은 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 시·도지사에게 제출하여야 하나, 특별자치시장(세종특별자치시장)은 관할 광역자치단체장이 없으므로 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 합니다.
④ 외국인 토지거래허가구역(군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태·경관보전지역 등) 내 허가신청을 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일이 아니라 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 합니다.
⑤ 법원의 확정판결은 계약 외의 원인에 의한 취득에 해당하므로, 면제되는 것이 아니라 확정일부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 합니다.

28. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약 불허가처분 토지에 대하여 매수청구를 받은 경우, 매수할 자로 지정될 수 있는 자를 모두 고른 것은?

ㄱ. 지방자치단체
ㄴ. 한국은행법에 따른 한국은행
ㄷ. 지방공기업법에 따른 지방공사
ㄹ. 한국석유공사법에 따른 한국석유공사
ㅁ. 항만공사법에 따른 항만공사
ㅂ. 한국관광공사법에 따른 한국관광공사

1ㄴ, ㅁ

2ㄱ, ㄹ, ㅂ

3ㄴ, ㄷ, ㅁ

4ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

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정답 : ⑤번

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제16조 제2항 및 동법 시행령 제13조 제2항에 따르면, 시장·군수·구청장으로부터 불허가처분을 받은 토지에 대해 매수청구를 받은 때에는 다음 주체 중에서 매수할 자를 지정하여 매수하게 할 수 있습니다:
- 국가 또는 지방자치단체 (ㄱ)
- 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 (시행령 제11조 제1항 각 호에 규정된 공공기관):
· 한국은행 (ㄴ)
· 지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단 (ㄷ)
· 한국석유공사 (ㄹ)
· 항만공사 (ㅁ)
· 한국관광공사 (ㅂ)
· 그 외 한국토지주택공사, 한국농어촌공사, 한국수자원공사, 한국도로공사, 한국철도공사, 한국전력공사 등
따라서 보기의 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ 모두 매수할 자로 지정될 수 있습니다.

29. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 신고포상금에 관한 설명으로 옳은 것은?

1포상금의 지급에 드는 비용은 국고로 충당한다.

2해당 위반행위에 관여한 자가 신고한 경우라도 신고포상금은 지급하여야 한다.

3익명으로 고발하여 고발인을 확인할 수 없는 경우에는 당해 신고포상금은 국고로 환수한다.

4부동산등의 거래가격을 신고하지 않은 자를 수사기관이 적발하기 전에 수사기관에 1건 고발한 경우 1천 5백만원의 신고포상금을 받을 수 있다.

5신고관청 또는 허가관청으로부터 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인은 포상금을 받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.

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정답 : ⑤번

① ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제25조의2 제3항에 따라 포상금의 지급에 드는 비용은 국고가 아니라 시ㆍ군 또는 구의 재원(지방자치단체 재원)으로 충당합니다. (공인중개사법상 포상금이 국고 50% 이내 보조인 점과 구별)
② 동 법 시행령 제21조 제4항에 따라 위반행위를 하거나 위반행위에 관여한 자가 신고·고발한 경우에는 포상금을 지급하지 아니할 수 있습니다.
③ 익명이나 가명으로 신고·고발하여 신고인·고발인을 확인할 수 없는 경우에는 국고 환수가 아니라 포상금을 지급하지 아니합니다.
④ 부동산등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에 대한 신고포상금 한도는 과태료 부과액의 20%(상한 1천만원)이며, 단순히 거래가격을 신고하지 아니한 자는 포상금 지급 대상 위반행위에 해당하지 않습니다.
⑤ (옳음): 동 법 시행규칙 제23조에 따라 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인 또는 고발인이 포상금을 지급받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.

30. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 이행강제금에 대하여 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

1군수는 최초의 의무이행위반이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.

2시장은 토지의 이용 의무기간이 지난 후에도 이행명령 위반에 대해서는 이행강제금을 반복하여 부과할 수 있다.

3시장ㆍ군수 또는 구청장은 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우라도 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

4토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 20에 상당하는 금액을 이행강제금으로 부과한다.

5이행강제금 부과처분을 받은 자가 국토교통부장관에게 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 14일 이내에 하여야 한다.

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정답 : ③번

① 시장·군수 또는 구청장은 의무위반일 기준이 아니라 ‘최초의 이행명령이 있었던 날’을 기준으로 하여 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다.
② 토지 이용 의무기간(2년~5년)이 경과한 후에는 이행명령을 내릴 수 없으며, 의무기간이 지난 후에는 새로운 이행강제금을 부과할 수 없습니다.
③ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제18조 제5항에 따라, 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우 시장·군수 또는 구청장은 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 합니다.
④ 허가받은 목적대로 이용하지 아니하고 임대한 경우의 이행강제금은 취득가액의 100분의 7입니다. (방치: 100분의 10, 임대: 100분의 7, 무단변경: 100분의 5)
⑤ 이행강제금 부과처분에 불복하여 이의를 제기하려는 자는 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 이의를 제기하여야 합니다. (국토교통부장관에게 14일 이내가 아님)

31. X대지에 Y건물이 있고, X대지와 Y건물은 동일인의 소유이다. 개업공인중개사가 Y건물에 대해서만 매매를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. Y건물에 대한 철거특약이 없는 경우, Y건물이 건물로서의 요건을 갖추었다면 무허가건물이라도 관습상의 법정지상권이 인정된다.
ㄴ. 관습상의 법정지상권이 성립한 후 Y건물을 증축하더라도 구 건물을 기준으로 관습상의 법정지상권은 인정된다.
ㄷ. Y건물 취득 시 Y건물을 위해 X대지에 대한 임대차계약을 체결하더라도 관습상의 법정지상권을 포기한 것은 아니다.
ㄹ. 대지소유자가 Y건물만을 매도하여 관습상의 법정지상권이 인정되면 Y건물 매수인은 대지소유자에게 지료를 지급할 의무가 없다.

1ㄱ, ㄴ

2ㄴ, ㄷ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄱ, ㄷ, ㄹ

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정답 : ①번

- ㄱ (옳음): 대법원 판례에 따르면 관습상의 법정지상권이 인정되기 위한 건물은 반드시 등기된 건물이거나 적법한 건물일 필요가 없으며, 무허가건물이나 미등기건물이라 하더라도 건물로서의 실체를 갖추고 있다면 관습상의 법정지상권이 성립합니다.
- ㄴ (옳음): 관습상 법정지상권이 성립한 후 건물을 개축·증축하거나 신축한 경우에도 법정지상권은 소멸하지 않고 유지되며, 그 범위는 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 필요한 대지 범위에 한합니다.
- ㄷ (틀림): 대법원 판례에 따르면 동일인 소유의 토지와 건물 중 건물만을 매수하면서 토지소유자와 사이에 토지에 관한 임대차계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 봅니다.
- ㄹ (틀림): 관습상 법정지상권이 성립하더라도 이는 유상 지상권이 원칙이므로, 지상권자는 토지소유자에게 법원 판결이나 협의를 통해 결정된 지료를 지급할 법적 의무가 있습니다.
따라서 옳은 지문은 ㄱ, ㄴ입니다.

32. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고 내용의 정정신청사항이 아닌 것은?

1거래대상 건축물의 종류

2개업공인중개사의 성명ㆍ주소

3거래대상 부동산의 면적

4거래 지분 비율

5거래당사자의 전화번호

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정답 : ②번

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙｣ 제3조에 규정된 정정신청 대상(단순 오기 등 경미한 사항 수정):
- 거래당사자의 주소, 전화번호, 휴대전화번호 (⑤)
- 거래 지분 비율 (④)
- 개업공인중개사의 전화번호, 상호 또는 중개사무소 소재지
- 거래대상 건축물의 종류 (①)
- 거래대상 부동산등의 지목, 면적, 거래지분 및 대지권 비율 (③)
② (정정신청사항 아님): 개업공인중개사의 정보 중 정정신청이 가능한 것은 '전화번호, 상호, 중개사무소 소재지'에 한합니다. 개업공인중개사의 '성명'이나 '주민등록번호(법인은 등록번호)'는 거래의 동일성을 흔드는 본질적 사항이므로 정정신청할 수 없습니다.

33. 법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?

1甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다.

2최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다.

3甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다.

41억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.

5甲이 차순위매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다.

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정답 : ④번

① ｢민사집행법｣상 기일입찰의 매수신청보증금은 응찰가(1억 2천만원)의 10%가 아니라, 법원이 정한 최저매각가격(1억원)의 10분의 1인 1,000만원입니다.
② 최고가매수신고인이 2명 이상인 때에는 모든 사람이 아니라 그 동점자들만을 상대로 추가 입찰을 실시합니다.
③ 동점자 추가 입찰 시에는 전의 입찰가격에 못 미치는(낮은) 금액으로는 응찰할 수 없습니다.
④ (옳음): 차순위매수신고는 '최고가매수신고액 - 매수신청보증금'을 넘는(초과하는) 금액으로 응찰한 자만 할 수 있습니다.
1억 5,000만원 - 1,000만원 = 1억 4,000만원. 따라서 甲의 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 유효하게 차순위매수신고를 할 수 있습니다.
⑤ 차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 대금을 모두 납부할 때까지 보증금이 묶이며, 최고가매수인이 대금을 완납하기 전에는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. (즉시 반환 불가)

34. 개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

1乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

2차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

3甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.

4상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.

5乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.

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정답 : ⑤번

환산보증금 계산: 5,000만원 + (100만원 × 100) = 1억 5,000만원
① ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의8에 따라 임대인의 계약 해지 사유가 되는 차임 연체액은 2기가 아니라 3기의 차임액(300만원)에 달하는 때입니다.
② 경제사정 변동에 따른 차임 등의 감액청구는 제한 규정이 없습니다. (1년 이내 재증액 제한은 증액청구에만 적용됨)
③ 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 거절 등의 통지를 하지 않으면 계약이 해지되는 것이 아니라 동일한 조건으로 다시 묵시적 갱신(1년 연장)됩니다.
④ 서울시 기준 소액임차인 최우선변제 적용 상한은 환산보증금 9천만원 이하(본 건은 1억 5천만원)이므로, 乙은 소액임차인에 해당하지 않아 선순위 담보권자보다 최우선변제를 받을 수 없습니다.
⑤ (옳음): 임차권등기나 사업자등록(대항요건)을 갖추지 아니한 채권적 임차인은 새로운 양수인(물권 취득자 丙)에게 대항할 수 없으므로, "매매는 임대차를 깨뜨린다"는 민법의 대원칙에 따라 丙의 인도청구에 대항할 수 없습니다.

35. 개업공인중개사가 묘소가 설치되어 있는 임야를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1분묘가 1995년에 설치되었다 하더라도 장사 등에 관한 법률이 2001년에 시행되었기 때문에 분묘기지권을 시효취득할 수 없다.

2암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 묘소에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

3아직 사망하지 않은 사람을 위한 장래의 묘소인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다.

4분묘기지권이 시효취득된 경우 특별한 사정이 없는 한 시효취득자는 지료를 지급할 필요가 없다.

5분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.

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정답 : ①번

① (틀림): 대법원 전원합의체 판결에 따르면, ｢장사 등에 관한 법률｣ 시행일(2001년 1월 13일) 이전에 이미 설치된 분묘는 종전의 관습법이 그대로 적용되어 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 분묘기지권을 시효로 취득할 수 있습니다. (2001년 1월 13일 이후 새로 설치된 분묘부터 시효취득이 배제됨)
② 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추어야 성립하므로, 평장이나 암장의 경우에는 성립하지 않습니다.
③ 유골이 안치되지 아니한 가묘(장래의 묘소)는 분묘에 해당하지 않아 분묘기지권이 인정되지 않습니다.
④ 해당 시험 출제 당시의 종전 판례 기준 지문입니다. (참고: 2021년 대법원 전원합의체 판결로 시효취득의 경우에도 '토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 지급하여야 한다'로 변경됨)
⑤ 분묘기지권의 범위 내라 하더라도 단분 또는 쌍분 형태의 새로운 분묘를 신설할 권능(신설권)은 인정되지 않습니다.

36. 甲은 乙과 乙 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하고, 친구 丙과의 명의신탁약정에 따라 乙로부터 바로 丙 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이와 관련하여 개업공인중개사가 甲과 丙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 甲과 丙간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다.
ㄴ. 丙이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 丙은 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다.
ㄷ. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
ㄹ. 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.

1ㄱ, ㄷ

2ㄱ, ㄹ

3ㄴ, ㄷ

4ㄱ, ㄴ, ㄹ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설 보기 ▽

정답 : ③번

매수인 甲(신탁자), 매도인 乙, 등기명의인 丙(수탁자) 간의 관계는 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)입니다.
- ㄱ (틀림): 부동산실명법상 유효로 인정되는 특례는 종중, 배우자, 종교단체에 한합니다. 친구 사이인 甲과 丙의 명의신탁약정은 탈세 목적 유무와 관계없이 무조건 무효입니다.
- ㄴ (옳음): 대법원 전원합의체 판결에 따르면, 중간생략등기형 명의신탁에서 수탁자 丙이 신탁 부동산을 임의로 처분하더라도 甲 또는 乙에 대한 횡령죄가 성립하지 않습니다.
- ㄷ (옳음): 丙 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인 乙에게 남아 있으나, 매수인 甲과 매도인 乙 사이의 매매계약은 여전히 유효합니다. 따라서 甲은 乙을 대위하여 丙 명의 등기를 말소시키고, 乙을 상대로 매매에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
- ㄹ (틀림): 丙 명의 등기는 무효이므로 丙은 소유권을 취득하지 못하며, 甲이 丙에게 직접 부당이득반환청구를 하는 구조가 아닙니다.
따라서 옳은 항목은 ㄴ, ㄷ입니다.

37. 甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

2丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.

3乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.

4X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.

5X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.

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정답 : ②번

권리 효력 발생 시점 비교:
- 임차인 乙: 주택 인도 + 주민등록(2019. 6. 3.) → 대항력 발생은 익일인 2019. 6. 4. 00:00에 발생 (우선변제권도 6. 4. 00:00에 취득)
- 근저당권자 丙: 2019. 6. 3. 16:00 등기 완료 → 2019. 6. 3. 당일 효력 발생 (최선순위 말소기준권리)
- 근저당권자 丁: 2019. 6. 4. 16:00 등기 완료
순위 관계: 丙(선순위 저당권) > 乙(후순위 임차권) > 丁(후순위 저당권)
①, ② 말소기준권리인 丙의 근저당권(2019. 6. 3.)보다 늦게 대항력을 갖춘 乙의 임차권은 경매 매각 시 무조건 소멸합니다.
② (옳음): 丙 또는 丁 중 누가 경매를 신청하든 간에 그보다 늦게 대항력을 갖춘 乙의 임차권은 매각으로 인하여 모두 소멸합니다.
③ 丙이 乙보다 선순위이므로 乙이 丙보다 우선하여 배당받을 수 없습니다.
④ 보증금 수령을 위해서는 법원이 아니라 매수인(낙찰자)에게 주택을 인도해야 합니다.
⑤ 임차인이 스스로 강제경매를 신청한 경우에는 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연배당권자에 해당합니다.

38. 부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

1시ㆍ도지사는 부동산거래의 계약ㆍ신고ㆍ허가ㆍ관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

2부동산 거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다.

3정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다.

4개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

5거래계약서 작성 시 확인ㆍ설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 보존하여야 한다.

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정답 : ④번

① 정보체계를 구축·운영하여야 하는 주체는 시·도지사가 아니라 국토교통부장관입니다.
② 전자문서로 거래신고 시 전자서명 등 전자인증의 방법으로 신분 증명이 가능합니다.
③ 정보처리시스템을 통해 주택임대차계약을 체결한 경우 자동으로 확정일자 부여 신청이 처리됩니다.
④ (옳음): 개업공인중개사가 부동산거래계약시스템(전자계약)을 통하여 계약을 체결한 때에는 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다.
⑤ 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 별도의 서면을 작성·보존하지 않아도 됩니다.

39. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고의 대상이 되는 계약이 아닌 것은?

1주택법에 따라 공급된 주택의 매매계약

2택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약

3도시개발법에 따른 부동산에 대한 공급계약

4체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 등록된 시설이 있는 건물의 매매계약

5도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

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정답 : ②번

부동산 거래신고(실거래가 신고) 대상은 원칙적으로 '매매계약'과 '공급계약(최초 분양)' 및 '분양권·입주권 매매계약'입니다.
② (대상이 아님): 택지개발촉진법에 따른 토지의 ‘임대차계약’은 부동산 거래신고 대상이 아닙니다.

40. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.

2소속공인중개사 및 중개보조원은 부동산거래신고를 할 수 있다.

3지방공기업법에 따른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신고해야 한다.

4거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산거래계약 신고서의 기재사항이다.

5매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 아니할 부분의 토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 조건을 당사자가 약정한 경우 그 사항은 신고사항이다.

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정답 : ⑤번

① 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 중개거래는 개업공인중개사가 신고해야 하며, 신고기한은 30일 이내입니다.
② 소속공인중개사는 신고 제출 대행이 가능하나 중개보조원은 대행할 수 없습니다.
③ 국가·지방자치단체 또는 지방공기업 등 국가등이 일방 당사자인 경우 국가등이 단독으로 신고해야 합니다.
④ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항은 확인·설명서 기재사항일 뿐 신고서 기재사항이 아닙니다.
⑤ (옳음): ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항 제5호에 따라 거래계약 내용에 ‘계약의 조건이나 기한을 붙인 경우 그 조건 또는 기한’은 법정 신고사항입니다.