1. 다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은?
○ 최유효이용의 근거가 된다.
○ 지대 또는 지가를 발생시킨다.
○ 토지이용을 집약화시킨다.
○ 물리적으로 생산할 수 없다.
○ 지대 또는 지가를 발생시킨다.
○ 토지이용을 집약화시킨다.
○ 물리적으로 생산할 수 없다.
1부증성
2인접성
3개별성
4영속성
5적재성
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
부증성(비생산성):토지는 노동이나 자본을 투입하더라도 물리적인 절대량을 늘릴 수 없는 자연적 특성입니다. 물리적 생산이 불가능하므로 희소성이 커져 지대 또는 지가를 발생시키고, 한정된 토지를 효율적으로 쓰기 위해 최유효이용의 원칙과 토지이용의 집약화(고층화)를 요구합니다.
2. 한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?
1부동산 임대 및 공급업
2부동산 중개 및 대리업
3부동산 감정평가업
4부동산 투자 자문업
5부동산 분양 대행업
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 부동산 임대 및 공급업 (틀림): 대분류 부동산업(L)은 크게 '부동산 임대 및 공급업'과 '부동산관련 서비스업'의 두 축으로 구분됩니다. 따라서 '부동산 임대 및 공급업'은 서비스업의 하위 범주가 아니라 별개의 독립된 중분류입니다.※ 부동산관련 서비스업 분류:
- 부동산관리업: 주거용/비주거용 부동산관리업
- 부동산 중개, 자문 및 감정평가업: 부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자 자문업, 부동산 감정평가업, 부동산 분양 대행업 등
3. 건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은?
1아파트
2연립주택
3다중주택
4오피스텔
5다세대주택
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
｢건축법 시행령｣ [별표 1] 주택의 용도별 분류:- 단독주택의 종류: 단독주택, 다중주택(③), 다가구주택, 공관
※ 다중주택: 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태(욕실은 설치 가능하나 취사시설 설치 불가)를 갖추지 아니하고 연면적 660㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 주택
- 공동주택의 종류: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 (①, ②, ⑤)
- 업무시설(준주택): 오피스텔 (④)
4. 부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주거용ㆍ상업용ㆍ공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다.
ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다.
ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
ㅁ. 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다.
ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
ㅁ. 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄹ
3ㄱ, ㄷ, ㅁ
4ㄴ, ㄷ, ㅁ
5ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- ㄱ (옳음): 주거용·상업용·공업용 등의 건축물을 건축할 수 있도록 기반이 갖추어진 토지를 택지라 합니다.- ㄴ (틀림): 지적공부에 등록하는 법률상의 등록 단위는 필지(筆地)입니다. (획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지라는 경제적 개념)
- ㄷ (옳음): 지적공부상 2필지 이상이면서 용도상 분리할 수 없는 일체적 관계에 있는 토지를 일단지라 합니다.
- ㄹ (틀림): 바다와 육지 사이의 사적 소유권이 인정되지 않는 해변 토지는 빈지(바닷가)입니다. (포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지)
- ㅁ (옳음): 택지·농지·임지지역 등 대분류 상호 간에 다른 지역으로 전환 중인 토지는 후보지입니다.
따라서 옳은 설명은 ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다.
5. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
14P Mix전략에서 4P는 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다.
2관계 마케팅전략은 고객과 공급자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지함으로써 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
3고객점유 마케팅전략에서 AIDA는 주의(Attention), 관심(Interest), 욕구(Desire), 행동(Action)의 과정을 의미한다.
4STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다.
5STP전략에서 시장세분화는 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 고객의 집단을 세분하는 것이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 4P Mix는 Product, Price, Place, Promotion의 4가지 마케팅 요소를 적절히 조합하는 전략입니다.② 관계 마케팅은 브랜드 이미지 구축 등을 통해 소비자와 장기적·지속적 신뢰 관계를 유지하려는 전략입니다.
③ 고객점유 마케팅은 소비자의 심리적 구매의사결정 과정인 AIDA 원리를 활용합니다.
④ (틀림): 공급자 중심의 STP 전략의 'P'는 Partnership이 아니라 포지셔닝(Positioning, 차별화/위치화)을 의미합니다. [Segmentation → Targeting → Positioning]
⑤ 시장세분화는 전체 시장의 소비자를 인구통계학적·지리적 특성에 따라 동질적인 하위 그룹으로 나누는 과정입니다.
6. 부동산 수요와 공급의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
1담보대출금리의 인하는 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
2건축자재 가격의 하락은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
3대체재 가격의 상승은 해당 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다.
4공급자에 대한 보조금 지급은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
5보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 대출금리 인하는 금융비용 감소로 구매력을 높여 수요를 증가(수요곡선 우측 이동)시킵니다.② 원자재 가격 하락은 생산원가 절감으로 공급을 증가(공급곡선 우측 이동)시킵니다.
③ (틀림): 대체재 가격이 상승하면 소비자들이 대체재 대신 해당 부동산을 더 많이 찾게 되므로, 해당 부동산의 수요는 증가하여 수요곡선이 우측(우상향)으로 이동합니다.
④ 정부가 공급자에게 보조금을 지급하면 생산비가 감소하여 공급이 증가(공급곡선 우측 이동)합니다.
⑤ 보완재 가격이 떨어지면 결합 소비되는 해당 부동산의 수요도 함께 증가(수요곡선 우측 이동)합니다.
7. 다음은 부동산관련 경제변수들이다. 유량(flow)과 저량(stock)의 경제변수로 옳게 묶인 것은?
ㄱ. 통화량
ㄴ. 연간 이자비용
ㄷ. 자본총량
ㄹ. 주택거래량
ㅁ. 신규주택 공급량
ㅂ. 주택재고량
ㄴ. 연간 이자비용
ㄷ. 자본총량
ㄹ. 주택거래량
ㅁ. 신규주택 공급량
ㅂ. 주택재고량
1유량변수: ㄱ, ㄴ, ㄹ / 저량변수: ㄷ, ㅁ, ㅂ
2유량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ / 저량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ
3유량변수: ㄱ, ㄹ, ㅁ / 저량변수: ㄴ, ㄷ, ㅂ
4유량변수: ㄴ, ㄷ, ㅂ / 저량변수: ㄱ, ㄹ, ㅁ
5유량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ / 저량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
- 유량(Flow, 기간 개념):ㄴ. 연간 이자비용 (1년이라는 기간 동안 발생)
ㄹ. 주택거래량 (일정 기간 동안 성사된 거래 건수)
ㅁ. 신규주택 공급량 (일정 기간 동안 착공·준공된 신규 물량)
- 저량(Stock, 시점 개념):
ㄱ. 통화량 (현재 시점에 시중에 풀려있는 돈의 총액)
ㄷ. 자본총량 (특정 시점에 축적되어 존재하는 총자산/자본액)
ㅂ. 주택재고량 (현재 특정 시점에 시장에 지어져 존재하는 주택의 총수)
따라서 유량: ㄴ, ㄹ, ㅁ / 저량: ㄱ, ㄷ, ㅂ 입니다.
8. 토지시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
1수급조절이 용이하다.
2법ㆍ제도적 규제가 많다.
3재화의 이질성을 보인다.
4정보의 불완전성 및 비대칭성을 보인다.
5부분시장으로 나뉠 수 있는 국지성을 보인다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① (틀림): 토지는 물리적으로 늘릴 수 없는 부증성과 위치가 고정된 부동성, 생산에 많은 시일이 걸리는 특성 때문에 수요가 급증하더라도 단기에 공급을 즉각 늘릴 수 없어 수급조절이 매우 곤란(어려움)합니다. 이로 인해 단기적인 가격 왜곡이 심하게 나타납니다.② 공공복리와 사회적 필요성으로 인해 토지이용규제 등 법적·제도적 규제가 강합니다.
③ 개별성으로 인해 물리적으로 동일한 토지가 존재하지 않으므로 재화의 이질성이 큽니다.
④ 개별성과 사적 거래 성향으로 거래가 비공개되는 경향이 있어 정보의 비대칭성과 불완전성이 두드러집니다.
⑤ 부동성으로 인해 공간적 위치에 따라 지역별·용도별 하위시장(부분시장)으로 세분화되는 국지성을 띱니다.
9. 부동산의 수요와 공급이 동시에 변화할 때, 균형가격이 상승하고 균형거래량이 감소하는 경우는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 1이며, 다른 조건은 동일함)
1수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우
2수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 클 경우
3수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우
4수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
5수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
가격 상승 & 거래량 감소 조건 분석:- 가격 상승 요인: 수요 증가 또는 공급 감소
- 거래량 감소 요인: 수요 감소 또는 공급 감소
공통 요인인 공급 감소가 지배적이어야 합니다.
③ (옳음): 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우는 공급 감소의 영향력이 더 크다는 뜻입니다. 따라서 공급 감소 효과가 지배하여 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소합니다.
10. 부동산매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
1수요곡선은 한계비용곡선이다.
2수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입하고자 하는 부동산의 최소수량이다.
3수요량의 변화는 수요 자체의 변화를 말하며, 수요곡선 자체를 이동시킨다.
4공급곡선은 한계편익곡선이다.
5공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
①, ④ 수요곡선은 소비자가 지불하고자 하는 최대 용의를 나타내는 한계편익(한계효용)곡선이며, 공급곡선은 생산자가 받고자 하는 최소 가격을 나타내는 한계비용곡선입니다. (서로 바뀌어 설명됨)② 수요량은 주어진 가격 수준에서 소비자가 구매하고자 하는 '최대 수량'입니다.
③ 해당 부동산의 가격 변화에 따라 기존 곡선 상에서 점이 이동하는 것은 '수요량의 변화'이며, 가격 이외의 요인으로 곡선 자체가 이동하는 것이 '수요의 변화'입니다.
⑤ (옳음): 공급함수는 부동산 가격 및 생산요소 가격, 기술 수준 등 공급량에 영향을 주는 결정 요인들과 공급량 사이의 관계를 나타낸 함수입니다.
11. C지역의 부동산시장에서 시장수요는 개인 A의 수요와 개인 B의 수요로만 구성되어 있고, 개인 A의 수요함수는 P = 100 - QdA, 개인 B의 수요함수는 P = 100 - 2QdB일 때, 시장수요함수는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, QdM은 시장수요량, QdA와 QdB는 각각 개인 A와 B의 개별수요량, P는 가격, C지역의 부동산시장은 완전경쟁시장이며, 다른 조건은 동일함)
1P = 100 - 2/3 QdM
2P = 100 - 3/2 QdM
3P = 200 - 1/2 QdM
4P = 200 - 2/3 QdM
5P = 200 - 3/2 QdM
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
시장수요곡선은 개별수요곡선의 수평적 합(QdM = QdA + QdB)이므로 수량 Q에 대해 정리합니다.1. 개별 수요함수 정리:
- 개인 A: P = 100 - QdA → QdA = 100 - P
- 개인 B: P = 100 - 2QdB → 2QdB = 100 - P → QdB = 50 - 1/2 P
2. 시장수요량(QdM) 도출:
QdM = QdA + QdB = (100 - P) + (50 - 1/2 P) = 150 - 3/2 P
3. 역수요함수(P에 관한 식)로 정리:
3/2 P = 150 - QdM
P = 2/3 (150 - QdM) = 100 - 2/3 QdM
12. 어느 지역 아파트시장에서 수요의 가격탄력성이 1.6이다. 아파트가격이 5 % 하락할 때 수요량의 변화는? (단, 수요곡선은 우하향, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
14 % 증가
24 % 하락
36 % 증가
46 % 하락
58 % 증가
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
수요의 가격탄력성 = |수요량의 변화율 / 가격의 변화율|- 수요량의 변화율 = 가격탄력성(1.6) × 가격변화율(5%) = 8%
- 수요법칙에 의해 가격이 하락하면 수요량은 증가하므로, 8 % 증가합니다.
13. 베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)
1국지원료의 중량이 제품의 중량보다 무거우면, 원료지수(material index)는 음(-)의 값을 갖는다.
2등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다.
3임계등비용선(critical isodapane)은 최소운송비지점을 중심으로 운송비 절감액과 운송비 추가 부담액이 동일한 등비용선을 말한다.
4최소운송비지점은 원료 및 제품의 중량, 노동비, 집적이익에 따라 결정된다.
5최소비용보다 최대수익이 더 큰 곳을 기업의 최적입지로 본다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 원료지수는 중량 비율이므로 음수가 될 수 없으며, 국지원료가 제품보다 무거우면 1보다 큰 값을 갖습니다.② (옳음): 등비용선(Isodapane)은 최소운송비지점으로부터 다른 곳으로 공장을 이전할 때 발생하는 단위당 추가 운송비 부담액이 동일한 지점들을 연결한 곡선입니다.
③ 임계등비용선은 공장 이전 시 발생하는 '추가 운송비'가 저렴한 노동력에 따른 '노동비 절감액'과 일치하는 경계선입니다.
④ 최소운송비지점은 운송비 요인(중량과 거리)만으로 결정됩니다.
⑤ 베버는 총비용이 최소화되는 지점을 최적 입지로 보았습니다. (최대수익을 강조한 학자는 뢰쉬)
14. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하면서, 지대는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다고 보았다.
ㄴ. 알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다.
ㄷ. 튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
ㄴ. 알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다.
ㄷ. 튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
1ㄱ
2ㄷ
3ㄱ, ㄷ
4ㄴ, ㄷ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- ㄱ (옳음): 리카도는 차액지대설에서 비옥도의 차이와 수확체감 법칙으로 지대가 발생하며, 지대는 잉여이므로 곡물 가격에 영향을 주지 않는다고 보았습니다.- ㄴ (틀림): 토지 소유 자체(독점적 지위) 때문에 비옥도와 무관하게 지대가 발생한다고 본 학자는 마르크스(K. Marx, 절대지대설)입니다.
- ㄷ (옳음): 튀넨의 위치지대설에 따르면 수송비 구조에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지고 집약적 농업과 조방적 농업으로 토지이용이 분화됩니다.
따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄷ입니다.
15. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1약성 효율적 시장에서는 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
2준강성 효율적 시장에서는 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
3강성 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없다.
4불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.
5불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없습니다.② 준강성 효율적 시장에서는 공표된 정보(기본적 분석)로 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
③ 강성 효율적 시장에서는 내부 정보까지 모두 반영되어 있으므로 어떠한 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
④ (틀림): 불완전경쟁시장이라 하더라도 정보비용과 그 정보로 얻는 초과이윤이 일치한다면 할당효율적 시장이 될 수 있습니다.
⑤ 불완전경쟁시장에서는 정보의 비대칭이나 독점으로 초과이윤이 발생할 수 있습니다.
16. 허프(D. Huff)모형으로 다음 자료를 활용하여 산출한 2022년 점포 A의 월 매출액은 4억원이었다. 다른 조건은 기존과 동일하지만, 점포 A의 경우 증축을 통해 2024년 매장면적이 2,500 ㎡가 되었다. 허프(D. Huff)모형을 활용한 2024년 점포 A의 월 매출액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 마찰계수: 2
○ 점포별 조건:
- 점포 A: 2022년 500 ㎡ → 2024년 2,500 ㎡, 거리 5 km
- 점포 B: 2,000 ㎡, 거리 10 km
- 점포 C: 1,000 ㎡, 거리 5 km
○ 점포별 조건:
- 점포 A: 2022년 500 ㎡ → 2024년 2,500 ㎡, 거리 5 km
- 점포 B: 2,000 ㎡, 거리 10 km
- 점포 C: 1,000 ㎡, 거리 5 km
16억원
210억원
316억원
420억원
526억원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
1. 2022년 유인력 및 시장 규모 도출:- A = 500/25 = 20, B = 2,000/100 = 20, C = 1,000/25 = 40 (총 유인력 = 80)
- A 점유율 = 20 / 80 = 25%
- 총 소비액 × 25% = 4억원 → 전체 소비지출액 = 16억원
2. 2024년 증축 후 유인력 및 점유율 계산:
- A = 2,500/25 = 100, B = 20, C = 40 (총 유인력 = 160)
- A 점유율 = 100 / 160 = 5/8 (62.5%)
3. 2024년 점포 A 매출액 = 16억원 × (5/8) = 10억원
17. 부동산관련 조세 중 국세와 보유세에 모두 해당하는 것은?
1재산세
2상속세
3등록면허세
4양도소득세
5종합부동산세
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
- 재산세: 지방세, 보유세- 상속세: 국세, 취득단계
- 등록면허세: 지방세, 취득/등기단계
- 양도소득세: 국세, 처분단계
- 종합부동산세: 국세이면서 보유단계에 부과되는 세금입니다.
18. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?
○ 농림지역
○ 준주거지역
○ 근린상업지역
○ 자연녹지지역
○ 계획관리지역
○ 자연환경보전지역
○ 준주거지역
○ 근린상업지역
○ 자연녹지지역
○ 계획관리지역
○ 자연환경보전지역
11개
22개
33개
44개
55개
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
도시지역에 속하는 용도지역:- 주거지역: 준주거지역 (O)
- 상업지역: 근린상업지역 (O)
- 녹지지역: 자연녹지지역 (O)
※ 계획관리지역은 관리지역이며, 농림지역과 자연환경보전지역은 각각 독립된 대분류 용도지역입니다.
따라서 도시지역에 해당하는 것은 총 3개입니다.
19. 부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 순현재가치법
ㄴ. 회수기간법
ㄷ. 내부수익률법
ㄹ. 승수법
ㅁ. 수익성지수법
ㄴ. 회수기간법
ㄷ. 내부수익률법
ㄹ. 승수법
ㅁ. 수익성지수법
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄷ, ㅁ
3ㄱ, ㄹ, ㅁ
4ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
화폐의 시간가치를 고려하는 할인현금수지분석법(DCF):- ㄱ. 순현재가치법 (NPV법)
- ㄷ. 내부수익률법 (IRR법)
- ㅁ. 수익성지수법 (PI법)
※ 회수기간법(단순)과 승수법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인 방식입니다.
20. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능이 있다.
ㄴ. 부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다.
ㄷ. 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다.
ㄹ. 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다.
ㅁ. 헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
ㄴ. 부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다.
ㄷ. 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다.
ㄹ. 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다.
ㅁ. 헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄹ
3ㄴ, ㄷ, ㅁ
4ㄴ, ㄹ, ㅁ
5ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- ㄱ (옳음): 취득세는 지자체의 재정수요를 충당하는 대표적 지방세입니다.- ㄴ (틀림): 거래세 부과 시 총잉여가 감소하여 사회적 후생손실(경제적 순손실)이 발생합니다.
- ㄷ (틀림): 동결효과가 발생하면 매물이 줄어들어 주택가격이 오히려 상승합니다.
- ㄹ (옳음): 탄력성이 작은(더 비탄력적인) 쪽이 세금을 더 많이 부담하므로, 공급 탄력성이 수요 탄력성보다 작으면 공급자의 부담이 더 큽니다.
- ㅁ (틀림): 헨리 조지는 토지 공급이 완전비탄력적이어서 조세가 전가되지 않음을 근거로 토지단일세를 주장했습니다.
따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ입니다.
21. A도시의 임대주택시장에서 수요함수는 Qd = 1,000 - 2P, 공급함수는 Qs = 100 + 4P이고, 정부는 A도시의 임대료상한(최고가격)을 호당 120만원으로 규제하였다. 임대주택 수요량과 공급량이 호당 120만원의 임대료에서 결정되는 경우 발생하는 초과수요량은? [단, 임대주택의 규모와 품질은 모두 동일하고, Qd는 임대주택의 수요량(단위: 호), Qs는 임대주택의 공급량(단위: 호), P는 호당 임대료(단위: 만원)이며, 다른 조건은 동일함]
1100호
2120호
3150호
4180호
5200호
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
규제 임대료 P = 120만원 대입:- 수요량 Qd = 1,000 - 2(120) = 760호
- 공급량 Qs = 100 + 4(120) = 580호
- 초과수요량 = 760호 - 580호 = 180호
22. 부동산정책을 직접개입방식과 간접개입방식으로 구분할 때, 간접개입방식에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 임대료 보조
ㄴ. 재산세 부과
ㄷ. 공공임대주택 공급
ㄹ. 공공토지비축제도
ㅁ. 토지거래허가제도
ㅂ. 개발부담금제도
ㄴ. 재산세 부과
ㄷ. 공공임대주택 공급
ㄹ. 공공토지비축제도
ㅁ. 토지거래허가제도
ㅂ. 개발부담금제도
1ㄱ, ㄴ, ㄷ
2ㄱ, ㄴ, ㅂ
3ㄷ, ㄹ, ㅁ
4ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
5ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- 간접개입방식: ㄱ. 임대료 보조(보조금), ㄴ. 재산세 부과(조세), ㅂ. 개발부담금제도(부담금)- 직접개입방식: ㄷ. 공공임대주택 공급, ㄹ. 공공토지비축제도(토지은행)
- 토지이용규제: ㅁ. 토지거래허가제도
23. 부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다.
2총부채상환비율(DTI)은 상업용 부동산의 순수입에 대한 연간채무부담액을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채서비스액도 증가한다.
3고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다.
4총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
5부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① LTV가 상승하면 부채비율이 커지므로 차입자의 자기자본비율은 감소합니다.② DTI는 차입자의 '연소득' 대비 부채 원리금·이자 상환액 비율입니다.
③ 금리 변동 위험을 차입자에게 전가하는 것은 변동금리대출입니다.
④ (옳음): DSR(총부채원리금상환비율)은 차입자의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
⑤ 차입자가 원리금을 제때 상환하지 못하는 것은 채무불이행위험입니다.
24. 주거정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
2주택임대료를 시장가격 미만으로 규제하면 주택임대시장에서는 이중가격이 형성될 수 있다.
3공공주택 특별법령상 통합공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
4임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시킬 수 있다.
5주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
｢주거급여법｣에 따르면 주거급여는 타인의 주택에 거주하는 임차가구뿐만 아니라, 주택을 소유하고 그 주택에 거주하는 저소득 자가가구에 대해서도 주택 개량(수선유지급여) 형태로 지급될 수 있습니다. 따라서 주택을 소유한 모든 사람이 수급권자가 될 수 없다는 설명은 틀렸습니다.25. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다.
2위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높은 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
3민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
4부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
5부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
정부 정책, 조세, 토지이용규제 변화 등으로 야기되는 불확실성은 사업위험(법적 위험)에 속합니다. 유동성 위험은 부동산을 현금화하는 과정에서 시장가치 손실을 보거나 현금화가 지연되는 위험을 뜻합니다.26. 부동산투자의 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다.
22개 투자자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 움직인다면 상관계수는 1이다.
3투자자가 효용이 동일하다고 느끼는 조합을 연결한 선을 효율적 투자선이라 한다.
4포트폴리오 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
5기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 수익을 측정하는 전통적인 방법이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① (옳음): 인플레이션, 경기침체 등 시장 전반에 영향을 미치는 체계적 위험은 포트폴리오 분산투자를 통해서도 제거할 수 없습니다.② 두 자산의 수익률이 독립적으로 움직인다면 상관계수는 0입니다.
③ 동일한 효용을 느끼는 조합을 연결한 곡선은 무차별곡선입니다.
④ 구성자산의 수익률이 반대 방향(-1에 가까움)으로 움직일수록 위험감소 효과가 커집니다.
⑤ 분산 또는 표준편차는 수익이 아닌 '위험'을 측정하는 지표입니다.
27. 다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 기간 초 부동산 매입가격: 8억원
○ 대출비율: 80 %
○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 5 %
○ 매입 1년 후 부동산을 처분함
○ 순영업소득(NOI): 연 4,000만원 (기간 말 발생)
○ 대출조건: 이자율 연 5 %, 대출기간 1년, 만기일시상환
○ 대출비율: 80 %
○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 5 %
○ 매입 1년 후 부동산을 처분함
○ 순영업소득(NOI): 연 4,000만원 (기간 말 발생)
○ 대출조건: 이자율 연 5 %, 대출기간 1년, 만기일시상환
115 %
225 %
330 %
440 %
545 %
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 자본 구분:- 대출금(80%) = 8억원 × 0.8 = 6억 4,000만원
- 자기자본(20%) = 8억원 × 0.2 = 1억 6,000만원
2. 총수익 및 이자 산출:
- 순영업소득 = 4,000만원
- 가격상승분 = 8억원 × 5% = 4,000만원
- 총수익 = 4,000 + 4,000 = 8,000만원
- 이자비용 = 6억 4,000만원 × 5% = 3,200만원
- 자기자본수익 = 8,000 - 3,200 = 4,800만원
3. 자기자본수익률 = 4,800만원 / 1억 6,000만원 = 0.30 = 30%
28. 다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
○ 현금유입: 1년차 800만원, 2년차 1,000만원, 3년차 1,200만원 (매년 말 발생)
○ 매년 현금유출: 현금유입의 70 %
○ 1년 후 일시불 현가계수: 0.90 / 2년 후: 0.85 / 3년 후: 0.80
○ 매년 현금유출: 현금유입의 70 %
○ 1년 후 일시불 현가계수: 0.90 / 2년 후: 0.85 / 3년 후: 0.80
10.70
20.93
31.22
41.43
51.62
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
수익성지수(PI) = 현금유입 현가합 / 현금유출 현가합매년 현금유출이 현금유입의 70%(0.7)이므로, 현금유출의 현가합 역시 유입 현가합의 0.7배가 됩니다.
따라서 PI = (유입 현가합) / [0.7 × (유입 현가합)] = 1 / 0.7 ≈ 1.43
29. 다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 건축연면적: 2,000 ㎡, 유효임대면적: 건축연면적의 80 %
○ 연평균임대료: 유효임대면적 ㎡당 6만원
○ 평균공실률: 유효임대면적의 10 %
○ 영업경비: 유효총소득의 50 %
○ 연부채상환액: 1,000만원
○ 연평균임대료: 유효임대면적 ㎡당 6만원
○ 평균공실률: 유효임대면적의 10 %
○ 영업경비: 유효총소득의 50 %
○ 연부채상환액: 1,000만원
13,820만원
24,320만원
36,900만원
47,680만원
58,640만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
1. 가능총소득 = (2,000 ㎡ × 80%) × 6만원 = 1,600 ㎡ × 6만원 = 9,600만원2. 유효총소득 = 9,600만원 × (1 - 0.10) = 8,640만원
3. 순영업소득 = 유효총소득(8,640만원) × (1 - 0.50) = 4,320만원
(※ 연부채상환액은 순영업소득 산정 이후 차감하는 항목임)
30. 프로젝트 금융(Project Financing)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1프로젝트 자체의 사업성을 기초로 자금을 조달하는 금융기법이다.
2비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
3해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
4다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능하다.
5프로젝트의 사업자금은 일반적으로 에스크로우 계정(escrow account)을 통해 관리한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
프로젝트 금융은 프로젝트 자체의 현금흐름과 자산을 담보로 하므로, 프로젝트가 부실화되면 대출기관은 원리금을 정상 회수하지 못해 직접적인 채권 부실화 손실 위험을 안게 됩니다. 영향이 없다는 설명은 틀렸습니다.31. 甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대규모는? (단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함)
○ 담보주택의 시장가치: 4억원, 연소득: 7,000만원, 연간 저당상수: 0.2
○ 대출승인기준: LTV 60 % 이하, DTI 40 % 이하
○ 대출승인기준: LTV 60 % 이하, DTI 40 % 이하
12,800만원
29,000만원
31억 4,000만원
41억 9,000만원
52억 4,000만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
1. LTV 기준 대출한도 = 4억원 × 60% = 2억 4,000만원2. DTI 기준 대출한도 = (7,000만원 × 40%) / 0.2 = 2,800만원 / 0.2 = 1억 4,000만원
3. 동시 충족 총 대출한도 = min(2.4억, 1.4억) = 1억 4,000만원
4. 추가 대출가능액 = 1억 4,000만원 - 기존 대출(5,000만원) = 9,000만원
32. 甲은 주택구입을 위해 연초에 9억원을 대출받았다. 甲이 받은 대출조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 10회차 이자납부액(ㄴ)은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리방식: 고정금리, 대출기간: 30년
○ 상환조건: 원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위 상환
○ 1회차 원리금상환액: 5,700만원
○ 상환조건: 원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위 상환
○ 1회차 원리금상환액: 5,700만원
1ㄱ: 연 3 %, ㄴ: 1,710만원
2ㄱ: 연 3 %, ㄴ: 1,800만원
3ㄱ: 연 3 %, ㄴ: 1,890만원
4ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 2,450만원
5ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 2,520만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 매년 원금 상환액 = 9억원 / 30년 = 3,000만원2. (ㄱ) 대출금리: 1회차 이자 = 5,700만원 - 3,000만원 = 2,700만원 → 금리 = 2,700만원 / 9억원 = 연 3%
3. (ㄴ) 10회차 이자납부액: 9회차까지 원금 상환 누계 = 3,000 × 9 = 2억 7,000만원 → 10회차 잔액 = 9억 - 2.7억 = 6억 3,000만원 → 10회차 이자 = 6억 3,000만원 × 3% = 1,890만원
33. 부동산투자회사법령상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
2자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
3최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
4설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
5영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
｢부동산투자회사법｣ 제29조에 따라 부동산투자회사(위탁관리 포함)는 영업인가를 받거나 등록을 한 후, 자산의 투자·운용 및 기존 차입금 상환 등을 위해 자본금의 2배 범위(주총 특별결의 시 10배 범위) 내에서 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있습니다.34. 고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)
1원금균등분할상환방식은 원리금균등분할상환방식에 비해 1회차 원리금상환액이 더 적다.
2만기일시상환방식은 대출 만기까지 이자만 지급하다가 대출 만기에 대출원금을 일시에 상환하는 방식이다.
3원리금균등분할상환방식은 상환기간 중 납입하는 대출원리금이 일정하다.
4원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출채권의 가중평균상환기간이 더 길다.
5체증식분할상환방식은 상환기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
1회차(초기) 원리금상환액은 원금균등분할상환방식이 원리금균등분할상환방식보다 더 큽니다(많습니다). 원금균등은 최대치의 첫 회차 이자에 균등 원금까지 전액 더하여 납부하므로 초기 상환 부담이 가장 큽니다.35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2적산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
"일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에..."로 설명된 방법은 적산법이 아니라 수익분석법입니다. 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 원가방식의 임료 평가방법입니다.36. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
2유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
3개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
4해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
5인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
｢감정평가에 관한 규칙｣ 제2조 제13호에 따르면 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인이 아니라 지역요인을 공유하는 지역을 말합니다. (개별요인은 부동산마다 고유함)37. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(㎡)당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 비교표준지 공시지가: 5,000,000원/㎡ (제2종일반주거지역, 상업용)
○ 지가변동률 (2025.01.01. ～ 2025.10.25.): 주거지역 5 % 상승, 상업지역 10 % 상승
○ 지역요인: 동일 인근지역 (1.00)
○ 개별요인: 가로조건 5% 열세(-5%), 획지조건 8% 우세(+8%)
○ 그 밖의 요인 보정: 60% 증액보정 (+60%) (상승식 계산)
○ 지가변동률 (2025.01.01. ～ 2025.10.25.): 주거지역 5 % 상승, 상업지역 10 % 상승
○ 지역요인: 동일 인근지역 (1.00)
○ 개별요인: 가로조건 5% 열세(-5%), 획지조건 8% 우세(+8%)
○ 그 밖의 요인 보정: 60% 증액보정 (+60%) (상승식 계산)
15,386,500원
25,643,000원
38,400,000원
48,618,400원
59,028,800원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
시산가액 = 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인 보정- 표준지공시지가 = 5,000,000원/㎡
- 시점수정치 = 제2종일반주거지역이므로 주거지역 변동률 적용 = 1 + 0.05 = 1.05
- 지역요인 = 1.00
- 개별요인 = (1 - 0.05) × (1 + 0.08) = 0.95 × 1.08 = 1.026
- 그 밖의 요인 보정 = 1 + 0.60 = 1.60
시산가액 = 5,000,000 × 1.05 × 1.00 × 1.026 × 1.60 = 8,618,400원/㎡
38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 표준지공시지가 조사ㆍ평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역은 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.
2표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
3표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
4시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
5표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
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정답 : ④번
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제10조에 따라 분할·합병 등이 발생한 토지에 대한 개별공시지가 공시기준일은 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 7월 1일 또는 다음 해 1월 1일입니다. (6월 1일이 아님)39. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 200 ㎡
○ 기준시점: 2025.10.25., 사용승인일: 2019.10.25. (경과연수: 6년)
○ 사용승인일의 신축공사비: 1,400,000원/㎡
○ 건축비지수: 사용승인일(100) → 기준시점(125)
○ 경제적 내용연수: 50년, 감가수정방법: 정액법 (잔존가치 없음)
○ 기준시점: 2025.10.25., 사용승인일: 2019.10.25. (경과연수: 6년)
○ 사용승인일의 신축공사비: 1,400,000원/㎡
○ 건축비지수: 사용승인일(100) → 기준시점(125)
○ 경제적 내용연수: 50년, 감가수정방법: 정액법 (잔존가치 없음)
1246,400,000원
2274,400,000원
3308,000,000원
4329,000,000원
5350,000,000원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 기준시점 재조달원가:- 단위면적당 = 1,400,000원 × (125 / 100) = 1,750,000원/㎡
- 총 재조달원가 = 1,750,000원/㎡ × 200 ㎡ = 350,000,000원
2. 감가수정 (정액법):
- 매년 감가율 = 1 / 50년 = 2%/년
- 6년간 누적감가율 = 2% × 6년 = 12% (잔가율 = 88%)
3. 시산가액 = 350,000,000원 × 0.88 = 308,000,000원
40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)의 연결이 옳은 것은 모두 몇 개인가?
○ 광업재단 - 원가법
○ 항공기 - 거래사례비교법
○ 기업가치 - 수익환원법
○ 임대료 - 수익환원법
○ 건물 - 원가법
○ 과수원 - 수익환원법
○ 자동차 - 원가법
○ 항공기 - 거래사례비교법
○ 기업가치 - 수익환원법
○ 임대료 - 수익환원법
○ 건물 - 원가법
○ 과수원 - 수익환원법
○ 자동차 - 원가법
12개
23개
34개
45개
56개
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
｢감정평가에 관한 규칙｣상 주된 방법 검토:- 광업재단: 수익환원법 (틀림)
- 항공기: 원가법 (틀림)
- 기업가치: 수익환원법 (옳음)
- 임대료: 임대사례비교법 (틀림)
- 건물: 원가법 (옳음)
- 과수원: 거래사례비교법 (틀림)
- 자동차: 거래사례비교법 (틀림)
따라서 올바르게 연결된 것은 '기업가치-수익환원법', '건물-원가법' 총 2개입니다.
