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부동산자격증

[2019년 30회 공인중개사] 부동산학개론 기출문제&해설

by YPzziing 2026. 9. 3.

공인중개사30회2019년부동산학개론

 

1. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은?
ㄱ. 자본
ㄴ. 소비재
ㄷ. 공간
ㄹ. 생산요소
ㅁ. 자연
ㅂ. 자산
ㅅ. 위치
1경제적개념 : ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ / 물리적개념 : ㄹ, ㅁ, ㅅ
2경제적개념 : ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ / 물리적개념 : ㄷ, ㅁ, ㅅ
3경제적개념 : ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅅ / 물리적개념 : ㄴ, ㄷ, ㅂ
4경제적개념 : ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ / 물리적개념 : ㄱ, ㄷ, ㅅ
5경제적개념 : ㄷ, ㄹ, ㅂ, ㅅ / 물리적개념 : ㄱ, ㄴ, ㅁ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- 경제적 개념: ㄱ(자본), ㄴ(소비재), ㄹ(생산요소), ㅂ(자산), + 상품
- 물리적(기술적) 개념: ㄷ(공간), ㅁ(자연), ㅅ(위치), + 환경
2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?
○ 부동산관리의 의의를 높게 한다.
○ 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
○ 부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.
1적재성
2부동성
3영속성
4개별성
5인접성
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
토지는 시간이 흘러도 소모되거나 마멸되지 않는 영속성(불괴성)을 지닙니다.
영속성으로 인해 물리적 감가상각이 배제되고, 부동산 관리의 중요성이 강조되며, 장기투자를 통한 운영이익(소득이득/임대료)과 매각차익(자본이득)을 동시에 향유할 수 있고, 장기적 배려를 요하게 됩니다.
3. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
1개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다.
2도시ㆍ군관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시ㆍ광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.
3개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다.
4주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.
5재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비법령에 의해 시행되고 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 개발이익환수법상 '개발이익'은 개발사업의 시행이나 토지이용계획 변경 등으로 정상지가상승분을 초과하여 개발사업 시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 의미합니다. (단순 물가상승분이나 사업이윤 증가분이 아님)
② 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획은 도시·군관리계획이 아니라 도시·군기본계획입니다.
③ 토지이용 규제가 완화되는 것이 아니라 공익 목적 등으로 규제가 강화되거나 제한됨으로써 입은 재산상 손실을 보상해 주는 제도이며, 개발부담금은 개발이익환수제도의 대표 수단입니다.
④ 주택법 제2조 제11호에 따르면 주택조합의 종류는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합의 3가지로 명시되어 있습니다.
⑤ 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르며, 재개발사업은 해당하지 않고 재건축사업에 한하여 부과됩니다.
4. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?
1부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.
2대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
3빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전ㆍ답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
4포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
5소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연상태로서의 토지를 말한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 건폐율 등의 제한으로 인하여 필지 내에서 건물을 짓지 않고 남겨둔 비어 있는 토지는 부지가 아니라 공지(空地)에 해당합니다. (부지는 도로, 철도, 건물 등 일정한 용도에 제공되는 바닥 토지를 포괄하는 가장 넓은 개념입니다.)
② 공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률과 부동산등기법에서 정하는 토지의 등록 단위(하나의 지번이 부여되는 구역)는 필지(筆地)입니다.
③ 과거에는 사유지(전·답 등)였으나 침식이나 지반 절토로 무너져 내려 바다나 하천으로 변한 토지는 빈지가 아니라 포락지(浦落地)입니다.
④ 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역 사이의 해변 토지(바닷가)로서 소유권이 인정되지 않고 실익만 있는 토지는 빈지(濱地)입니다.
⑤ 소지(원지)는 택지·대지 등으로 개발되기 이전의 원래 자연 상태 그대로의 토지를 뜻하므로 옳은 설명입니다.
5. 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?
정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
1재개발사업
2주거환경개선사업
3도시환경사업
4재건축사업
5가로주택정비사업
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
재개발사업 (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목):
- 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업
- 또는 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화를 위해 도시환경을 개선하는 사업

※ 비교:
- 주거환경개선사업: 정비기반시설이 '극히 열악'하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역 대상
- 재건축사업: 정비기반시설은 '양호'하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역 대상
6. 부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
구분 보유단계 취득단계 처분단계
국세 ( ㄱ ) 상속세 ( ㄷ )
지방세 ( ㄴ ) 취득세 -
1ㄱ: 종합부동산세, ㄴ: 재산세, ㄷ: 양도소득세
2ㄱ: 종합부동산세, ㄴ: 양도소득세, ㄷ: 재산세
3ㄱ: 재산세, ㄴ: 종합부동산세, ㄷ: 양도소득세
4ㄱ: 재산세, ㄴ: 양도소득세, ㄷ: 종합부동산세
5ㄱ: 양도소득세, ㄴ: 재산세, ㄷ: 종합부동산세
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
- ( ㄱ ) 국세 - 보유단계: 대표적으로 종합부동산세가 해당합니다.
- ( ㄴ ) 지방세 - 보유단계: 대표적으로 재산세(및 소방분 지역자원시설세)가 해당합니다.
- ( ㄷ ) 국세 - 처분단계: 부동산 양도 시 부과되는 양도소득세가 해당합니다.
7. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
1가격이 상승하면 공급량이 감소한다.
2수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.
3공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이다.
4건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킨다.
5가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 공급법칙에 따르면 가격과 공급량은 비례하므로, 가격이 상승하면 공급량은 증가합니다.
② 경제학에서 수요량은 사후적으로 실제 구입한 수량이 아니라, 일정 기간 동안 구매력을 갖추고 의도된 구매 최대수량을 의미하는 사전적(事前約) 개념입니다.
③ 공급량 역시 실제로 시장에서 판매·매도 완료된 수량이 아니라, 주어진 가격에서 판매하고자 의도하는 사전적 개념입니다.
④ 건설종사자의 임금 상승은 생산요소 가격 상승(생산비 증가)을 가져와 공급을 감소시키고, 이에 따라 부동산 가격은 상승하게 됩니다.
⑤ 해당 재화 가격의 변화는 곡선 상에서의 점의 이동(수요량의 변화)을 가져오지만, 가격 이외의 요인(소득, 선호도, 대체재 가격 등)이 변하면 곡선 자체가 좌측 또는 우측으로 이동하는 '수요의 변화'가 발생합니다.
8. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4 이고, 오피스텔가격에 대한 아파트 수요량의 교차탄력성은 0.2 이다. 아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은? (단, 두 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
11.2% 감소
21.8% 증가
32.4% 감소
43.6% 증가
5변화 없음
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
- 가격 상승에 따른 변화: 수요량 변화율 = -(가격탄력성 × 가격상승률) = -(0.6 × 3%) = -1.8% (1.8% 감소)
- 소득 증가에 따른 변화 (정상재): 수요량 변화율 = 소득탄력성 × 소득증가율 = 0.4 × 3% = +1.2% (1.2% 증가)
- 오피스텔(대체재) 가격 상승에 따른 변화: 수요량 변화율 = 교차탄력성 × 대체재가격상승률 = 0.2 × 3% = +0.6% (0.6% 증가)
- 전체 아파트 수요량 변화율: -1.8% + 1.2% + 0.6% = 0% (변화 없음)
9. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?
1소비의 비경합적 특성이 있다.
2비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.
3무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.
4생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.
5비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 공공재는 한 사람의 소비가 다른 사람의 소비를 줄이지 않는 비경합성을 가집니다.
② 공공재(도로, 항만, 공원, 국방 등)는 대부분 오랜 기간 효용을 제공하는 내구재의 성격을 띠며, 민간투자사업(BTO, BTL 등)을 통해 민간자본이 투입되기도 하므로 비내구재라거나 정부만이 생산비용을 부담한다는 설명은 명백히 틀렸습니다.
③ 대가를 치르지 않고 편익을 누리려는 무임승차자(free rider) 현상이 발생하여 시장실패로 이어집니다.
④ 시장의 자유 경쟁에 맡겨둘 경우 비배제성으로 인해 사회적 최적 생산량보다 과소생산됩니다.
⑤ 대가를 지불하지 않은 자를 소비에서 배제할 수 없는 비배제성을 지닙니다.
10. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (단, P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 동일함)
어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd = 800 - 2P, 공급함수는 P1 = 200이다. 공급함수가 P2 = 300으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은 ( ㄱ )이고, 공급곡선은 가격에 대하여 ( ㄴ )이다.
1ㄱ: 100 증가, ㄴ: 완전탄력적
2ㄱ: 100 증가, ㄴ: 완전비탄력적
3ㄱ: 100 증가, ㄴ: 단위탄력적
4ㄱ: 200 감소, ㄴ: 완전비탄력적
5ㄱ: 200 감소, ㄴ: 완전탄력적
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
1. 균형거래량 계산:
- 최초 상태 (P1 = 200): Q1 = 800 - 2(200) = 400
- 변화 후 (P2 = 300): Q2 = 800 - 2(300) = 200
- 거래량의 변화량 (Q2 - Q1): 200 - 400 = -200 (200 감소)
2. 공급곡선의 형태:
- 공급함수가 P = 상수 형태(수평선)를 띠고 있으므로, 가격에 대해 완전탄력적입니다.
11. 부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1수요의 가격탄력성이 완전비탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.
2오피스텔에 대한 대체재가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.
3공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금부담이 더 크다.
4임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.
5일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 수요가 완전비탄력적(수직선)인 상태에서 수요가 증가하면 수직선인 수요곡선 자체가 우측으로 이동하게 되므로 균형가격은 상승합니다. 균형거래량은 공급곡선과 만나는 위치에 따라 변하며, 가격이 변하지 않는 것이 아닙니다.
② 대체재가 줄어들면 소비자의 선택 폭이 좁아지므로 탄력성은 작아집니다(비탄력적이 됨).
③ 조세 귀착의 원리에 따라 더 비탄력적인(탄력성이 작은) 경제주체가 세금을 더 많이 부담하므로, 공급이 더 비탄력적이면 공급자의 세금 부담이 더 큽니다.
④ 수요의 가격탄력성이 단위탄력적(e = 1)이면 가격 변동률과 수요량 변동률이 같아 공급자의 총수입(임대료 수입)은 변하지 않고 항상 일정합니다.
⑤ 건축 공급에 소요되는 기간이 짧을수록 가격 변화에 더 신속하게 생산·공급을 늘릴 수 있으므로 공급의 가격탄력성은 커집니다.
12. 다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?
ㄱ. 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨(J.H.von Thünen)의 이론을 도시 내부에 적용하였다.
ㄴ. 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.
ㄷ. 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.
<보기>
가: 버제스(E. Burgess)의 동심원이론
나: 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙
다: 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
라: 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론
1ㄱ: 가, ㄴ: 나, ㄷ: 다
2ㄱ: 가, ㄴ: 나, ㄷ: 라
3ㄱ: 가, ㄴ: 다, ㄷ: 라
4ㄱ: 나, ㄴ: 다, ㄷ: 가
5ㄱ: 나, ㄴ: 다, ㄷ: 라
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- ㄱ: 버제스(E. Burgess)의 동심원이론(가): 튀넨의 농업고립국이론(지대지불능력과 수송비에 따른 동심원적 토지이용)을 도시 내부 구조에 원용하여 도시 생태학적 관점에서 설명하였습니다.
- ㄴ: 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론(다): 재화의 도달범위와 최소요구치의 관계를 통해 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모와 계층구조가 달라진다는 것을 체계화·실증하였습니다.
- ㄷ: 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론(라): 소매점포가 최대의 매출액을 확보하기 위해 갖추어야 할 8가지 원칙을 제시하였습니다.
13. 허프(D. Huff)모형에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
2모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.
3모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
4교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.
5전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 허프 모형은 확률적 중력모형을 적용하여 소비자가 특정 점포를 방문할 확률을 구하고, 이를 통해 매장의 시장점유율이나 매출액을 추정합니다.
② 공간(거리)마찰계수는 고정된 상수가 아니라 교통조건, 쇼핑 물품의 성격(일상용품 vs 전문품) 등에 따라 달라집니다.
③ 특정 상권에 모델을 적용하여 점유율을 산출하기 위해서는 마찰계수 값이 먼저 주어지거나 추정되어야 합니다.
④ 도로가 혼잡하거나 교통여건이 나쁠수록 이동에 따른 시간적·심리적 저항이 커지므로 공간마찰계수 값은 커집니다.
⑤ 소비자는 일상용품(편의품)을 살 때는 거리에 민감하게 반응하여 가까운 곳을 선호하므로 마찰계수가 크지만, 전문품점의 물건을 구매할 때는 거리가 멀어도 기꺼이 찾아가려는 경향이 있으므로 거리의 저항(공간마찰계수)이 더 작습니다.
14. 다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 호이트(H. Hoyt)에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나이나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다.
ㄴ. 뢰시(A. Lösch)는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.
ㄷ. 튀넨(J.H.von Thünen)은 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다.
1ㄱ
2ㄷ
3ㄱ, ㄷ
4ㄴ, ㄷ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
ㄱ. (옳음): 호이트의 선형이론(Sector Theory)은 단일 도심에서 주요 교통노선망을 따라 부채꼴(쐐기형) 모양으로 도시 공간구조가 확장·발전한다고 보았습니다.
ㄴ. (옳음): 뢰쉬의 최대수요이론은 베버의 최소비용이론을 비판하고 수요(시장) 측면을 강조하여, 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 공업이 입지해야 한다고 주장했습니다.
ㄷ. (옳음): 튀넨의 고립국이론은 외부와 단절된 고립된 평야지대를 전제로 하여, 시장 중심지와의 거리에 따른 수송비 차이가 농업용 토지이용 형태(동심원 구조)를 결정한다고 보았습니다.
15. 주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?
1주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.
2상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.
3공가(空家)의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.
4주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.
5저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 주택여과과정(Filtering Process)은 시간 경과에 따른 주택의 질적 변화와 이에 대응하는 소득계층별 가구의 이동 관계를 설명하는 이론입니다.
② 상위계층이 사용하던 기존 주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것은 하향여과(Filtering-down)입니다.
③ 주택여과과정에서 가구의 원활한 이동을 가능하게 하는 중요한 연결고리가 되는 것이 바로 공가(빈집)의 발생입니다.
④ 주거분리(Residential Segregation)는 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 서로 분리되는 현상으로, 가구의 소득(지불능력) 차이로 인해 발생합니다.
⑤ 낙후된 저급주택이 수선·재개발되어 상위계층의 주택으로 전환되는 현상은 상향여과(Filtering-up)입니다.
16. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역 X산업과 B지역 Y산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)
구 분 A지역 B지역 전지역 입지계수
X산업 고용자수 100 140 240 A지역: ( ㄱ ), B지역: 1.17
Y산업 고용자수 100 60 160 A지역: 1.25, B지역: ( ㄴ )
고용자수 합계 200 200 400 -
1ㄱ: 0.75, ㄴ: 0.83
2ㄱ: 0.75, ㄴ: 1.33
3ㄱ: 0.83, ㄴ: 0.75
4ㄱ: 0.83, ㄴ: 1.20
5ㄱ: 0.83, ㄴ: 1.33
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- ( ㄱ ) A지역 X산업의 LQ:
LQ = (100 / 200) ÷ (240 / 400) = 0.5 ÷ 0.6 ≈ 0.8333 → 0.83
- ( ㄴ ) B지역 Y산업의 LQ:
LQ = (60 / 200) ÷ (160 / 400) = 0.3 ÷ 0.4 = 0.75
17. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.
2주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.
3주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.
4주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.
5대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 대출기관(1차 금융기관)이 보유한 모기지 채권을 유동화(MBS 발행)하여 현금화함으로써 자금의 회전율이 높아지고 대출 여력이 확대됩니다.
② 주택자금 조달비용이 낮아지고 장기·저리의 다양한 모기지 상품이 개발되어 가계의 차입 가능 한도 및 기회가 늘어납니다.
③ 주택 수요와 공급자금 공급이 원활해지므로 주택건설이 촉진되어 장기적인 주거 안정에 기여합니다.
④ 주택담보대출의 접근성이 높아지고 장기 모기지 차입이 쉬워지면 무주택자의 내 집 마련이 용이해지므로 자가소유가구의 비중은 증가합니다.
⑤ 금융기관의 자산 건전성 및 유동성이 증대되어 대출 시장의 문턱이 낮아집니다.
18. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
1국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.
2도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.
3정부는 한국토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.
4토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.
5국토교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조에 규정된 개발제한구역(그린벨트) 지정에 관한 올바른 설명입니다.
② 택지소유상한제(택지소유상한에 관한 법률)는 1999년 헌법재판소의 위헌결정으로 폐지되었으므로, 현재 초과소유부담금을 부과하는 제도는 시행되고 있지 않습니다.
③ 공공토지의 비축에 관한 법률에 따라 한국토지주택공사(LH)가 토지은행(토지비축) 업무를 수행합니다.
④ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 규정된 용도지역제의 목적에 관한 바른 설명입니다.
⑤ 주택법 제63조에 따라 국토교통부장관(또는 시·도지사)은 주거안정을 위해 투기과열지구를 지정하거나 해제할 수 있습니다.
19. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?
1프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.
2부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.
3도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.
4지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.
5도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① PF는 사업주, 시공사, 대주단, 보증기관 등 여러 이해관계자가 협약을 통해 위험을 분산·배분합니다.
② 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 교부받은 수익증권을 담보로 금융기관 대출을 받는 방식은 담보신탁에 해당합니다. (토지신탁/개발신탁은 신탁회사가 토지를 수탁받아 직접 자금을 조달하고 건물을 신축·분양·임대하여 그 수익을 수익자에게 교부하는 방식입니다.)
③ 도시개발법 제21조에 규정된 사업 시행방식(환지, 수용·사용, 혼용)에 대한 정확한 설명입니다.
④ 공공(지자체 등)과 민간이 공동출자하여 법인을 설립하거나 추진하는 형태는 민관합동개발(제3섹터 방식)에 해당합니다.
⑤ 도시개발법 제2조 제1항 제2호에 명시된 도시개발사업의 법률상 정의입니다.
20. 분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
1주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
2주택법령상 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다.
3분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해서이다.
4주택법령상 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다.
5분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.
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정답 : ④번
① 주택법 제57조 제3항에 따라 분양가상한제의 분양가격은 택지비와 건축비로 산정·구성됩니다.
② 주택법 제64조에 따라 분양가상한제 적용주택 및 입주자로 선정된 지위는 일정 기간 전매가 제한될 수 있습니다.
③ 무주택 서민의 주거비 부담 경감 및 분양가 상승 억제를 통한 시장 안정이 주요 도입 목적입니다.
④ 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택 건설 용지는 대표적인 공공택지에 해당하며, 공공택지에서 공급되는 공동주택은 전면적으로 분양가상한제(분양가격 제한)가 적용됩니다. 따라서 제한할 수 없다는 지문은 틀렸습니다.
⑤ 시장 자율가격 이하로 최고가격을 설정하여 가격 상승을 억제하는 직접적 정부 통제 정책입니다.
21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?
○ 포트폴리오 관리 및 분석
○ 부동산 투자의 위험 관리
○ 재투자ㆍ재개발 과정분석
○ 임대마케팅 시장분석
1재산관리(property management)
2시설관리(facility management)
3자산관리(asset management)
4건설사업관리(construction management)
5임대차관리(leasing management)
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정답 : ③번
부동산 관리의 세 가지 유형:
- 시설관리(Facility Management): 설비 운용, 청소, 방재 등 부동산의 물리적 시설을 유지·관리하는 가장 소극적 수준의 관리
- 재산관리(Property Management): 임대차 계약 관리, 임대료 수납, 지출 통제, 공실 관리 등 부동산 운영을 담당하는 건물관리
- 자산관리(Asset Management): 소유자나 투자자의 부(Wealth)를 극대화하기 위해 포트폴리오 관리, 투자 위험 관리, 매입·매각 관리, 재투자 및 재개발 의사결정, 프로젝트 파이낸싱 분석 등을 수행하는 가장 적극적이고 전문적인 관리
22. 주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?
1후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.
2선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.
3후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.
4선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.
5소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.
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정답 : ①번
① 초기 건설자금을 계약금·중도금 등 주택구매자로부터 직접 조달하여 금융비용(이자)을 구매자에게 전가하는 방식은 후분양제도가 아니라 선분양제도입니다. 후분양제도는 건설사가 공사 완공(또는 일정 공정률 도달) 시점까지 자체 자금이나 PF 대출 등으로 자금을 조달하므로 건설자금 이자 부담은 건설사(공급자)가 집니다.
② 선분양제도는 완공 전에 수분양자가 납입하는 중도금 등으로 건설자금을 충당하므로 사업자의 초기 금융비용 및 자금부담을 덜어줍니다.
③ 후분양제도는 건축 공정이 일정 수준 이상 진행된 후에 소비자가 실물을 확인하고 분양받는 제도입니다.
④ 선분양제도는 완공 전 입주자 지위(분양권)의 거래가 가능하여 투기적 가수요를 유발할 위험이 큽니다.
⑤ 후분양제도는 건물의 실제 완성 상태나 마감 품질을 직접 육안으로 점검한 후 계약할 수 있으므로 부실시공과 하자 분쟁을 줄일 수 있습니다.
23. 부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.
2부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.
3처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.
4관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.
5분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.
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정답 : ④번
① 신탁계약의 기본 3당사자는 부동산을 맡기는 위탁자(원소유자), 신탁을 인수하는 수탁자(신탁회사), 신탁이익을 받는 수익자(위탁자 본인 또는 제3자)입니다.
② 관리신탁은 수탁자가 소유권 대내외적 보존·관리, 건물 유지보수, 임대차 운용 등을 대신 수행하는 신탁입니다.
③ 처분신탁은 대형 부동산이나 권리관계가 복잡한 부동산의 매각 처분을 신탁회사에 맡겨 전문적으로 매각하고 관리하는 신탁입니다.
④ 신탁법상의 모든 부동산신탁(관리신탁 포함)은 대내외적으로 소유권이 수탁자(신탁회사) 앞으로 법률상 이전(신탁등기)되어야 성립합니다. 소유권 이전 없이 관리업무만 위탁하는 것은 신탁이 아니라 단순한 '부동산관리 위임(용역계약)'에 불과합니다.
⑤ 분양신탁은 피분양자를 보호하고 분양사고를 방지하기 위해 사업부지를 신탁사에 신탁등기하고 자금 집행 및 분양업무를 맡기는 제도입니다.
24. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다.
ㄴ. 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
ㄷ. 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.
ㄹ. 일시불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.
1ㄱ
2ㄴ, ㄷ
3ㄱ, ㄴ, ㄹ
4ㄴ, ㄷ, ㄹ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 : ④번
ㄱ. (틀림): 일정 금액을 대출받은 후 매기 상환해야 할 원리금균등분할상환액을 구할 때 사용하는 계수는 감채기금계수가 아니라 저당상수입니다. (감채기금계수는 미래 일정 목돈을 만들기 위해 매기 적립해야 할 금액을 구할 때 씁니다.)
ㄴ. (옳음): 연금의 현재가치계수와 저당상수는 상호 역수(Inverse) 관계입니다.
ㄷ. (옳음): 연금의 미래가치는 매기 동일한 금액을 적립해 나갈 때 미래 특정 시점에 도달하는 원금과 복리이자의 합계를 의미합니다.
ㄹ. (옳음): 일시불의 현재가치계수는 1 / (1 + r)ⁿ 이므로, 할인율(r)이 상승할수록 분모가 커져 계수값은 작아집니다.
25. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?
1순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
2영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.
3세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
4세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
5부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.
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정답 : ③번
① 유효총소득(EGI)에서 운영경비(OE)를 차감하면 순영업소득(NOI)이 됩니다.
② 영업경비에는 유지보수비, 관리비, 화재보험료, 재산세, 광고비, 전기·가스요금 등이 포함됩니다. (소득세, 감가상각비, 부채서비스액은 제외)
③ 세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득(NOI)에서 은행 빚을 갚는 부채서비스액(원리금상환액)을 차감(공제)하여 구합니다.
④ 매도 시 매각대금에서 매각경비를 뺀 순매각금액에서 은행의 미상환 대출원금 잔액을 상환하고 남은 금액이 세전지분복귀액입니다.
⑤ 부동산 투자의 수익은 운영 단계의 소득이득(임대수익)과 매각 처분 단계의 자본이득(시세차익)으로 구성됩니다.
26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
상가의 경제상황 경제상황별 확률(%) 상가의 예상수익률(%) 기대수익률(%)
비관적 20 4 8
정상적 40 ( )
낙관적 40 10
14
26
38
410
512
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정답 : ③번
기대수익률 산식:
기대수익률 = (0.20 × 4) + (0.40 × X) + (0.40 × 10) = 8
0.8 + 0.4X + 4.0 = 8
4.8 + 0.4X = 8
0.4X = 3.2
X = 8 (%)
27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
1분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
2포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
3효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
4효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.
5포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 포트폴리오를 구성하는 종목의 수를 늘려 감소시킬 수 있는 위험은 개별 자산의 특성에서 비롯되는 비체계적 위험(Unsystematic Risk)입니다. 인플레이션, 금리 변동, 경기침체 등 시장 전체에서 오는 체계적 위험(Systematic Risk)은 아무리 분산투자를 하더라도 피할 수 없으며 감소되지 않습니다.
② 두 자산의 수익률 움직임 방향이 반대일수록 상관계수가 음(-)의 값을 가지며, 비체계적 위험을 제거하는 분산투자 효과가 극대화됩니다.
③ 효율적 전선은 동일한 위험하에서 가장 높은 수익률을, 동일한 수익률하에서 가장 낮은 위험을 나타내는 포트폴리오들을 연결한 곡선입니다.
④ 효율적 전선이 우상향하는 것은 추가적인 수익률을 얻기 위해서는 반드시 추가적인 위험을 부담해야 함(하이 리스크 하이 리턴)을 의미합니다.
⑤ 분산투자를 통해 비체계적 위험을 줄여 안정적인 수익률을 추구하는 이론입니다.
28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?
1내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
2순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
3할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정기법이다.
4수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
5민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 내부수익률(IRR)은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 같게 만드는 할인율, 즉 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만들거나 수익성지수(PI)를 '1'로 만드는 할인율을 의미합니다.
② 순현재가치는 유입현가에서 유출현가를 차감한 차액입니다 (NPV = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가).
③ 장래 예상되는 현금유입과 유출을 화폐의 시간가치를 고려하여 현재가치로 할인해 분석하는 대표적인 동태적 투자분석기법입니다.
④ 수익성지수는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율입니다 (PI = 현금유입의 현가 / 현금유출의 현가).
⑤ 민감도(감응도) 분석은 임대료, 공실률, 운영경비 등 투입변수가 변동할 때 NPV나 IRR 등 투자 산출지표가 얼마나 민감하게 반응하는지를 측정하는 위험분석 기법입니다.
29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
주택담보대출액: 1억원
주택담보대출의 연간 원리금상환액: 500만원
부동산가치: 2억원
차입자의 연소득: 1,250만원
가능총소득: 2,000만원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25% (500만원)
영업경비: 가능총소득의 50% (1,000만원)
1담보인정비율(LTV)= 0.5
2부채감당률(DCR)= 1.0
3총부채상환비율(DTI)= 0.4
4채무불이행률(DR)= 1.0
5영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
[기초 소득 산출]
- 유효총소득 = 가능총소득(2,000만원) - 공실손실상당액(500만원) = 1,500만원
- 영업경비 = 2,000만원 × 50% = 1,000만원
- 순영업소득 = 유효총소득(1,500만원) - 영업경비(1,000만원) = 500만원
- 부채서비스액 = 500만원

① LTV = 대출액(1억원) / 부동산가치(2억원) = 0.5
② 부채감당률(DCR) = 순영업소득(500만원) / 부채서비스액(500만원) = 1.0
③ DTI = 연간 원리금상환액(500만원) / 연소득(1,250만원) = 0.4
④ 채무불이행률(DR) = [영업경비(1,000만원) + 부채서비스액(500만원)] / 유효총소득(1,500만원) = 1500 / 1500 = 1.0
⑤ 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준) = 영업경비(1,000만원) / 유효총소득(1,500만원) ≈ 0.67 (약 66.7%)
30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?
1프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.
2유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.
3유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.
4자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.
5자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① PF 유동화는 자산유동화법에 따른 등록 유동화(PF-ABS) 외에도 상법이나 자본시장법에 따른 비등록 유동화(PF-ABCP, PF-ABSTB 등) 방식으로도 가능합니다.
② 자산유동화에 관한 법률 제13조(양도의 방식 등)에 따르면 유동화자산의 양도는 진정한 매매(True Sale) 요건을 충족하기 위해 매매 또는 교환에 의하여야 합니다.
③ 자산유동화법상 유동화전문회사(SPC)는 페이퍼컴퍼니 형태의 상법상 유한회사로 합니다.
④ 금융위원회에 유동화계획을 등록하는 것은 법률에 따른 자산유동화증권(ABS)이며, 통상 기업어음(ABCP)은 비등록 구조로 자본시장법 등의 적용을 받습니다.
⑤ 진정한 매매(True Sale)로 인정받기 위해서는 양도인은 반환청구권을 가지지 않고, 양수인 역시 양도자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 않아야 합니다.
31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?
1주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.
2주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.
3자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
4주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.
5설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 50%를 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 1인당 주식소유한도가 제한됩니다(위탁관리·자기관리 공통).
② 위탁관리 부동산투자회사와 기업구조조정(CR) 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없고 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없는 '명목회사(Paper Company)'입니다. 따라서 상근 직원이 존재하지 않으므로 "직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정해야 한다"는 규정은 실체형 회사인 자기관리 부동산투자회사(또는 자산관리회사)에만 적용됩니다.
③ 명목회사이므로 자산의 투자·운용 업무를 전담하는 자산관리회사(AMC)에 위탁하여야 합니다.
④ 내부자 거래 및 미공개 정보 이용 금지 규정에 따른 올바른 설명입니다.
⑤ 위탁관리 리츠 및 기업구조조정 리츠의 설립자본금은 3억원 이상(자기관리 리츠는 5억원 이상)입니다.
32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는? (단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)
연간 임대료: 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가
연간 영업경비: 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가
1년 후 일시불의 현가계수: 0.95
2년 후 일시불의 현가계수: 0.90
3년 후 일시불의 현가계수: 0.85
18,100만원
28,360만원
38,620만원
49,000만원
59,300만원
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정답 : ②번
1. 연차별 순영업소득(NOI = 연간 임대료 - 연간 영업경비) 계산:
- 1년차 NOI: 5,000만원 - 2,000만원 = 3,000만원
- 2년차 NOI: 5,200만원 - 2,100만원 = 3,100만원
- 3년차 NOI: 5,400만원 - 2,200만원 = 3,200만원
2. 현재가치 환산 및 합계:
- 1년차 현가: 3,000만원 × 0.95 = 2,850만원
- 2년차 현가: 3,100만원 × 0.90 = 2,790만원
- 3년차 현가: 3,200만원 × 0.85 = 2,720만원
- 현재가치 합계 = 2,850만원 + 2,790만원 + 2,720만원 = 8,360만원
33. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.
2자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.
3분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료ㆍ관리비 등의 영업현금흐름이다.
4프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.
5자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 차입자의 신용위험이나 사업장의 채무불이행 위험이 커지면 대출기관은 위험프리미엄을 가산하여 더 높은 대출금리를 요구합니다.
② 자본환원율(Cap Rate)은 무위험률(자본의 순수 기회비용)에 투자위험에 따른 위험할증률 및 미래 기대성장률 등을 반영하여 결정됩니다.
③ 준공 이후 발생하는 임대료와 관리비 등 계속적인 영업현금흐름을 핵심 상환재원으로 삼는 것은 임대형 개발사업입니다. 아파트, 오피스텔 등 분양형 개발사업의 주된 대출금 상환재원은 수분양자들이 납입하는 '분양수입금(계약금, 중도금, 잔금)'입니다.
④ 자본시장의 효율성에 따라 위험수준이 동일한 대체 투자자산들은 차익거래 등을 통해 위험조정수익률이 서로 유사한 수준으로 수렴하게 됩니다.
⑤ 자산가치 = 순영업소득 / 자본환원율 (V = NOI / R)이므로, 자본환원율이 상승하면 부동산 평가가치가 하락하여 개발이익이 축소되고 신규개발사업 추진 타당성이 낮아집니다.
34. A회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease) 방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
예상매출액: 분양면적 ㎡당 20만원
기본임대료: 분양면적 ㎡ 당 6만원
손익분기점 매출액: 5,000만원
손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율: 10%
13,200만원
23,300만원
33,400만원
43,500만원
53,600만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
1. 기본임대료 계산: 500㎡ × 6만원 = 3,000만원
2. 예상 총매출액 계산: 500㎡ × 20만원 = 1억원
3. 손익분기점 초과 매출액 계산: 1억원 - 5,000만원 = 5,000만원
4. 추가임대료 계산: 5,000만원 × 10% = 500만원
5. 연간 총임대료 지급 예상액 = 기본임대료(3,000만원) + 추가임대료(500만원) = 3,500만원
35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.
3둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
5기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 감정평가에 관한 규칙 제5조 제2항에 따라 법령에 규정이 있거나 의뢰인의 요청, 사회통념상 필요한 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가할 수 있습니다.
② 동 규칙 제6조 제1항에 따라 법령에 다른 규정이 있는 경우 등에는 일정한 조건을 붙여 평가(조건부 평가)할 수 있습니다.
③ 동 규칙 제7조 제2항에 규정된 일괄평가의 요건(일체 거래, 용도상 불가분 관계)에 부합합니다.
④ 동 규칙 제7조 제3항에 규정된 구분평가의 요건(하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분)에 부합합니다.
⑤ 감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항에 따라 기준시점은 대상물건의 가격조사를 '개시한' 날짜가 아니라 가격조사를 '완료한' 날짜로 합니다.
36. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?
1감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
2시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
3시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
4시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.
5감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 감정평가 3방식은 가격의 3면성인 비용성(원가방식), 시장성(비교방식), 수익성(수익방식)에 기초합니다.
② 시산가액(試算價額)이란 최종 감정평가액을 결정하기 전 3방식에 의해 각각 시산(시험적으로 계산)된 가액을 의미합니다.
③ 시산가액 조정은 주방식과 부방식의 결과를 비교·검토하고 평가 대상의 특성 및 자료의 신뢰도를 감안하여 합리적인 최종 가액을 결정하는 과정입니다.
④ 시산가액 조정은 단순한 산술평균 방법만 인정되는 것이 아니며, 가중평균(가중치 부여), 주방식에 의한 조정 등 대상 부동산의 성격과 거래 사례의 적합성에 따라 다양한 합리적 방식이 적용됩니다.
⑤ 감정평가에 관한 규칙 제12조에서 둘 이상의 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액을 합리적으로 조정하도록 명시적으로 규정하고 있습니다.
37. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상부동산의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
가능총소득: 8,000만원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% (800만원)
수선유지비: 400만원
화재보험료: 100만원
재산세: 200만원
영업소득세: 300만원
부채서비스액: 500만원
환원율: 10%
15억 7천만원
26억원
36억 5천만원
46억 7천만원
56억 8천만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 유효총소득(EGI) 산출: 8,000만원 - 800만원 = 7,200만원
2. 영업경비(OE) 항목 선별 및 합산:
- 포함 항목: 수선유지비(400만원) + 화재보험료(100만원) + 재산세(200만원) = 700만원
- 제외 항목: 영업소득세(300만원), 부채서비스액(500만원)은 영업경비에 산입하지 않습니다.
3. 순영업소득(NOI) 산출: 7,200만원 - 700만원 = 6,500만원
4. 수익가액(직접환원법) 계산: 순영업소득(6,500만원) ÷ 환원율(0.10) = 6억 5천만원
38. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
1표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
2표준지공시지가는 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
3표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
4시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
5개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 표준지공시지가의 공시 주체는 국토교통부장관이므로, 이의가 있는 자는 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의신청합니다(법 제8조).
② 부동산 가격공시에 관한 법률 제9조(표준지공시지가의 효력)에 따른 바른 설명입니다.
③ 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 등에 대해서는 개별공시지가를 따로 결정·공시하지 아니할 수 있습니다. 이 경우 해당 표준지의 표준지공시지가를 그 토지의 개별공시지가로 봅니다(법 제10조 제1항 단서).
④ 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 발생한 토지에 대해서는 별도로 정하는 날(7월 1일 등)을 기준으로 개별공시지가를 산정·공시합니다(법 제10조 제3항).
⑤ 개별공시지가의 결정·공시 주체는 시장·군수 또는 구청장이므로, 이의신청 역시 결정·공시일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 합니다(법 제11조).
39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은? (단, 주어진 조건에 한함)
소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용
기준시점: 2019. 10. 26
표준지공시지가 (2019. 01. 01 기준):
기호 1: C동 90, 일반공업지역, 상업용, 1,000,000원/㎡
기호 2: C동 110, 일반상업지역, 상업용, 2,000,000원/㎡
지가변동률 (2019. 01. 01 ~ 2019. 10. 26):
공업지역: 4% 상승
상업지역: 5% 상승
지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 동일함
개별요인: 대상토지는 표준지에 비해 가로조건에서 10% 우세, 다른 조건 동일(상승식 계산)
그 밖의 요인 보정: 보정할 사항 없음
11,144,000
21,155,000
32,100,000
42,288,000
52,310,000
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
1. 비교표준지 선정: 대상토지가 일반상업지역, 상업용이므로 용도지역과 이용상황이 동일한 기호 2번(2,000,000원/㎡)을 선정합니다.
2. 시점수정: 상업지역 지가변동률 5% 상승 → 1 + 0.05 = 1.05
3. 지역요인 비교: 동일 인근지역에 위치하여 동일 → 1.00
4. 개별요인 비교: 가로조건 10% 우세, 기타 동일 → 1 + 0.10 = 1.10
5. 그 밖의 요인 보정: 보정사항 없음 → 1.00
6. 최종 토지가액 = 2,000,000원 × 1.05 × 1.00 × 1.10 × 1.00 = 2,310,000원/㎡
40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
2지역분석은 대상부동산에 대한 미시적ㆍ국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적ㆍ광역적 분석이다.
3인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
4동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
5대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 지역분석은 대상 지역의 환경과 특성을 파악하여 지역 내 부동산의 '표준적 이용'과 '가격수준'을 판정하는 절차입니다.
② 지역분석이 대상 지역 전체에 대한 거시적·광역적 분석이며, 개별분석이 대상 부동산 자체의 개별적 특성을 분석하는 미시적·국지적 분석입니다. 두 개념의 설명이 서로 반대로 서술되어 있으므로 틀렸습니다.
③ 감정평가에 관한 규칙 제2조 제13호에 규정된 인근지역의 법률상 정의에 부합합니다.
④ 감정평가에 관한 규칙 제2조 제15호에 규정된 동일수급권(대체·경쟁 관계가 성립하는 권역)의 정의에 부합하며, 인근지역과 유사지역을 포괄합니다.
⑤ 개별분석은 지역분석에서 도출된 표준적 이용을 전제로 대상 부동산의 구체적인 '최유효이용'과 '구체적 가격'을 판정하는 작업입니다.
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