1. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은?
○ 토지이용을 집약화시킨다.
○ 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
○ 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.
○ 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
○ 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.
1인접성
2부증성
3영속성
4개별성
5적재성
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 인접성(연결성): 토지는 물리적으로 다른 토지와 연속하여 연결되어 있다는 특성입니다.② 부증성(비생산성): 노동과 자본을 투입하더라도 토지의 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 특성입니다.
- 물리적 공급이 불가능하므로 토지의 공급조절을 곤란하게 합니다 (물리적 공급곡선 수직).
- 공급이 한정되어 있어 한정된 토지를 고도로 이용하는 토지이용의 집약화(고층화)를 유발합니다.
- 희소성이 지속되므로 지가 상승 기대감과 함께 토지 소유 욕구(독점욕구)를 증대시킵니다.
③ 영속성(불괴성/비소모성): 토지는 사용하거나 시간이 지나도 물리적으로 마모되거나 소멸하지 않는다는 특성입니다.
④ 개별성(비대체성/이질성): 위치, 형상, 지세 등이 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는다는 특성입니다.
⑤ 적재성: 토지가 인간의 활동이나 건물, 공작물 등 지상 정착물의 하중을 지탱할 수 있는 물리적 지지력을 가지고 있다는 특성입니다.
2. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
ㄴ. 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다.
ㄷ. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다.
ㄹ. 이행지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.
ㄴ. 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다.
ㄷ. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다.
ㄹ. 이행지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.
1ㄱ
2ㄱ, ㄴ
3ㄴ, ㄹ
4ㄴ, ㄷ, ㄹ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
ㄱ. (옳음): 택지는 건축물을 건축할 수 있는 토지로, 주거·상업·공업용지 등으로 이용 중이거나 이용 목적으로 조성된 토지입니다.ㄴ. (틀림): 가격 수준이 비슷한 일단의 토지는 획지(경제적 개념)이며, "용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지"는 감정평가상 '일단지'의 정의에 가깝습니다.
ㄷ. (틀림): 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지는 '표준지(표준지공시지가의 기준)'에 관한 설명입니다. (표본지는 지가변동률 산정을 위한 기준 토지임)
ㄹ. (틀림): 대분류 상호 간(택지지역·농지지역·임지지역 상호 간)에 전환되고 있는 토지는 '후보지'입니다. (※ 소분류 내에서 용도 전환 중인 토지가 '이행지'임)
3. 우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?
1토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
2민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다.
3토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.
4토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
5토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
①, ②, ③, ④: 민법 제211조(소유권의 내용), 제99조 제1항(부동산 정의), 제212조(소유권의 범위), 부동산등기법상 토지 공시방법(등기)에 부합하는 옳은 지문입니다.⑤: 토지의 정착물 중에는 토지와 독립된 별개의 부동산(독립정착물)으로 취급되는 것이 존재합니다.
- 대표적인 독립정착물: 건물, 명인방법을 갖춘 수목/미분리 과실, 등기된 입목, 권원에 의해 재배되는 농작물(판례상 권원 불문 경작자 소유) 등
4. 다음 중 아파트개발사업을 추진하고 있는 시행사의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)
○ 공사기간의 연장
○ 대출이자율의 상승
○ 초기 분양률의 저조
○ 인ㆍ허가시 용적률의 증가
○ 매수예정 사업부지가격의 상승
○ 대출이자율의 상승
○ 초기 분양률의 저조
○ 인ㆍ허가시 용적률의 증가
○ 매수예정 사업부지가격의 상승
11개
22개
33개
44개
55개
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
- 공사기간의 연장 (부정적): 금융비용(이자) 증가, 추가 공사비 발생으로 사업성 악화- 대출이자율의 상승 (부정적): 사업비 조달비용(PF 대출이자 등) 증가로 사업성 악화
- 초기 분양률의 저조 (부정적): 대금 회수 지연 및 자금경색 유발로 사업성 악화
- 인ㆍ허가시 용적률의 증가 (긍정적): 분양 가능한 연면적(세대수/공급면적)이 늘어나 매출액 및 수익성이 증가하므로 사업성에 긍정적
- 매수예정 사업부지가격의 상승 (부정적): 토지 매입비용(원가) 증가로 사업성 악화
따라서 긍정적 영향을 주는 요인은 '인·허가시 용적률의 증가' 1개입니다.
5. 민간임대주택에 관한 특별법상 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록한 경우 주택임대관리업자가 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 할 수 있는 업무에 해당하지 않는 것은?
1임차인의 대출알선
2임대차계약의 체결ㆍ갱신
3임차인의 입주ㆍ명도
4임대료의 부과ㆍ징수
5시설물 유지ㆍ개량
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
민간임대주택에 관한 특별법 제11조 (주택임대관리업자의 업무 범위):1. 임대차계약의 체결·해제·해지·갱신 및 갱신거절 등 (②)
2. 임대료의 부과·징수 및 완납 확인 등 (④)
3. 임차인의 입주 및 명도 등 (③)
4. 시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무 (⑤)
※ '임차인의 대출알선'은 법령상 주택임대관리업자의 고유 업무에 해당하지 않습니다.
6. 부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ)에 해당하는 것은?
ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식
ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발ㆍ공급하는 방식
ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발ㆍ공급하는 방식
1ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 등가교환방식
2ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식
3ㄱ: 등가교환방식, ㄴ: 합동개발방식
4ㄱ: 자체개발방식, ㄴ: 신탁개발방식
5ㄱ: 자체개발방식, ㄴ: 합동개발방식
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- ㄱ: 토지소유자가 소유권을 그대로 유지(명의 이전 X)한 상태에서 개발업자에게 개발을 위탁하고, 개발업자는 개발 대가로 수수료를 취득하는 방식은 사업수탁(위탁)방식입니다.- ㄴ: 토지소유자가 신탁회사에 신탁등기를 통해 형식적인 소유권 이전을 하고, 신탁회사가 사업주체가 되어 자금조달 및 개발·분양을 수행한 뒤 수익을 위탁자(수익자)에게 귀속시키는 방식은 토지신탁(신탁개발)방식입니다.
※ 참고 용어 정리:
○ 자체개발방식: 토지소유자가 직접 자금조달, 공사 발주, 분양 등 개발 전 과정을 도맡는 방식
○ 등가교환방식: 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 공사비를 부담하여 완공 후 지분 비율대로 분할 소유하는 방식
○ 합동개발방식: 공공과 민간이 공동 출자하여 법인을 설립하거나 컨소시엄을 구성해 사업을 추진하는 방식 (제3섹터)
7. 어느 지역의 수요와 공급함수가 각각 A부동산상품시장에서는 Qd=100-P, 2Qs=-10+P, B부동산상품시장에서는 Qd=500-2P, 3Qs=-20+6P 이며, A부동산상품의 가격이 5% 상승하였을 때 B부동산상품의 수요가 4% 하락하였다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A와 B 각각의 모형 형태와 A부동산상품과 B부동산상품의 관계는?
1수렴형, 순환형, 보완재
2수렴형, 발산형, 보완재
3발산형, 순환형, 대체재
4발산형, 수렴형, 대체재
5순환형, 발산형, 대체재
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
1. 거미집이론 모형 판별 (P 기준 기울기 절댓값 비교):[A 시장]
- 수요: Qd = 100 - P → P = 100 - Q → |수요곡선 기울기| = 1
- 공급: 2Qs = -10 + P → P = 10 + 2Q → |공급곡선 기울기| = 2
- |수요기울기|(1) < |공급기울기|(2) 이므로 수렴형입니다.
[B 시장]
- 수요: Qd = 500 - 2P → 2P = 500 - Q → P = 250 - 0.5Q → |수요기울기| = 0.5
- 공급: 3Qs = -20 + 6P → 6P = 20 + 3Q → P = 20/6 + 0.5Q → |공급기울기| = 0.5
- |수요기울기|(0.5) = |공급기울기|(0.5) 이므로 순환형입니다.
2. 두 재화의 관계 (교차탄력성):
- A의 가격이 상승할 때 B의 수요가 감소(반대 방향)하였으므로, 두 재화는 보완재 관계입니다.
8. 부동산매매시장에서 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)
1수요의 가격탄력성이 완전탄력적이면 가격의 변화와는 상관없이 수요량이 고정된다.
2공급의 가격탄력성이 ‘0’이면 완전비탄력적이다.
3수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 작다.
4수요곡선이 수직선이면 수요의 가격탄력성은 완전비탄력적이다.
5공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 수요의 가격탄력성이 완전탄력적이면 곡선이 수평선이 되며, 미세한 가격 변화에도 수요량이 무한대로 변하고 가격이 고정됩니다. 가격의 변화와 상관없이 수량이 고정(수직선)되는 것은 완전비탄력적(탄력도 = 0)인 경우입니다.② 탄력성이 0이면 수량 변화가 전혀 없으므로 완전비탄력적(수직선)입니다.
③ 비탄력적이라는 것은 가격변화율보다 수요량의 변화율이 더 작은 것을 의미합니다.
④ 수직선은 수량 변화율이 0이므로 완전비탄력적입니다.
⑤ 탄력적이라는 것은 가격변화율보다 공급량의 변화율이 더 큰 것을 의미합니다.
9. 주택매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)
1주택의 수요와 공급이 모두 증가하게 되면 균형거래량은 증가한다.
2주택수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 경우에 공급이 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량은 증가한다.
3해당 주택가격 변화에 의한 수요량의 변화는 동일한 수요곡선상의 이동으로 나타난다.
4주택수요가 증가하면 주택공급이 탄력적일수록 균형가격이 더 크게 상승한다.
5주택공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 크게 나타난다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 수요 증가와 공급 증가가 동시에 발생하면 균형거래량은 반드시 증가합니다.② 수요가 완전탄력적(수평선)이면 균형가격은 변하지 않고, 공급 증가로 균형거래량만 증가합니다.
③ 해당 재화 자체의 가격 변화는 수요곡선 상의 점의 이동(수요량의 변화)으로 나타납니다.
④ 수요가 증가할 때 공급이 비탄력적일수록(기울기가 가파를수록) 가격 변동폭이 커서 균형가격이 더 크게 상승하며, 공급이 탄력적일수록 가격 상승폭은 완만해집니다.
⑤ 신축이나 부지 확보에 시간이 소요되므로 공급의 가격탄력성은 단기보다 장기에 더 크게(탄력적으로) 나타납니다.
10. 어느 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은? (단, 오피스텔은 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
11% 증가
22% 증가
33% 증가
44% 증가
55% 증가
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
1. 가격 변화에 따른 수요량 변화:- 가격이 5% 상승하면 수요량은 5% × 0.6 = 3% 감소 (-3%)
2. 전체 수요량 변화식 세우기:
- 전체 수요량 변화율(-1%) = 가격 효과(-3%) + 소득 효과(X)
- X = -1% - (-3%) = +2% (소득으로 인해 수요량이 2% 증가해야 함)
3. 소득 변화율 산출:
- 소득탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 소득 변화율 → 0.5 = 2% ÷ 소득 변화율
- 소득 변화율 = 2% ÷ 0.5 = +4% (4% 증가)
11. 아파트매매시장에서 수요량과 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격이고, 아파트와 단독주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
1아파트가격 하락이 예상되면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 하향으로 이동하게 된다.
2실질소득이 증가하면 수요곡선은 좌하향으로 이동하게 된다.
3대체재인 단독주택의 가격이 상승하면 아파트의 수요곡선은 우상향으로 이동하게 된다.
4아파트 담보대출 금리가 하락하면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 상향으로 이동하게 된다.
5아파트 거래세가 인상되면 수요곡선은 우상향으로 이동하게 된다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 가격 '하락 예상'은 당해 재화의 가격 자체의 변동이 아니므로 수요곡선상의 이동이 아니라 수요곡선 자체의 좌측 이동(수요의 감소)입니다.② 정상재에서 실질소득이 증가하면 수요가 증가하므로 수요곡선은 우상향(우측)으로 이동합니다.
③ 대체재인 단독주택 가격이 상승하면 단독주택 수요가 줄고 아파트 수요가 증가하므로, 아파트의 수요곡선은 우상향(우측)으로 이동합니다.
④ 담보대출 금리 하락은 가격 외 요인이므로 '수요의 변화'에 해당하며, 곡선 자체가 우상향(우측)으로 이동합니다.
⑤ 거래세가 인상되면 세부담으로 수요가 감소하므로 수요곡선은 좌하향(좌측)으로 이동합니다.
12. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
1차액지대는 토지의 위치를 중요시하고 비옥도와는 무관하다.
2준지대는 토지사용에 있어서 지대의 성질에 준하는 잉여로 영구적 성격을 가지고 있다.
3절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생한다.
4경제지대는 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액이다.
5입찰지대는 토지소유자의 노력과 희생 없이 사회 전체의 노력에 의해 창출된 지대이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 리카도의 차액지대설은 비옥도와 수확체감 법칙을 기초로 하며, 위치 문제를 경시하였습니다.② 마샬의 준지대는 인간이 만든 기계, 건물 등 자본설비에 귀속되는 단기적·일시적 성격의 잉여입니다.
③ 마르크스의 절대지대설에 따르면 비옥도나 생산성과 무관하게 토지의 배타적 사유화 자체로부터 지대가 발생하므로 최열등지에서도 지대가 발생합니다.
④ 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재 용도에 묶여 있도록 지급해야 하는 최소한의 지급액은 '전용수입(이전수입)'입니다.
⑤ 알론소의 입찰지대는 단위 면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대 지불용의액(초과이윤이 0이 되는 지대)입니다.
13. 다음 내용을 모두 만족시키는 도시공간구조이론은?
○ 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익 때문에 집중하려는 경향이 있다.
○ 서로 다른 도시활동 중에서는 집적불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호분리되는 경향이 있다.
○ 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.
○ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)이 주장하였다.
○ 서로 다른 도시활동 중에서는 집적불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호분리되는 경향이 있다.
○ 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.
○ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)이 주장하였다.
1동심원이론
2선형이론
3다핵심이론
4입지지대이론
5최소비용이론
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
해리스와 울만의 다핵심이론은 도시가 단일 중심이 아니라 여러 핵심을 중심으로 성장한다는 이론입니다.[다핵화의 4대 발생요인]
1. 동종 활동의 집적 지향성 (집적이익 추구)
2. 이종 활동 간의 입지적 비양립성 (집적불이익으로 인한 상호 분리)
3. 특정 위치나 입지 편익에 대한 기능별 필요성
4. 지대 지불 능력의 차이
14. 복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억 250만원으로 예상된다.
○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.
○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억 250만원으로 예상된다.
○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.
11억 500만원
21억 1,000만원
31억 1,500만원
41억 2,000만원
51억 2,500만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
정보의 현재가치 간편 공식:정보가치 = [(성공 시 가격 - 실패 시 가격) × 실패할 확률] ÷ (1 + r)ⁿ
- 가격 차이 = 6억 500만원 - 3억 250만원 = 3억 250만원
- 실패할 확률 = 1 - 0.5 = 0.5
- 할인계수 = (1 + 0.1)² = 1.21
정보가치 = (3억 250만원 × 0.5) ÷ 1.21 = 1억 5,125만원 ÷ 1.21 = 1억 2,500만원
15. 다음 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
1레일리(W. Reilly)는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다.
2베버(A. Weber)는 운송비ㆍ노동비ㆍ집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.
3컨버스(P. Converse)는 경쟁관계에 있는 두 소매시장 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.
4허프(D. Huff)는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 보았다.
5크리스탈러(W. Christaller)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 레일리의 소매인력법칙에 따르면, 두 중심지가 소비자에게 미치는 유인력의 크기는 인구(도시의 크기)에 비례하고 거리의 제곱에 반비례합니다.② 베버의 최소비용이론은 운송비, 노동비, 집적이익을 순차 분석하여 총생산비용이 최소가 되는 지점을 최적 입지로 봅니다.
③ 컨버스의 분기점 모형은 상권의 영향력이 같아지는(50:50) 경계점 위치를 구하는 공식을 제시하였습니다.
④ 허프의 확률모형은 소비자가 점포를 이용할 확률이 점포의 면적에 비례하고 거리의 마찰계수 승에 반비례한다고 보았습니다.
⑤ 크리스탈러의 중심지이론은 재화의 도달범위와 최소요구치의 관계를 통해 고차·중차·저차 중심지의 계층 구조를 설명합니다.
16. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 모두 동일함)
1불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 이루어질 수 있다.
2진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.
3부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장(sub-market)별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.
4강성 효율적 시장에서도 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다.
5부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 초과이윤과 정보비용이 일치한다면 불완전경쟁시장이나 독점시장도 할당효율적 시장이 될 수 있습니다.② 고가성, 법적 규제 등 진입장벽의 존재는 시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 주요 원인입니다.
③ 부동성·개별성으로 인해 부동산시장은 부분시장별로 분화되며, 이에 따라 지역별 수급 불균형이 초래됩니다.
④ 강성 효율적 시장은 공표된 정보뿐만 아니라 아직 공개되지 않은 내부자 정보까지 이미 시장가격에 모두 반영되어 있으므로, 어떠한 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
⑤ 공적 규제와 제한은 부동산시장의 원활한 가격 메커니즘과 자원배분 기능을 왜곡할 수 있습니다.
17. 부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장(sub-market)에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.
2부동산경기변동은 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
3부동산경기와 일반경기는 동일한 주기와 진폭으로 규칙적ㆍ반복적으로 순환한다.
4부동산경기가 상승국면일 경우, 직전에 거래된 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
5업무용 부동산의 경우, 부동산경기의 하강국면이 장기화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 부동산경기는 부동성·개별성 때문에 지역별, 용도별 부분시장에 따라 상이하게 전개될 수 있습니다.② 건축착공량(공급지표)과 거래량(수요지표)은 경기변동을 파악하는 핵심 측정 지표입니다.
③ 부동산경기는 일반경기에 비해 주기가 더 길고(약 2배), 진폭이 더 크며, 불규칙적·비대칭적(우경사 비대칭)으로 변동합니다. 동일한 주기와 진폭으로 규칙적 순환을 하지 않습니다.
④ 상승국면에서는 가격이 계속 상승하므로 과거의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 '하한선' 역할을 합니다.
⑤ 하강국면이 장기화되면 임차 수요 위축으로 업무용 부동산의 공실률이 지속 증가합니다.
18. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?
ㄱ. 실거래가신고제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 분양가상한제
ㄹ. 토지초과이득세제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 분양가상한제
ㄹ. 토지초과이득세제
1ㄱ
2ㄱ, ㄷ
3ㄴ, ㄹ
4ㄱ, ㄴ, ㄷ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- ㄱ. 실거래가신고제 (시행 중): 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 신고해야 합니다.- ㄴ. 택지소유상한제 (폐지): 1999년 위헌 판결로 폐지되었습니다.
- ㄷ. 분양가상한제 (시행 중): 주택법에 따라 공공택지 및 분양가상한제 적용지역 공동주택에 시행되고 있습니다.
- ㄹ. 토지초과이득세제 (폐지): 1994년 헌법불합치 판결 후 폐지되었습니다.
19. 부동산시장에서 시장실패의 원인으로 틀린 것은?
1공공재
2정보의 비대칭성
3외부효과
4불완전경쟁시장
5재화의 동질성
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
시장실패의 주요 원인에는 외부효과, 공공재의 무임승차 문제, 정보의 비대칭성, 불완전경쟁(독과점), 규모의 경제 등이 있습니다.⑤ '재화의 동질성'은 완전경쟁시장이 성립하기 위한 기본 조건 중 하나이므로 시장실패의 원인이 아닙니다. 부동산시장은 개별성으로 인한 '재화의 이질성' 때문에 시장실패가 나타납니다.
20. 부동산 관련 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은?
1취득세
2재산세
3종합부동산세
4상속세
5양도소득세
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- 취득세: 지방세, 취득단계, 비례세/누진세- 재산세: 지방세, 보유단계, 비례세/누진세
- 종합부동산세: 국세, 보유단계, 누진세율 (모두 부합)
- 상속세: 국세, 취득단계, 누진세율
- 양도소득세: 국세, 처분단계, 누진세율/비례세율
21. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
1개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.
2용도지역ㆍ지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.
3개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.
4부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다.
5토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
①, ②, ③, ⑤는 각 토지정책 수단에 대한 옳은 설명입니다.④ 개별공시지가는 시장·군수 또는 구청장이 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시합니다. (국토교통부장관이 공시하는 것은 표준지공시지가입니다.)
22. 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있다.
2주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.
3정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.
4정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.
5공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원 없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
⑤ 「공공주택 특별법」 제2조에 따르면 공공임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택을 의미합니다. (외부재원의 지원 없이 자체자금으로만 건설하는 것이 아님)23. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.
2개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.
3무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
4투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.
5평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
요구수익률 산식: 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율따라서 무위험률(국채수익률 등)이 하락하면 투자자의 요구수익률도 함께 하락(감소)합니다.
24. 부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 기간 초 부동산가격: 10억원
○ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생)
○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2%
○ 1년 후 부동산을 처분함
○ 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
○ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생)
○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2%
○ 1년 후 부동산을 처분함
○ 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
1ㄱ: 3%, ㄴ: 6%
2ㄱ: 3%, ㄴ: 8%
3ㄱ: 5%, ㄴ: 6%
4ㄱ: 5%, ㄴ: 8%
5ㄱ: 7%, ㄴ: 8%
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
총 수익 = 순영업소득(3,000만원) + 가격상승분(10억원 × 2% = 2,000만원) = 5,000만원1. (ㄱ) 타인자본 미활용 (자기자본 10억원):
- 자기자본수익률 = 5,000만원 ÷ 10억원 = 5%
2. (ㄴ) 타인자본 50% 활용 (대출 5억원, 자기자본 5억원):
- 이자비용 = 5억원 × 4% = 2,000만원
- 지분수익 = 총수익(5,000만원) - 이자(2,000만원) = 3,000만원
- 자기자본수익률 = 3,000만원 ÷ 5억원 = 6%
25. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은? (단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)
ㄱ. 기타소득
ㄴ. 매도비용
ㄷ. 취득세
ㄹ. 미상환저당잔금
ㅁ. 재산세
ㅂ. 양도소득세
ㄴ. 매도비용
ㄷ. 취득세
ㄹ. 미상환저당잔금
ㅁ. 재산세
ㅂ. 양도소득세
1가: ㄷ / 나: ㄹ
2가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ
3가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㅂ
4가: ㄱ, ㄷ, ㅁ / 나: ㄴ, ㅂ
5가: ㄱ, ㄷ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
- (가) 순영업소득 계산 항목: 가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득(ㄱ) - 영업경비[재산세(ㅁ), 관리비 등] = 순영업소득- (나) 세전지분복귀액 계산 항목: 매도가격 - 매도비용(ㄴ) - 미상환저당잔금(ㄹ) = 세전지분복귀액
※ 취득세는 취득원가에 해당하며, 양도소득세는 세후지분복귀액 산정 시 차감합니다.
26. 화폐의 시간가치와 관련한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
1잔금비율과 상환비율의 합은 ‘0’이 된다.
2연금의 현재가치계수와 감채기금계수는 역수관계에 있다.
3원금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출의 매기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다.
4원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 단리 방식이다.
5현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 대출원금 중 갚은 비율(상환비율)과 남아있는 비율(잔금비율)의 합은 항상 '1'입니다.② 연금의 현재가치계수의 역수는 '저당상수'이고, 감채기금계수의 역수는 '연금의 미래가치계수'입니다.
③ 저당상수를 곱하여 매기간 원리금 상환액을 계산하는 것은 '원리금균등상환방식'입니다.
④ 이자에 이자가 붙는 방식은 '복리' 방식입니다.
⑤ 현재의 일시불 금액(5억원)이 매년 일정 비율(5%)로 상승할 때 5년 후의 가치를 구할 때는 '일시불의 미래가치계수'를 적용합니다.
27. 부동산투자의 위험과 관련하여 ( )에 들어갈 용어로 옳은 것은?
투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 ( )에 해당한다.
1기술위험
2입지위험
3시장위험
4법적위험
5금융위험
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
금융위험(재무적 위험, Financial Risk)은 투자 시 타인자본(부채)을 차입함으로써 발생하는 원리금 채무불이행 가능성 및 금리 상승에 따른 추가 비용 부담 위험을 뜻합니다. (전액 자기자본 투자 시 금융위험 제거 가능)28. 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 15억원
○ 지분투자액: 4억원
○ 유효총소득승수: 6
○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%
○ 부채서비스액: 6천만원/년
○ 영업소득세: 1천만원/년
○ 지분투자액: 4억원
○ 유효총소득승수: 6
○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%
○ 부채서비스액: 6천만원/년
○ 영업소득세: 1천만원/년
110, 64%, 5
210, 64%, 5.5
310, 65%, 5.5
411, 65%, 6
511, 66%, 6
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
1. 소득 및 현금흐름 산출:- 유효총소득 = 총투자액(15억원) ÷ 유효총소득승수(6) = 2.5억원
- 영업경비 = 2.5억원 × 40% = 1억원
- 순영업소득 = 2.5억원 - 1억원 = 1.5억원
- 세전현금흐름 = 1.5억원 - 6천만원 = 9천만원
- 세후현금흐름 = 9천만원 - 1천만원 = 8천만원
2. 각 지표 산출:
- 순소득승수 = 총투자액(15억원) ÷ 순영업소득(1.5억원) = 10
- 채무불이행률 = [영업경비(1억원) + 부채서비스액(6천만원)] ÷ 유효총소득(2.5억원) = 1.6억 ÷ 2.5억 = 64%
- 세후현금흐름승수 = 지분투자액(4억원) ÷ 세후현금흐름(8천만원) = 5
29. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.
ㄴ. 순현재가치가 ‘0’이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 ‘1’이 된다.
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.
ㄴ. 순현재가치가 ‘0’이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 ‘1’이 된다.
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄴ, ㄹ
3ㄱ, ㄷ, ㅁ
4ㄴ, ㄹ, ㅁ
5ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
ㄱ. (옳음): NPV, IRR, PI법은 화폐의 시간가치를 고려하는 할인현금흐름기법(DCF)입니다.ㄴ. (옳음): 순현재가치(유입현가 - 유출현가)가 0이면 유입현가와 유출현가가 같으므로, 수익성지수(유입현가 ÷ 유출현가)는 1이 됩니다.
ㄷ. (틀림): 순현재가치법의 재투자율은 요구수익률을 적용하고, 내부수익률법의 재투자율은 내부수익률(IRR) 자체를 적용합니다.
ㄹ. (옳음): 회계적 이익률법에서는 회계적이익률이 목표이익률보다 큰 대안 중 가장 높은 대안을 선택합니다.
ㅁ. (틀림): 내부수익률법은 내부수익률(IRR)과 투자자의 '요구수익률'을 비교하여 IRR ≥ 요구수익률일 때 투자를 결정합니다.
30. 저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)
ㄱ. 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.
ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 ‘원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식’ 순이다.
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.
ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 ‘원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식’ 순이다.
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄷ
3ㄱ, ㄹ
4ㄴ, ㄹ
5ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
ㄱ. (옳음): 원금균등상환방식은 원금을 균등 상환하므로 대출잔액이 점차 줄어들고 잔액에 붙는 이자도 감소하므로, 원리금상환액과 대출잔액이 모두 점차 감소합니다.ㄴ. (틀림): 원리금균등상환방식은 매기 상환액(원리금)이 일정하며, 잔액 감소로 이자지급액이 줄어드는 만큼 매기간 상환하는 원금상환액은 점차 '증가'합니다.
ㄷ. (옳음): 점증상환방식은 초기 상환 부담이 적고 후기로 갈수록 늘어나므로, 미래 소득 증가가 예상되는 젊은 차입자에게 유리합니다.
ㄹ. (틀림): 대출기관의 총 이자수입 크기는 잔액이 가장 늦게 줄어드는 '점증상환방식 > 원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식' 순입니다.
31. 우리나라 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명 중 틀린 것은?
1자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
2위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
3공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
4위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.
5부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
①, ② 설립 자본금: 자기관리 5억원 이상, 위탁관리/기업구조조정 3억원 이상③ 공인중개사 및 감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 자는 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있습니다.
④ 위탁관리 리츠는 명목회사이므로 지점 설치 불가 및 상근 임직원 고용이 금지됩니다.
⑤ 부동산투자회사법 제19조에 따라 부동산투자회사는 발기설립 시 현물출자에 의한 설립을 할 수 없습니다. (현물출자는 영업인가 또는 등록 후 최저자본금을 갖춘 이후에만 가능)
32. 사업주(sponsor)가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 프로젝트 회사를 위한 별도의 보증이나 담보 제공은 없음)
1프로젝트 금융의 상환재원은 사업주의 모든 자산을 기반으로 한다.
2사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시된다.
3해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
4일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.
5프로젝트 사업의 자금은 차주가 임의로 관리한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 상환재원은 사업주의 자산이 아닌 해당 프로젝트의 미래 현금흐름과 프로젝트 자산에 한정됩니다.② 부외금융(Off-Balance) 효과로 인해 사업주의 재무상태표에 해당 대출 부채가 계상되지 않습니다.
③ 비소구 또는 제한적 소구 금융이므로 프로젝트 부실 시 대출기관이 채권 회수 불능 위험을 직접 부담합니다.
④ 법인세법상 프로젝트금융투자회사(PFV) 요건(배당가능이익 90% 이상 배당 등)을 충족하는 경우 배당금에 대한 소득공제(법인세 감면) 혜택을 받을 수 있습니다.
⑤ 자금의 투명성을 위해 차주가 임의 관리하지 못하며, 신탁회사 등의 에스크로 계정(결제위탁계좌)을 통해 공정하게 관리됩니다.
33. 다음 자금조달 방법 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것은?
1주택상환사채
2신탁증서금융
3부동산투자회사(REITs)
4자산담보부기업어음(ABCP)
5주택저당채권담보부채권(MBB)
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- 지분금융(자기자본 조달, 주식 발행/지분권 판매): 부동산투자회사(REITs), 조인트벤처, 부동산 신디케이트, 공모 부동산펀드 등- 부채금융(타인자본 차입, 원리금 지급 의무): 주택상환사채(사채), 신탁증서금융(담보신탁 대출), ABCP(기업어음), MBB/MBS(저당담보부채권)
34. A씨는 8억원의 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 4억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, A씨가 2회차에 상환할 원금과 3회차에 납부할 이자액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리, 연 6%
○ 대출기간: 20년
○ 저당상수: 0.087
○ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환
○ 대출기간: 20년
○ 저당상수: 0.087
○ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환
110,800,000원, 23,352,000원
211,448,000원, 22,665,120원
311,448,000원, 23,352,000원
412,134,880원, 22,665,120원
512,134,880원, 23,352,000원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
1. 매기 원리금상환액 = 400,000,000원 × 0.087 = 34,800,000원2. 1회차 상환:
- 1회차 이자 = 400,000,000원 × 6% = 24,000,000원
- 1회차 원금 = 34,800,000원 - 24,000,000원 = 10,800,000원
- 1회차 말 잔액 = 400,000,000원 - 10,800,000원 = 389,200,000원
3. 2회차 상환:
- 2회차 이자 = 389,200,000원 × 6% = 23,352,000원
- 2회차 원금상환액 = 34,800,000원 - 23,352,000원 = 11,448,000원
- 2회차 말 잔액 = 389,200,000원 - 11,448,000원 = 377,752,000원
4. 3회차 납부:
- 3회차 이자액 = 377,752,000원 × 6% = 22,665,120원
35. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
1원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
4거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
⑤ 감정평가에 관한 규칙 제2조 제13호에 따르면, "인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다." 개별요인은 개별 부동산 고유의 요인이므로 지역 전체가 공유할 수 없습니다.36. 감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라 함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는? (단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)
○ 가로의 폭․구조 등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함
○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함
○ 형상 및 고저는 동일함
○ 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함
○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함
○ 형상 및 고저는 동일함
○ 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함
11.015
21.029
31.035
41.059
51.060
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
사례부동산을 기준(100)으로 한 대상부동산의 비율 산정:- 가로 상태 (5% 우세): 105 ÷ 100 = 1.05
- 고객 유동성 (3% 열세): 97 ÷ 100 = 0.97
- 형상 및 고저 (동일): 100 ÷ 100 = 1.00
- 행정상 규제 (4% 우세): 104 ÷ 100 = 1.04
상승식 곱셈 연산:
비교치 = 1.05 × 0.97 × 1.00 × 1.04 = 1.05924
소수점 넷째 자리에서 반올림하면 1.059가 됩니다.
37. 부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가의 효력으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 토지시장에 지가정보를 제공
ㄴ. 일반적인 토지거래의 지표
ㄷ. 국가․지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준
ㄹ. 감정평가업자가 지가변동률을 산정하는 경우에 기준
ㄴ. 일반적인 토지거래의 지표
ㄷ. 국가․지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준
ㄹ. 감정평가업자가 지가변동률을 산정하는 경우에 기준
1ㄱ, ㄴ
2ㄱ, ㄹ
3ㄴ, ㄷ
4ㄱ, ㄷ, ㄹ
5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제9조(표준지공시지가의 효력):"표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공(ㄱ)하고 일반적인 토지거래의 지표(ㄴ)가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다."
- ㄷ: 주택의 가격 산정 기준이 되는 것은 개별주택가격 및 공동주택가격입니다.
- ㄹ: 지가변동률 산정 기준이 아니라, 토지를 개별 감정평가할 때의 기준입니다.
38. 감정평가에 관한 규칙상 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 원가방식: 원가법 및 적산법 등 ( ㄱ )의 원리에 기초한 감정평가방식
○ 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 ( ㄴ )
○ ( ㄷ ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
○ 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 ( ㄴ )
○ ( ㄷ ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
1ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 수익방식
2ㄱ: 비교성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 환원방식
3ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 환원방식
4ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가기준법, ㄷ: 수익방식
5ㄱ: 비교성, ㄴ: 공시지가기준법, ㄷ: 수익방식
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
감정평가에 관한 규칙 제2조(정의):- 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성(ㄱ)의 원리에 기초한 감정평가방식
- 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법(ㄴ)
- 수익방식(ㄷ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
39. 원가법에 의한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 신축에 의한 사용승인시점: 2016. 9. 20.
○ 기준시점: 2018. 9. 20.
○ 사용승인시점의 신축공사비: 3억원 (신축공사비는 적정함)
○ 공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승
○ 경제적 내용년수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음
○ 기준시점: 2018. 9. 20.
○ 사용승인시점의 신축공사비: 3억원 (신축공사비는 적정함)
○ 공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승
○ 경제적 내용년수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음
1288,200,000원
2302,400,000원
3315,000,000원
4317,520,000원
5330,750,000원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
1. 기준시점 재조달원가 산정 (경과연수 2년):- 재조달원가 = 300,000,000원 × (1 + 0.05)² = 300,000,000원 × 1.1025 = 330,750,000원
2. 정액법 감가누계액 산정:
- 경제적 내용연수 50년, 잔존가치율 0%
- 연간 감가율 = 1 ÷ 50 = 0.02 (2%)
- 2년간 누적 감가율 = 2% × 2년 = 4% (잔가율 96%)
3. 적산가액 산출:
- 적산가액 = 330,750,000원 × 96% = 317,520,000원
40. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120㎡, 제3종일반주거지역
○ 기준시점: 2018. 9. 1.
○ 거래사례의 내역:
- 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100㎡
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 거래사례가격: 3억원
- 거래시점: 2018. 3. 1.
- 거래사례의 사정보정 요인은 없음
○ 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함
○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함
○ 상승식으로 계산할 것
○ 기준시점: 2018. 9. 1.
○ 거래사례의 내역:
- 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100㎡
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 거래사례가격: 3억원
- 거래시점: 2018. 3. 1.
- 거래사례의 사정보정 요인은 없음
○ 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함
○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함
○ 상승식으로 계산할 것
1285,680,000원
2296,400,000원
3327,600,000원
4355,680,000원
5360,400,000원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
대상토지 평가액 = 사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 면적비교- 사례가격: 300,000,000원
- 사정보정: 보정요인 없음 = 1.00
- 시점수정: 지가 4% 상승 = 1.04
- 지역요인: 동일 인근지역 = 1.00
- 개별요인: 5% 열세 = 95 ÷ 100 = 0.95
- 면적비교: 대상면적(120㎡) ÷ 사례면적(100㎡) = 1.20
종합 계산:
평가액 = 300,000,000 × 1.00 × 1.04 × 1.00 × 0.95 × 1.20 = 355,680,000원
