1. 다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.
○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
1부동성
2개별성
3인접성
4영속성
5적재성
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정답 : ④번
① 부동성은 시장의 국지화, 임장활동의 필요성, 외부효과를 유발합니다.② 개별성은 일물일가의 법칙 배제 및 개별분석의 근거가 됩니다.
③ 인접성은 개발이익 환수, 소유권 경계 분쟁, 협동적 이용을 요구합니다.
④ 영속성은 소모되지 않는 특성으로 소유이익(자본이익)과 이용이익(운용이익)의 분리, 가치보존, 감가상각 배제, 관리의 중요성을 발생시킵니다.
⑤ 적재성은 지표면이 인공구조물의 무게를 지탱할 수 있는 물리적 하중 지지력입니다.
2. 부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?
1공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로․둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목을 유지(溜池)라고 한다.
2건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다.
3택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.
4주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다.
5국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물보존지구로 지정한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지는 ‘구거’이며, ‘유지’는 물이 고이거나 상시 저장하고 있는 댐·저수지·연못 등의 토지입니다.② 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설, 무도학원 및 무도장은 위락시설로 분류되므로 옳습니다.
③ 택지·농지·임지 상호 간 다른 지역으로 전환 중인 토지는 ‘후보지’이며, 세부 용도지역 내에서 전환 중인 토지가 ‘이행지’입니다.
④ 주택 외의 건축물과 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설은 ‘준주택’의 정의입니다.
⑤ 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위해 지정하는 지구는 ‘공용시설보호지구’입니다.
3. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
1복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
2민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
3기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.
4준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
5토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 복합개념 부동산은 기술적(물리적), 경제적, 법률적 측면을 종합적으로 파악하는 접근입니다.② 민법 제99조 제1항에 규정된 협의의 부동산은 토지 및 그 정착물입니다.
③ 생산요소와 자산은 ‘경제적 개념’이며, 공간과 자연은 ‘기술적(물리적) 개념’이므로 분류가 잘못되었습니다.
④ 공시방법(등기·등록)을 갖추어 부동산에 준하여 취급되는 특정 동산이나 동산·부동산의 결합체를 준부동산(광의의 부동산)이라 합니다.
⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 객체이면서 결합된 일체로 다루어지는 것은 복합부동산입니다.
4. 아파트 매매가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매수요량이 8% 증가하고 아파트 매매수요량이 4% 감소한 경우에, 아파트 매매수요의 가격탄력성(A), 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는? (단, 수요의 가격탄력성은 절대값으로 표시하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
1A: 0.25, B: 0.5, C: 대체재
2A: 0.25, B: 2, C: 보완재
3A: 0.5, B: 0.25, C: 대체재
4A: 0.5, B: 2, C: 보완재
5A: 2, B: 0.5, C: 대체재
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
- 아파트 매매수요의 가격탄력성(A): |-4%| / 16% = 0.25- 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B): +8% / +16% = 0.5
- 관계(C): 아파트 가격이 상승할 때 다세대주택의 수요가 증가(교차탄력성 > 0)하였으므로 두 재화는 대체재 관계입니다.
5. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?
1미세한 가격변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우 완전탄력적이다.
2대체재의 존재여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.
3일반적으로 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.
4일반적으로 재화의 용도가 다양할수록 수요의 가격탄력성은 커진다.
5수요의 가격탄력성이 비탄력적이라는 것은 가격의 변화율에 비해 수요량의 변화율이 작다는 것을 의미한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 미세한 가격 변동에도 수요량이 무한히 변하면 탄력성은 무한대인 완전탄력적입니다.② 대체재가 많을수록 가격 민감도가 커지므로 탄력성을 결정하는 핵심 요인입니다.
③ 관찰 기간이 길어질수록(장기일수록) 대체재 탐색과 소비 조절이 쉬워지므로 탄력성은 더 커집니다(탄력적이 됨).
④ 재화의 용도가 다양하고 용도 전환이 용이할수록 수요의 가격탄력성은 커집니다.
⑤ 비탄력적(탄력성 < 1)은 가격 변화율보다 수요량의 변화율이 더 작음을 뜻합니다.
6. A, B, C부동산시장이 다음과 같을 때 거미집이론에 따른 각 시장의 모형형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른조건은 동일함)
A시장: 수요곡선 기울기 -0.8 / 공급곡선 기울기 0.6
B시장: 수요곡선 기울기 -0.3 / 공급곡선 기울기 0.3
C시장: 수요곡선 기울기 -0.6 / 공급곡선 기울기 1.2
B시장: 수요곡선 기울기 -0.3 / 공급곡선 기울기 0.3
C시장: 수요곡선 기울기 -0.6 / 공급곡선 기울기 1.2
1A: 수렴형, B: 발산형, C: 순환형
2A: 순환형, B: 발산형, C: 수렴형
3A: 발산형, B: 수렴형, C: 순환형
4A: 수렴형, B: 순환형, C: 발산형
5A: 발산형, B: 순환형, C: 수렴형
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
- A시장: |수요곡선 기울기|(0.8) > |공급곡선 기울기|(0.6) 이므로 발산형(불안정형)입니다.- B시장: |수요곡선 기울기|(0.3) = |공급곡선 기울기|(0.3) 이므로 순환형입니다.
- C시장: |수요곡선 기울기|(0.6) < |공급곡선 기울기|(1.2) 이므로 수렴형(안정형)입니다.
7. 부동산 공급 및 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산 수요가 증가할 때 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산가격은 더 크게 상승한다.
2공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대수량이다.
3해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.
4물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 완전비탄력적이다.
5용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급곡선은 이전에 비해 비탄력적이 된다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 공급곡선이 탄력적(완만)할수록 양이 크게 늘어나 가격 상승폭은 작아집니다. 가격이 더 크게 상승하려면 공급곡선이 비탄력적이어야 합니다.② 공급량은 일정 기간 동안 주어진 가격 수준에서 판매자가 의도하는 최대 수량입니다.
③ 해당 재화 자체의 가격 변동에 따른 양의 변화는 공급곡선상의 점의 이동입니다.
④ 물리적 공급량이 고정되어 있으면 가격에 관계없이 공급량이 불변이므로 수직선인 완전비탄력적 형태가 됩니다.
⑤ 용도변경 제한 등 법적 규제가 강화될수록 공급 반응이 어려워져 공급곡선은 더 비탄력적이 됩니다.
8. 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X산업의 입지계수(LQ)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은?
A도시 X산업 : 400명, Y산업 : 600명
B도시 X산업 : 1,200명, Y산업 : 800명
C도시 X산업 : 650명, Y산업 : 500명
D도시 X산업 : 1,100명, Y산업 : 1,000명
전국 X산업 : 3,350명, Y산업 : 2,900명
B도시 X산업 : 1,200명, Y산업 : 800명
C도시 X산업 : 650명, Y산업 : 500명
D도시 X산업 : 1,100명, Y산업 : 1,000명
전국 X산업 : 3,350명, Y산업 : 2,900명
1A, B
2A, C
3B, C
4B, D
5C, D
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정답 : ③번
전국 전체 고용자 수 = 3,350 + 2,900 = 6,250명전국 X산업 고용 비율 = 3,350 / 6,250 = 53.6%
- A도시: 400 / 1,000 = 40.0% (LQ < 1)
- B도시: 1,200 / 2,000 = 60.0% (LQ > 1)
- C도시: 650 / 1,150 ≈ 56.5% (LQ > 1)
- D도시: 1,100 / 2,100 ≈ 52.4% (LQ < 1)
따라서 X산업의 입지계수(LQ)가 1을 초과하는 도시는 B, C입니다.
9. 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?
1고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
2고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.
3저소득층은 다른 요인이 동일할 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
4고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.
5도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 주거분리는 소득 계층별로 주거지역이 공간적으로 분리되는 현상입니다.② 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 양호한 환경의 정의 외부효과로 인해 할증(프리미엄)되어 거래되고, 고소득층 주택은 부의 외부효과로 인해 할인되어 거래됩니다.
③ 저소득층은 쾌적한 주거환경에 따른 정의 외부효과를 얻기 위해 고소득층 주거지에 인접하려는 유인이 있습니다.
④ 인접 경계지역에서는 이질적 계층이 유입되는 침입과 지역 성격이 완전히 바뀌는 천이(계승)가 나타납니다.
⑤ 주거분리는 도시 전체 광역 단위뿐만 아니라 인접한 소규모 근린지역에서도 나타납니다.
10. 다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?
○ 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생함
○ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함
○ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함
○ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함
○ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함
1마샬의 준지대
2리카도의 차액지대
3알론소의 입찰지대
4튀넨의 위치지대
5마르크스의 절대지대
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 마샬의 준지대는 단기적으로 고정된 생산요소(기계 등)에 귀속되는 단기적 보수입니다.② 리카도의 차액지대는 비옥도 차이를 원인으로 보며 최열등지(한계지)에서는 지대가 발생하지 않습니다.
③ 알론소의 입찰지대는 도심 거리에 따라 단위면적당 지불하고자 하는 최대 지대입니다.
④ 튀넨의 위치지대는 중심지와의 거리에 따른 수송비 절약액이 지대가 된다는 이론입니다.
⑤ 마르크스의 절대지대는 토지가 사유화되었다는 독점적 권리 자체로 인해 비옥도와 무관하게 최열등지에서도 무조건 지대가 발생한다고 봅니다.
11. 부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?
1효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다.
2강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과이윤을 얻을 수 없다.
3강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.
4약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.
5준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 효율적 시장은 정보가 가치에 즉각 반영되는 유형에 따라 약성, 준강성, 강성으로 분류됩니다.② 강성은 공표된 정보와 내부 정보까지 모두 반영되어 누구도 어떤 정보로든 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
③ 모든 정보가 완전 공개·반영되어 있어 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합합니다.
④ 약성 효율적 시장에서는 이미 과거의 역사적 정보가 가치에 반영되어 있으므로, 과거 자료 분석(기술적 분석)을 통해서는 정상이윤만 얻을 수 있을 뿐 초과이윤을 획득할 수 없습니다.
⑤ 준강성은 공표된 공식 정보가 즉시 반영되어 있으므로 기본적 분석을 수행해도 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
12. 부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상은?
1콘드라티에프 파동
2스태그플레이션
3디플레이션
4쥬글라 파동
5키친 파동
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 콘드라티에프 파동은 기술 혁신이나 전쟁 등에 따른 약 50~60년 주기의 장기 순환 파동입니다.② 스태그플레이션(Stagflation)은 경기 침체(Stagnation)와 물가 상승(Inflation)이 복합적으로 공존하는 현상입니다.
③ 디플레이션은 경기 침체 속에서 물가가 전반적으로 지속 하락하는 현상입니다.
④ 쥬글라 파동은 설비투자에 따른 약 8~10년 주기의 중기 순환 파동입니다.
⑤ 키친 파동은 기업 재고 변동 등에 따른 약 3~4년 주기의 단기 순환 파동입니다.
13. A, B도시 사이에 C도시가 위치한다. 레일리(W.Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?
○ A도시 인구 수: 400,000명
○ B도시 인구 수: 100,000명
○ C도시 인구 수: 50,000명
○ C도시와 A도시 간의 거리: 10km
○ C도시와 B도시 간의 거리: 5km
○ B도시 인구 수: 100,000명
○ C도시 인구 수: 50,000명
○ C도시와 A도시 간의 거리: 10km
○ C도시와 B도시 간의 거리: 5km
1A: 15,000명, B: 35,000명
2A: 20,000명, B: 30,000명
3A: 25,000명, B: 25,000명
4A: 30,000명, B: 20,000명
5A: 35,000명, B: 15,000명
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
- A도시의 유인력 = 400,000 / (10)² = 4,000- B도시의 유인력 = 100,000 / (5)² = 4,000
A와 B의 유인비율은 4,000 : 4,000 = 1 : 1 입니다.
따라서 C도시 인구 50,000명 중 A도시 유인인구는 25,000명, B도시 유인인구는 25,000명입니다.
14. 정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?
1개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다.
2공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
3정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.
4시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
5토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 개발부담금, 세금 부과, 보조금 지급, 대출 규제(LTV 등)는 시장 기구를 유지하면서 경제적 유인을 조절하는 ‘간접적 시장개입수단’입니다. 직접개입수단에는 토지수용, 공공임대주택 건설, 공공토지비축(토지은행) 등이 있습니다.② 저소득층의 실질 주거비 부담을 낮추어 주어 소득재분배 효과가 있습니다.
③ 분양가 규제는 공급자의 채산성을 떨어뜨려 공급을 위축시키고 사회적 후생 손실(자원배분 왜곡)을 유발합니다.
④ 외부효과, 공공재 부족 등 시장 실패는 정부 개입의 당위적 근거가 됩니다.
⑤ 토지수용은 보상액 규모와 재산권 침해 문제를 두고 이해관계자 간 분쟁을 유발할 수 있습니다.
15. 용도지역ㆍ지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?
1토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.
2국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.
3사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.
4용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있다.
5국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 토지이용의 상충을 막아 부(-)의 외부효과를 제거·완화하는 제도입니다.② 제2종일반주거지역은 ‘중층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역’입니다. ‘공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역’은 제2종전용주거지역입니다.
③ 시장 기구가 외부효과를 교정하지 못할 때 행정적으로 시장 실패를 보완하는 수단입니다.
④ 용도지역은 중복 지정될 수 없으나 용도지구는 하나의 대지에 중복 지정이 가능합니다.
⑤ 국토는 토지 특성에 따라 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역의 4개 용도지역으로 구분됩니다.
16. 분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?
1주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
2도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.
3현재 정부가 시행중인 정책이다.
4신규분양주택의 공급위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.
5주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 분양가상한제 주택의 분양가는 택지비와 건축비(기본형건축비 등)로 구성됩니다.② 분양가 안정을 통해 무주택 서민의 내 집 마련 비용을 경감하고자 도입되었습니다.
③ 공공택지 및 지정 지역을 중심으로 현행 법률상 시행 중인 정책입니다.
④ 공급자의 수익성을 악화시켜 공급 위축 및 마감재 품질 저하를 초래할 수 있습니다.
⑤ 주택법상 ‘도시형 생활주택’은 서민 주거 공급을 촉진하기 위해 공공택지 여부와 무관하게 분양가상한제 적용 대상에서 제외됩니다.
17. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
1부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.
2토지선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.
3부동산거래신고는 부동산 거래신고에 관한 법령에 따라 거래당사자가 매매계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.
4주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.
5장기일반민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 공동주택가격은 시장·군수·구청장이 아니라 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시합니다.② 토지선매는 강제 수용이 아니라 공익사업용 토지 등을 협의매수(감정가 기준)하는 제도입니다.
③ 부동산거래신고는 잔금지급일이 아닌 계약체결일로부터 30일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다.
④ 선분양은 수분양자의 계약금·중도금으로 건설 자금을 조달하므로 후분양에 비해 건설업체의 자금조달 부담을 덜어주고 주택공급을 촉진합니다.
⑤ 민간임대주택법 제2조 제5호에 명시된 ‘장기일반민간임대주택’의 법적 정의(10년 이상 임대 목적)에 부합하므로 옳습니다.
18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
1동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
2투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
3순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
4재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
5회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 순현재가치는 요구수익률을 할인율로 사용하므로 투자자의 요구수익률에 따라 달라집니다.② 투자 규모가 다르면 절대 금액을 나타내는 순현재가치와 비율을 나타내는 수익성지수의 우선순위가 뒤바뀔 수 있습니다.
③ 순현재가치는 단순 합산이 가능(가치가산원리 성립)하지만, 비율인 내부수익률은 합산할 수 없습니다.
④ 순현재가치법은 재투자율로 현실적 기회비용인 ‘요구수익률’을 가정하지만, 내부수익률법은 ‘내부수익률’ 자체로 재투자된다고 가정하므로 순현재가치법이 이론적으로 더 우수하고 합리적입니다.
⑤ 전통적 회수기간법은 원금 회수 시점 이후에 발생하는 모든 현금유입을 무시하는 한계가 있습니다.
19. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.
ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 11%이다.
ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다.
ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.
ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 11%이다.
ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다.
ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.
1ㄱ, ㄷ
2ㄴ, ㄷ
3ㄴ, ㄹ
4ㄱ, ㄴ, ㄷ
5ㄱ, ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
ㄱ. (틀림) 타인자본을 이용하면 지분수익률의 변동폭이 커지므로 금융적 위험은 증가합니다.ㄴ. (옳음) 자기자본수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) × 부채비율 = 10% + (10% - 8%) × 0.5 = 11% 입니다.
ㄷ. (틀림) 부(-)의 레버리지 상태에서 부채비율만 낮추는 것은 손실률 폭을 줄일 뿐이며, 저당수익률을 총자본수익률보다 낮추지 않는 한 정(+)으로 전환되지 않습니다.
ㄹ. (옳음) 총자본수익률과 저당수익률이 같으면(중립적 레버리지) 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 아무런 영향을 미치지 못합니다.
20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?
1요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
2총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
3기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
4순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
5회수 불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① 요구수익률은 투자를 유치하기 위해 충족되어야 하는 ‘최소한의 수익률’(기회비용)입니다.② 세전현금수지를 지분투자액으로 나눈 것은 ‘지분배당률’(세전수익률)입니다.
③ 기대수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 때 투자가 채택됩니다.
④ 순영업소득 산정 시 영업경비 항목으로 재산세는 차감하지만, 영업소득세는 세전현금수지 단계에서 차감하므로 순영업소득 산정 시에는 차감하지 않습니다.
⑤ 회수 불가능한 임대료수입(공실 및 대손충당금)은 가능총소득에서 직접 공제하여 유효총소득을 구하므로 영업경비에 포함되지 않습니다.
21. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다.
ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다.
ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다.
ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
1ㄱ, ㄷ
2ㄴ, ㄷ
3ㄴ, ㄹ
4ㄱ, ㄴ, ㄹ
5ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
ㄱ. (옳음) 경기 침체나 시장 수요 변화로 임대수익 등이 악화되는 것은 사업위험(시장위험)에 속합니다.ㄴ. (틀림) 고정금리로 대출하면 인플레이션 발생 시 화폐가치 하락 위험을 대출자가 고스란히 떠안게 되므로 대출자의 인플레이션 위험은 높아집니다.
ㄷ. (옳음) 효율적 프론티어는 동일 위험 대비 최고 수익률을 나타내는 궤적이므로 위험을 추가로 감수하지 않고는 수익률을 높일 수 없습니다.
ㄹ. (틀림) 개별 부동산의 특성으로 인한 위험은 비체계적 위험이며, 체계적 위험은 시장 전체에 영향을 주므로 포트폴리오를 통해서도 제거할 수 없습니다.
22. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
2임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.
3부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
4부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
5부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 실물자산으로서 인플레이션에 강하고 영속성 덕분에 가치보존력이 우수합니다.② 건물 감가상각비와 부채의 이자비용은 손금(비용)으로 인정되어 절세 혜택을 줍니다.
③ 담보대출(저당권)이나 전세보증금을 지렛대로 활용해 자기자본수익률을 높일 수 있습니다.
④ 물가 상승에 따라 실물자산 가격도 동반 상승하여 인플레이션 헷지(방어)가 가능합니다.
⑤ 부동산은 고가성, 거래 절차의 복잡성 등으로 인해 주식 등 금융자산에 비해 환금성(단기 현금화 가능성)이 매우 낮습니다.
23. 다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?
○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)
○ 대출조건
- 대출비율: 부동산가격의 60%
- 대출금리: 연 5%
- 대출기간: 20년
- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급)
○ 순영업소득: 연 2억원
○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)
○ 영업소득세율: 20%
○ 대출조건
- 대출비율: 부동산가격의 60%
- 대출금리: 연 5%
- 대출기간: 20년
- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급)
○ 순영업소득: 연 2억원
○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)
○ 영업소득세율: 20%
110%
212%
315%
417%
520%
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 대출액 및 자기자본: 대출액 = 20억 × 60% = 12억원, 자기자본 = 8억원2. 연간 이자비용: 12억원 × 5% = 6,000만원
3. 세전현금수지: 순영업소득(2억원) - 부채서비스액(이자 6,000만원) = 1억 4,000만원
4. 건물 연간 감가상각비: 건물가격 8억원 / 20년 = 4,000만원
5. 과세표준 및 영업소득세: 과세표준 = 순영업소득(2억) - 이자(6,000만) - 감가상각비(4,000만) = 1억원 → 세액 = 1억원 × 20% = 2,000만원
6. 세후현금수지: 세전현금수지(1억 4,000만원) - 영업소득세(2,000만원) = 1억 2,000만원
7. 세후 자기자본수익률 = 세후현금수지(1.2억) / 자기자본(8억) = 15%
24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
1CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
2MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
3MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환위험은 투자자가 부담한다.
4고정금리대출을 실행한 대출기관은 금리상승 시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.
52차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
① CMO는 하나의 저당 풀에서 만기와 이자율을 차등화한 여러 계층(트랜치)을 형성합니다.② MBB는 발행기관의 부채로 발행되는 채권형 증권이므로 투자자 보호를 위해 초과담보를 설정합니다.
③ MPTS는 저당채권의 원리금 수취권과 소유권이 모두 투자자에게 이전되므로 조기상환위험을 투자자가 부담합니다.
④ 고정금리대출에서 시장금리가 상승하면 기존 대출금리가 더 유리하므로 차입자는 조기상환을 하지 않습니다. 조기상환위험은 시장금리가 대출금리보다 '하락'할 때 커집니다.
⑤ 2차 저당시장은 저당권을 유동화하여 자본시장의 자금을 1차 대출기관에 유입시키는 역할을 합니다.
25. 시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?
○ 연간 저당상수: 0.2
○ 대출승인조건(모두 충족하여야 함)
- 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하
- 부채감당률(DCR): 2 이상
○ 상가의 기존 저당대출금: 1억원
○ 대출승인조건(모두 충족하여야 함)
- 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하
- 부채감당률(DCR): 2 이상
○ 상가의 기존 저당대출금: 1억원
11억원
21억 5천만원
32억원
42억 5천만원
53억원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
1. LTV 기준: 5억원 × 60% = 3억원2. DCR 기준: 순영업소득(1억원) / 부채서비스액 ≥ 2 → 부채서비스액 ≤ 5,000만원
대출가능액 = 부채서비스액(5,000만원) / 저당상수(0.2) = 2억 5,000만원
두 조건을 모두 충족하는 최대 총 대출가능금액은 2억 5,000만원입니다.
따라서 기존 저당대출금 1억원을 차감하면 추가로 대출 가능한 금액은 1억 5천만원입니다.
26. 대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
1원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.
2원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 크다.
3대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이 원금균등상환방식보다 항상 더 크다.
4대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.
5체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환방식에 비해 이자부담이 작다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① 원리금균등은 매기 지불액이 동일하므로, 잔액 감소로 줄어드는 이자분만큼 원금상환분이 정확히 증가합니다.② 원금균등은 초기에 원금을 더 많이 상환하여 잔액이 빠르게 줄므로 만기 누적 원리금상환액이 더 작습니다.
③ 체증상환방식은 초기 원리금 상환액이 가장 작게 설계되므로 초기 DTI도 가장 낮습니다.
④ 원금균등의 원금 상환 속도가 더 빠르므로 조기상환 시점의 미상환 잔액(상환액)은 원금균등이 더 작습니다.
⑤ 체증상환방식은 초기에 부(-)의 상환으로 대출잔액이 늘어날 수 있어 전체 대출기간 동안의 총 이자부담이 가장 큽니다.
27. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.
2자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
3감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
4위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
5영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ②번
① 법령상 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사 3종류로 구분됩니다.② 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 ‘5억원 이상’이어야 합니다. (위탁관리 및 기업구조조정은 3억원 이상)
③ 공인중개사·감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 자는 상근 자산운용 전문인력 요건을 충족합니다.
④ 명목회사(페이퍼컴퍼니)인 위탁관리 리츠는 본점 외 지점 설치 불가 및 상근 임직원 고용이 금지됩니다.
⑤ 인가·등록 후 6개월 경과 시 최저자본금은 기업구조조정 및 위탁관리가 50억원 이상(자기관리는 70억원 이상)입니다.
28. 프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
1특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.
2일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
3프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접 관리한다.
4프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.
5비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
① 사업주의 신용이 아닌 프로젝트 자체의 사업성과 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달합니다.② 높은 사업 위험에 비례하여 대출금리와 수수료가 높아 성공 시 고수익을 창출합니다.
③ 자금 관리의 공정성과 투명성을 위해 시공사 자체 계좌가 아닌 제3자인 신탁회사 등의 에스크로(결제위탁) 계좌를 통해 독립적으로 관리합니다.
④ 사업성이 훼손될 경우 채권 회수가 어려워져 대주단(금융기관)의 동반 부실을 초래할 수 있습니다.
⑤ 사업 실패 시 사업주의 모기업 자산에 상환을 청구할 수 없는 비소구 또는 제한적 소구 형태입니다.
29. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환(refinancing)을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년차 말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 기존대출 조건
- 대출금액: 1억원
- 이자율: 연 4%
- 만기 10년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)
- 조기상환수수료: 대출잔액의 1%
○ 신규대출 조건
- 대출금액: 기존대출의 잔액
- 이자율: 연 3%
- 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)
- 취급수수료: 대출금액의 1%
○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리): 7
- 대출금액: 1억원
- 이자율: 연 4%
- 만기 10년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)
- 조기상환수수료: 대출잔액의 1%
○ 신규대출 조건
- 대출금액: 기존대출의 잔액
- 이자율: 연 3%
- 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)
- 취급수수료: 대출금액의 1%
○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리): 7
13백만원
24백만원
35백만원
46백만원
57백만원
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 2년차 말 기준 대출잔액 = 1억원 (만기일시상환)2. 매년 이자절감액 = 1억원 × (4% - 3%) = 100만원
3. 8년간 이자절감액의 현재가치 = 100만원 × 7 = 700만원
4. 대환 비용 = 기존대출 조기상환수수료(1억원 × 1% = 100만원) + 신규대출 취급수수료(1억원 × 1% = 100만원) = 200만원
5. 대환을 통한 순이익의 현재가치 = 700만원 - 200만원 = 500만원
30. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리 방식은?
○ 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘된다.
○ 업무의 기밀유지에 유리하다.
○ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다.
○ 전문성이 낮은 경향이 있다.
○ 업무의 기밀유지에 유리하다.
○ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다.
○ 전문성이 낮은 경향이 있다.
1외주관리
2혼합관리
3신탁관리
4위탁관리
5직접관리
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 외주관리(위탁관리)는 전문성은 높으나 기밀 누설 우려가 있고 통제력이 낮습니다.② 혼합관리는 자가에서 위탁으로 넘어가는 과도기에 적용되며 책임 한계가 불분명해지는 단점이 있습니다.
③ 신탁관리는 신탁사에 소유권을 형식적으로 넘겨 전문 개발·운영을 맡기는 방식입니다.
④ 위탁관리는 소유자의 직접적 지휘통제력이 약화됩니다.
⑤ 소유자가 직접 관리하는 직접관리(자가관리)는 강력한 지휘통제력과 기밀 유지가 가능하나, 전문성이 부족하고 관리 업무가 안일화·타성화되기 쉽습니다.
31. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
1부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
2법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
3시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
4토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
5BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ⑤번
① 부동산개발업법상 타인에게 공급할 목적으로 부동산을 개발하는 업을 정의합니다.② 토지이용계획이 이미 확정된 토지를 매입하면 인허가 취소 등 법적 위험을 최소화할 수 있습니다.
③ 시장성분석은 개발 부동산의 매매·임대 경쟁력과 흡수율을 분석하는 과정입니다.
④ 토지신탁은 형식상 소유권을 신탁사에 이전하여 신탁사가 개발 후 수익을 돌려줍니다.
⑤ 준공(Build) 후 소유권을 공공에 귀속(Transfer)하고 공공이 이를 임차(Lease)하여 임대료를 주는 방식은 BTL입니다. BTO는 민간이 직접 이용자에게 사용료를 징수(Operate)하여 투자금을 회수합니다.
32. 현행 법령의 통폐합으로 제외된 문제입니다.
※ 해당 문항은 법령 개정 및 통폐합으로 인해 시험 문제에서 제외되었습니다.
1-
정답 및 해설 보기 ▽
안내
해당 문항은 관련 법령의 개정 및 통폐합에 따라 학습 대상에서 제외되었습니다.33. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능총소득에 대한 영업경비 비율은?
○ 호당 임대료 : 연 5백만원
○ 임대가능호수: 60호
○ 공실률 : 10%
○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원
○ 임대가능호수: 60호
○ 공실률 : 10%
○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원
12.38%
210%
320%
422.22%
530%
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ③번
1. 가능총소득 = 60호 × 5백만원 = 3억원2. 공실손실 = 3억원 × 10% = 3,000만원
3. 유효총소득 = 3억원 - 3,000만원 = 2억 7,000만원
4. 영업경비 = 유효총소득(2억 7,000만원) - 순영업소득(2억 1,000만원) = 6,000만원
5. 가능총소득 대비 영업경비 비율 = 6,000만원 / 3억원 = 20%
34. 부동산 마케팅 4P[가격(price), 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)]전략과 다음 부동산 마케팅 활동의 연결이 옳은 것은?
ㄱ. 아파트 단지 내 자연친화적 실개천 설치
ㄴ. 부동산 중개업소 적극 활용
ㄷ. 시장분석을 통한 적정 분양가 책정
ㄹ. 주택청약자 대상 경품추첨으로 가전제품 제공
ㄴ. 부동산 중개업소 적극 활용
ㄷ. 시장분석을 통한 적정 분양가 책정
ㄹ. 주택청약자 대상 경품추첨으로 가전제품 제공
1ㄱ: 제품, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 유통경로
2ㄱ: 유통경로, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 제품
3ㄱ: 유통경로, ㄴ: 제품, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉진
4ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉진
5ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 판매촉진, ㄹ: 가격
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ④번
- ㄱ. 단지 내 특화 시설 조성: 제품(Product) 전략- ㄴ. 중개업소 및 분양 대행사 활용: 유통경로(Place) 전략
- ㄷ. 적정 분양가 책정: 가격(Price) 전략
- ㄹ. 경품 추첨 및 이벤트 제공: 판매촉진(Promotion) 전략
35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?
1감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.
3감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
4둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
5하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
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정답 : ②번
① 의뢰인의 요청이나 법령상 규정이 있는 경우 시장가치 외의 가치로 평가할 수 있습니다.② 시장가치란 ‘통상적인 시장’에서 충분한 기간 거래를 위해 공개된 후 정통한 당사자 간에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘최빈가액’을 말합니다. 한정된 시장이나 최고가액이 아닙니다.
③ 불법·일시적 이용을 제외한 실제 이용 상황 및 공법상 제한을 받는 현황대로 평가합니다(현황평가).
④ 일체 거래되거나 불가분의 관계가 있으면 일괄평가할 수 있습니다.
⑤ 하나의 물건이라도 가치가 다른 부분은 구분평가할 수 있습니다.
36. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
1지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
2지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.
3대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
4지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
5지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.
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정답 : ④번
① 지역분석은 지역의 환경을 파악하여 표준적 이용과 가격수준을 판정합니다.② 지역분석 대상 지역은 인근지역, 유사지역, 동일수급권입니다.
③ 개별분석을 통해 대상 물건의 구체적 최유효이용과 구체적 가격을 판정합니다.
④ 거시적인 지역의 가격수준을 먼저 파악한 후 개별 물건의 최유효이용을 판정해야 하므로, ‘지역분석’을 ‘개별분석’보다 먼저 실시하는 것이 일반적입니다.
⑤ 지역분석은 거시적·광역적 분석이며, 개별분석은 대상 물건 자체에 대한 미시적·국지적 분석입니다.
37. 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?
○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치): 1.2억원
○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치): 1.1억원
○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치): 1.0억원
○ 시산가액 조정 방법: 가중치를 부여하는 방법
○ 가중치: 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치): 1.1억원
○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치): 1.0억원
○ 시산가액 조정 방법: 가중치를 부여하는 방법
○ 가중치: 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
11.09억원
21.10억원
31.11억원
41.12억원
51.13억원
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정답 : ④번
- 비교방식(거래사례): 1.2억원 × 50% = 0.60억원- 원가방식(조성비용): 1.1억원 × 20% = 0.22억원
- 수익방식(임대료): 1.0억원 × 30% = 0.30억원
가중평균 감정평가액 = 0.60 + 0.22 + 0.30 = 1.12억원
38. 다음은 임대료 감정평가방법의 종류와 산식이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 적산법: 적산임료 = 기초가액 × ( ㄱ ) + 필요제경비
○ 임대사례비교법: ( ㄴ ) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치
○ ( ㄷ ): 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
○ 임대사례비교법: ( ㄴ ) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치
○ ( ㄷ ): 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
1ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법
2ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익분석법
3ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익환원법
4ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익환원법
5ㄱ: 환원이율, ㄴ: 실질임료, ㄷ: 수익환원법
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정답 : ①번
- 적산법의 산식: 적산임료 = 기초가액 × 기대이율(ㄱ) + 필요제경비- 임대사례비교법으로 산정한 임대료: 비준임료(ㄴ)
- 수익분석법(ㄷ)의 산식: 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
39. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?
1개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.
2국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 행정안전부장관의 검증을 받아야 한다.
3국토교통부장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가한다.
4시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이 발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
5동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
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정답 : ⑤번
① 개별공시지가에 대한 이의신청은 결정·공시일부터 ‘30일 이내’에 서면으로 신청하여야 합니다.② 표준지공시지가 조사·평가 시 행정안전부장관의 검증을 받아야 하는 법적 규정은 없습니다.
③ 표준주택은 공동주택이 아니라 ‘단독주택’ 중에서 선정하여 조사·평가합니다.
④ 공시기준일(1월 1일) 이후 1월 1일부터 5월 31일 사이에 토지의 분할·합병이나 주택의 신축 등이 발생한 단독주택의 추가 공시기준일은 ‘6월 1일’입니다.
⑤ 공시된 공동주택가격은 주택시장의 가격정보 제공 및 재산세·종합부동산세 등 국가·지방자치단체의 과세 업무 등의 기준으로 활용됩니다.
40. 감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당하지 않는 것은?
1감정평가 의뢰
2처리계획 수립
3대상물건 확인
4감정평가방법의 선정 및 적용
5감정평가액의 결정 및 표시
정답 및 해설 보기 ▽
정답 : ①번
① ‘감정평가 의뢰’는 고객이 감정평가법인등에 평가를 의뢰하는 사전 단계일 뿐, 법령 제8조에 규정된 평가업자가 수행하는 7가지 기본 절차에 해당하지 않습니다.[감정평가에 관한 규칙 제8조의 기본 절차 순서]
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획 수립 (②)
3. 대상물건 확인 (③)
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가격형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용 (④)
7. 감정평가액의 결정 및 표시 (⑤)
