양도소득세 부과대상과 계산방법

Finance|2018. 11. 12. 09:53
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양도소득세는 토지, 건물, 부동산의 권리와 주식등의 자산의 양도로 발생하는 소득에 대해서 부과하는 세금을 말합니다.


이러한 양도소득은 일시적인 소득으로서, 투기를 조장되는 것을 막기 위해서 정부차원에서 세금을 부과하고 있습니다.


8.2부동산 대책의 일환으로 2018년 4월 1일 부터 양도세 중과세가 신설되었습니다.


8.2부동산 대책을 반영한 양도소득세의 과세대상, 과세시기, 계산방법 그리고 신고방법까지알아보도록 하겠습니다.


01. 양도소득세 과세대상


토지 : 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것

* 지목 : 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대지 등


건물 : 토지에 정착하는 공작물 중 사실상 준공된 것으로서 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 부속된 시설물 구축물


부동산을 취득할 수 있는 권리 : 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나, 그 취득시기가 도래하기 전의 권리


토지, 건물은 모두 아시는 내용이라 생각되며, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 아파트 등 주택분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 부동산매매계약 시 계약금만 지급한 상태에서 전매되는 경우가 여기에 해당한다고 볼수 있습니다.


지상권 : 타인의 토지에 건물 또는 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 권리


전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용/수익하며 그 부동산의 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리


등기된 부동산 임차권 : 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용/수익하게 할 것을 약정하고 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 권리


대주주등이 양도하는 상장주식 : 총발행주식의 코스피인 경우 1%이상, 코스닥은 2%이상 이거나 시가총액 25억원 이상(코스닥은 20억원이상)인 경우 당해 주주1인과 특수관계자


비상장주식 : 유가증권 시장 및 코스닥 시장에 상장되지 않은 법인의 주식


사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 : 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된것과 행정관청으로부터 인허가 및 면허를 받으면서 발생하는 경제적 이익


쉽게 말해서 골프장, 놀이동산 등 시설과 함께 수익을 얻을 것으로 기대되는 것을 말하며, 행정관청으로 부터 낚시터 등과 같이 인허가와 함께 발생하는 영업권에 대한 부분을 말합니다.


특정시설물 이용권, 회원권 : 특정 시설물을 이용하거나 유리한 조건에 이용할 수 있도록 특정단체 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권


특정주식 : 부동산 가액이 총 자산 가액의 50%이상인 법인의 주주 1인 및 특수 관계인이 법인 주식의 50%이상을 타인에게 양도하는 경우


* 토지․건물 등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 경우 : 양도소득세의 비과세 또는 감면이 배제되며, 장기보유특별공제가 배제, 양도소득기본공제(연 250만원)가 배제, 그리고 양도소득세의 최고세율인 70%가 적용됩니다.


02. 양도소득세 과세시기


기본적으로 과세시기는 취득시기와 양도시기로 나눌 수 있는데, 이는 계약체결부터 중도금과 잔금을 정산하고 소유권등기까지 마친것을 말합니다.


이러한 시기는 경우에 따라서 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

① 대금청산일이 분명한 경우 : 자산의 대금을 청산한 날

② 대금청산일이 불분명한 경우 : 등기부/등록부 또는 명부 등에 기재된 등기일, 등록접수일, 명의개서일

③ 자기가 건설한 건축물의 취득시기 : 사용승인서 교부일 및 실제 사용일, 임시사용일 중 빠른날

④ 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기 : 상속개시일(사망일) 및 증여받은날(증여등기접수일)

⑤ 점유로 취득하는 부동산의 취득시기 : 부동산의 점유를 개시한 날

⑥ 수용 및 공탁 : 수용의 개시일, 소유권 이전등기접수일 중 빠른 날

수용이란 국가나 지방자치단체가 필요 시, 개인에게 일정의 보상금을 지급하고 국가로 귀속하는 것을 말합니다.

⑦ 환지처분시 양도 또는 취득시기 : 환지전의 토지 취득일

⑧ 토지거래 허가대상 토지를 양도한 경우 : 대금청산일

⑨ 경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기 : 경매대금 완납일

※ 1984.12.31이전에 취득한 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 : 1985.1.1 취득의제 

※ 1985.12.31이전에 취득한 상장주식 및 비상장주식 : 1986.1.1 취득의제



03. 양도소득세 계산방법



① 양도가액 : 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 금액

② 취득가액 : 자산을 취득하는에 소요된 실지거래가액으로 거래된 금액(각종 세금, 중개수수료, 법적화해비용 등 포함)

③ 필요경비 : 자산취득 이후 자산가치를 증가시키는 자본적 지출액과 양도와 관련된 비용

※ 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서 등 증빙서류 있을시, 인정

④ 양도차익 : 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액

⑤ 장기보유특별공제 : 토지, 건물 및 조합원 입주권에 대해 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산


* 10년 이상 계속 임대한 후 양도하는 경우(준공공임대주택)와 6년 이상 임대한 후 양도(장기임대주택)하는 경우 다음의 표에 따라 공제 


⑥ 기본공제 : 자산별로 연간 250만원까지 공제


⑦ 세율 : 보유기간이 1년 미만인 경우 50%(주택 및 조합원입주권 40%), 보유기간 1년 이상 2년미만(주택 및 조합원입주권 제외)인 경우 40% 일률 부과

* 보유기간이 2년 이상(주택 및 조합원입주권 1년이상)인 경우의 세율


8.2부동산 대책에 따라서, 2주택은 10%가 추가로 중과세되며, 3주택 이상인 경우 20%가 추가로 중과세 될 뿐만 아니라, 장기보유특별공제 혜택이 없어집니다. 다만, 조정 대상지역일 경우에 해당합니다.

<자료출처: 국토교통부>

* 1세대 1주택 비과세 요건 :  2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하+2년이상 거주로 강화되었습니다

* 분양권 전매 : 보유기간에 상관없이 50%가 과세됩니다.


04. 양도소득세 신고방법


양도소득세는 예정신고와 확정신고로 나누어집니다.


① 예정신고

1. 부동산과 부동산에 관한 권리 및 기타 자산 : 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월이내

2. 주식 : 양도일이 속하는 분기의 말일로부터 2개월 이내


② 확정신고

해당연도에 여러건의 자산을 양도한 경우 : 다음해 5월1일~5월 31일

1. 1건의 양도소득인 경우 : 예정신고로 종결됩니다.

2. 신고, 납부를 하지 않은 경우 : 무신고 가산세 20%~40%, 납부불성실가산세 1일 0.03% 추가부담


③ 신고지 및 신고서류

1. 신고납부지 : 주소지 관할세무서

2. 신고서류 : 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액계산명세서, 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서, 기타부속서류(계약서 사본, 필요경비 및 양도비, 감가상각비 명세 관련 증빙자료)

※ 양도소득세 분할납부 : 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우, 2개월 이내의 기간에 분납이 가능합니다.


이상으로, 양도소득세의 과세대상부터 신고방법까지 알아보았습니다.

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